Doanh nghiệp bất động sản gặp khó khi tái cấu trúc để sinh tồn

Động thái quyết liệt từ Chính phủ đã chỉ rõ việc điều tiết, khôi phục thị trường bất động sản đi đôi với kiểm soát rủi ro; coi phát triển lành mạnh và ổn định thị trường bất động sản là vấn đề cốt yếu để thúc đẩy và phát triển bền vững nền kinh tế.

Những chính sách điều tiết vĩ mô đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua như một “điểm tựa tinh thần”, góp phần phục hồi niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư sau nhiều tháng chìm sâu vào trong sự ảm đạm, trầm lắng chưa từng có của thị trường - do đứt gãy dòng tiền, phát triển mất cân đối, tàn dư dịch bệnh và “chốt chặn” thủ tục pháp lý.

Cho đến thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp phải lựa chọn và tái cấu trúc doanh nghiệp để tồn tại trong thị trường đã gặp nhiều khó khăn. Thế nhưng, liệu doanh nghiệp có đủ sức mạnh để vượt qua giai đoạn khó khăn như hiện nay?

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tự điều chỉnh

Tại TP Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản đã bắt đầu có sự chuyển biến. Trước mắt, đối với các dự án chậm tiến độ, thành phố sẽ lập tổ công tác để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản. Hiện TP Hồ Chí Minh có khoảng 116 dự án gặp vướng mắc, trong đó thành phố ưu tiên xử lý dứt điểm cho 38 dự án".

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, các khó khăn, vướng mắc thị trường chiếm 70% là về pháp lý. Đây cũng là một trong các lý do dẫn đến sự lệch pha nguồn cung và nhu cầu nhà ở.

Do đó, những định hướng, chính sách tháo gỡ tại Hội nghị đã tác động rất lớn đến tính sống còn cho thị trường bất động sản… là điểm tựa giúp cơ quan quản lý, địa phương lên phương án tháo gỡ cụ thể.

Ngoài sự vào cuộc tháo gỡ khó khăn pháp lý cho các dự án, tín hiệu đáng mừng từ thị trường cho thấy, một số doanh nghiệp đã ngay lập tức họp bàn, tự tìm cách tái cấu trúc.

Theo Phó Giáo sư - Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh, dòng vốn không thể quay vòng được, tài sản thế chấp của doanh nghiệp giảm giá mạnh, ngân hàng cũng giảm tỉ lệ cho vay trên tài sản định giá, buộc doanh nghiệp phải “chịu đau” để tái cấu trúc. Đó là doanh nghiệp phải đưa bất động sản về giá trị thực, kích thích người mua; bên cạnh đó phải liên doanh, liên kết để có nguồn vốn đầu tư các dự án sắp hoàn thành, nhanh chóng có sản phẩm bán ra thị trường để có doanh thu...

Không chỉ vậy, doanh nghiệp cần phải thực hiện tái cấu trúc bằng nhiều hình thức như: tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO; giảm lực lượng lao động…

Đại diện một số doanh nghiệp cho biết, họ đang có kế hoạch tìm hiểu chuyển hướng sang nhà ở xã hội - một phân khúc sẽ nhận được nhiều ưu đãi, hỗ trợ trong thời gian tới. Đây cũng là những dự án được các địa phương ưu tiên tháo gỡ vướng mắc vào thời điểm này.

Chia sẻ trong một hội nghị bất động sản hồi đầu năm, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng Giám đốc Thắng lợi Group cho biết, bên cạnh tái thiết lại hệ thống vận hành, doanh nghiệp này hiện đang mở rộng thêm mảng kinh doanh mới phù hợp hơn trong bối cảnh hiện nay, trong đó có bất động sản công nghiệp.

“Tập đoàn đặt nhiều kỳ vọng vào hướng đi mới này, bởi “bất động sản xanh” sẽ là một trong những ngành mũi nhọn thời gian tới, Thắng Lợi Group đã nghiên cứu và bước đầu dồn lực “đánh” vào mảng này để vừa đa dạng hóa hệ sinh thái sản phẩm, vừa phù hợp với xu hướng mới”, ông Quyền khẳng định.

Hay như tại Tập đoàn Novaland đang nỗ lực thoái vốn khỏi các lĩnh vực không phải cốt lõi như bán lẻ, giải trí, thời trang hay thu hẹp mảng F&B. Tập đoàn cũng bắt tay cùng các đơn vị tư vấn hàng đầu thế giới để giúp tái cấu trúc bộ máy, vạch định chiến lược kinh doanh phù hợp với tình hình mới.

Không chỉ Novaland, trong số 12 doanh nghiệp bất động sản từng lọt vào danh sách tỉ USD vốn hóa thời đỉnh cao cuối năm 2021, chỉ duy nhất Becamex IDC (BCM) không bị thụt lùi. Phần lớn các cái tên còn lại đều đã bốc hơi hàng chục, thậm chí đến hàng trăm tỉ đồng vốn hóa sau hơn 1 năm gặp khó khăn trong thị trường vốn... Những doanh nghiệp này cũng bước vào đợt tái cấu trúc lớn về nhân sự, tài chính, sản phẩm... để vượt qua khó khăn hiện tại và mở ra chu kỳ tăng trưởng mới.

Bài toán nào cho doanh nghiệp để bước đi đường dài

Khi thị trường bắt đầu đi vào suy thoái, việc tái cấu trúc doanh nghiệp cũng là một quy luật phát triển tuy nhiên, làm thế nào để công cuộc tái cấu trúc được hiệu quả để doanh nghiệp có thể bước đi đường dài, vượt qua giai đoạn khó khăn là vấn đề cần được giải quyết.

Giới chuyên gia nhìn nhận, thành công của cuộc tái cấu trúc này cần bước đi dài hơi và cần nhiều hơn sự đồng thời và song hành của việc tháo gỡ các khó khăn về dòng vốn và pháp lý. Nếu các doanh nghiệp đơn độc một mình trong quá trình tái cấu trúc, sợ rằng sẽ dẫn tới những rủi ro nghiêm trọng hơn, như việc rơi vào vũng bùn lầy, càng vùng vẫy để cố thoát ra thì càng lún sâu.

Để làm được điều này, doanh nghiệp bất động sản rất cần những chính sách thiết thực như quy hoạch và phê duyệt quy hoạch, hiện thực hóa các chính sách mới được ban hành hay cần phải có cơ chế tốt để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, trong đó, vấn đề cốt lõi nhất vẫn là pháp lý và thủ tục đầu tư, sau đó mới là vấn đề ưu đãi vốn, tiết giảm chi phí cho doanh nghiệp thực hiện.

Dưới góc nhìn chuyên gia, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, Chính phủ cần có những giải pháp khẩn trương, kịp thời để giải quyết 4 khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý, vốn, quan hệ cung cầu và quy hoạch.

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, ngoài việc đề xuất những giải pháp khẩn trương của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, điều quan trọng là nội tại của mỗi doanh nghiệp. Bản thân các doanh nghiệp bất động sản cần phải tái cấu trúc, phải có sản phẩm hợp lý với thị trường thì mới phát triển được.

Ông Phạm Xuân Hòe, Tổng Thư ký Hiệp hội Cho thuê tài chính Việt Nam cũng cho rằng, phải có quy hoạch chuẩn chỉ để các doanh nghiệp đầu tư vào đúng phân khúc mà thị trường đang cần nhất, đóng góp vào chiến lược phát triển đô thị và nhà ở.

“Để gỡ khó cho thị trường bất động sản, đầu tiên phải khơi thông được nguồn lực đất đai, nguồn tiền đã chôn vào trong đất - tiền nằm ở hàng loạt các dự án dở dang. Giải phóng được điều này thì dòng tiền sẽ tự khắc quay trở lại. Phê duyệt dự án nhanh, thuận lợi sẽ tạo ra một nguồn vốn từ bán bất động sản hình thành trong tương lai, một trong những nguồn vốn rất lớn để phát triển thị trường bất động sản. Nếu không phê duyệt được dự án thì nguồn vốn sẽ “tắt”, ông Hòe nói thêm.

Ông Phạm Xuân Hòe cũng cho rằng, các văn bản, nghị quyết đốc thúc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong thời gian qua thể hiện sự quyết liệt của Chính phủ, các bộ ngành nhưng cần phải hành động thực sự thì mới có thể tạo ra hiệu quả.

"Khó khăn của thị trường bất động sản, thị trường tài chính và cả nền kinh tế lúc này cần có hành động thực tế của toàn hệ thống. Tránh tình trạng bên trên chỉ đạo nóng, bên dưới lại rất “lạnh”, bởi khi làm trực tiếp thì rất sợ trách nhiệm", ông Hòe nhấn mạnh.

Ngoài ra, chuyên gia này cho rằng, trong cuộc thanh lọc và tái cơ cấu thị trường bất động sản, cơ hội đang mở ra cho những doanh nghiệp có thể triển khai những dự án kích thích được dòng tiền đang nằm rất lớn ở trong dân. Đó là những dự án đáp ứng nhu cầu thực. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là các doanh nghiệp cần được tạo điều kiện, cần trợ lực từ chính sách để có thể thuận buồm xuôi gió trong việc thực hiện các ý tưởng đầu tư các dự án chân chính, đóng góp lớn cho quá trình phát triển đô thị và an sinh xã hội.