Doanh nghiệp bất động sản cần sẵn sàng cho mọi kịch bản của thị trường

Báo cáo tài chính Quý IV/2022 loạt doanh nghiệp địa ốc công bố mới đây cho thấy, hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản đang tăng cao hơn so với thời điểm cuối năm 2021. Ở một vài doanh nghiệp con số tồn kho đã lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng.

Những con số trên đã phần nào phản ánh khó khăn của toàn thị trường trong năm vừa qua. Trải qua nhiều vấn đề lớn, niềm tin nhà đầu tư lung lay, nhất là khi lãnh đạo một số tập đoàn lớn bị điều tra, xử lý các vi phạm liên quan đến phát hành trái phiếu, chứng khoán, lừa đảo chiếm đoạt tài sản; các vướng mắc pháp lý chồng chéo ảnh hưởng đến tâm lý thị trường, khiến các nhà đầu tư lo ngại.

Bên cạnh đó, các dòng vốn tín dụng, các quy trình pháp lý trong ngành bất động sản và khó khăn trong việc phê duyệt quy hoạch cũng gây ra chậm trễ cho các dự án không thể mở bán cũng như huy động thêm dòng tiền.

Sau khoảng thời gian chững lại của thị trường bất động sản, các doanh nghiệp cũng như các nhà đầu tư đã và đang đặt ra nhiều kỳ vọng cho sự ấm lên của thị trường vào cuối năm 2023. Đồng thời, họ đã chuẩn bị sẵn những phương án cùng những kịch bản để có thể đối mặt với mọi tình huống sẽ xảy ra.

Giám đốc kinh doanh một doanh nghiệp địa ốc tại Hà Nội đưa ra đánh giá, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ khốc liệt hơn năm 2022. Chúng ta sẽ chứng kiến việc bán nhiều hơn mua, thách thức nhiều hơn thuận lợi. Năm 2023, mục tiêu các doanh nghiệp chỉ cần vượt khó để tồn tại ổn định, còn việc tăng trưởng sẽ là nhiệm vụ của chu kỳ 2024 - 2025.

Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp đều gắn với giải pháp là tự cứu lấy mình và trên 80% doanh nghiệp có mục tiêu phương án số 1 là tồn tại. Cụ thể hơn, các đơn vị có nhiều hoạt động đầu tư trong năm qua thì năm nay sẽ cần bán để cơ cấu lại dòng tiền và duy trì hoạt động.

Điều này đồng nghĩa với việc mở rộng đầu tư sẽ không có hoặc rất ít. Vấn đề thanh lọc trên thị trường sẽ tiếp tục diễn ra và dự báo trong khoảng 6 tháng tới đây, 30 - 40% doanh nghiệp nhỏ và lẻ sẽ buộc phải rời khỏi thị trường.

Thế nhưng, cơ hội sẽ luôn xuất hiện, vậy nên việc nắm bắt được những thời cơ đó là yếu tố quan trọng để doanh nghiệp bứt tốc đi lên. Bên cạnh đó, những tín hiệu tích cực từ Chính phủ, các chính sách thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản luôn được kỳ vọng sẽ "vẽ" nên một bức tranh thị trường địa ốc tươi sáng hơn.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, có 4 trạng thái chính đối với các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023:

Một là, doanh nghiệp đang sống khoẻ, có nguồn lực tốt, họ sẽ xác định thị trường năm 2023 là cơ hội để bứt phá.

Hai là, doanh nghiệp khó khăn, họ sẽ phải co lại, thu hẹp quy mô hoạt động, bán bớt các dự án và giảm các chi phí thường xuyên như văn phòng, nhân viên...

Ba là, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn nhưng vẫn muốn chớp lấy cơ hội để phát triển.

Thứ tư là, doanh nghiệp quá khó khăn dẫn tới phá sản.

Theo số liệu thống kê của Cục Đăng ký kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới và số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động trong năm 2022 tăng so với cùng kỳ năm 2021.

Trong đó, số lượng doanh nghiệp thành lập mới là 8.593 doanh nghiệp, tăng khoảng 13,7%. Số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là 2.081 doanh nghiệp, tăng khoảng 56,7%. Số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể cũng tăng khoảng 38,7% so với cùng kỳ năm trước.

Nhìn chung, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn.

Nói về dòng vốn trong thời gian tới, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia nhận định, doanh nghiệp bất động sản nói riêng và các doanh nghiệp trong toàn nền kinh tế nói chung sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong việc vay vốn tín dụng ngân hàng do dư địa của chính sách tiền tệ đã bị thu hẹp.

Tính đến hết tháng 11/2022, Ngân hàng Nhà nước đã phải tăng lãi suất 2 đợt (1%/đợt) để ổn định tỷ giá, trong khi các công cụ khác gần như đã sử dụng hết dư địa. Biên độ giao dịch tỷ giá trung tâm cũng đã nới lên mức 5%. Do vậy, với khả năng FED tiếp tục tăng lãi suất 50% trong tháng 12/2022 và quý I/2023, áp lực lãi suất và tỷ giá tăng còn khá lớn.

Ngoài nguyên nhân từ chính sách tiền tệ bị thu hẹp, việc doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn trong năm nay được TS. Cấn Văn Lực cho rằng đến từ yếu tố nợ xấu. Cụ thể, năm 2023, việc lãi suất tăng sẽ làm tăng nghĩa vụ trả nợ của bên vay (cá nhân và doanh nghiệp), trong khi kinh tế phục hồi chậm lại, tăng trưởng thấp hơn như nêu trên, dẫn đến nợ xấu tiềm ẩn gia tăng.

Nguyên nhân thứ ba là việc vẫn còn hiện tượng cổ đông, nhóm cổ đông lớn có tác động nhất định đến hoạt động đầu tư hoặc tín dụng. Mặc dù, các tổ chức tín dụng luôn đảm bảo tuân thủ các tỷ lệ an toàn (bao gồm hạn chế, giới hạn cấp tín dụng; giới hạn góp vốn mua cổ phần) tại Thông tư 22/2019 của Ngân hàng Nhà nước, nhưng tình trạng công ty liên kết, có liên quan hoạt động tinh vi, có tác động nhất định đến hoạt động đầu tư hoặc tín dụng. Mặc dù khó có thể đưa ra bằng chứng xác thực về hành vi này nhưng những vụ việc vi phạm của một số tập đoàn bất động sản vừa qua đã bộc lộ tính chất liên quan này.

Nguyên nhân thứ tư là thanh khoản của hệ thống ngân hàng không còn dồi dào như 2 năm qua. Sau giai đoạn giảm liên tiếp từ mức 34,5% năm 2016 xuống 24% năm 2021, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của hệ thống tăng dần lên mức 25,2% vào tháng 6/2022; tỷ lệ dư nợ cho vay/huy động vốn tăng từ 72,1% năm 2021 lên 74,1% vào tháng 6/2022. Đồng thời, tài sản mang tính thanh khoản cao như tiền gửi của tổ chức tín dụng tại Ngân hàng Nhà nước giảm mạnh.

Cuối cùng, theo ông Lực, việc tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp sẽ gặp khó trong năm nay là do tỷ trọng tiền gửi không kỳ hạn – nguồn vốn chi phí thấp đang có xu hướng giảm trong năm 2022. Lãi suất tiết kiệm có kỳ hạn tăng nhanh và trở nên hấp dẫn hơn, chênh lệch giữa không kỳ hạn, kỳ hạn ngắn và kỳ hạn dài mở rộng, dòng tiền nhàn rỗi đã chuyển dịch từ gửi không kỳ hạn sang gửi tiết kiệm có kỳ hạn để hưởng lãi suất cao hơn. Đồng thời, huy động vốn khó khăn vì người dân chuyển sang tiêu dùng và doanh nghiệp chuyển vào sản xuất - kinh doanh, trang trải chi phí như nêu trên.