Doanh nghiệp bất động sản không có “cớ” để “đu” theo bảng giá đất mới?

Sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TPHCM công bố dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, tâm trạng chung của nhiều người dân là lo lắng, vì bảng giá đất tăng rất cao. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) cũng phải chuẩn bị đối phó với tình hình mới. Còn theo các chuyên gia, thị trường BĐS chắc chắn bị tác động, có thể là một cơn "sốc" nhẹ hoặc nặng hơn.

Theo Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi, dù Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, nhưng đến giờ chưa có địa phương nào ban hành bảng giá đất mới. "Đây là việc khó, phải làm khẩn trương nhưng cần chặt chẽ để khi ban hành đạt kết quả cao nhất", ông Mãi chia sẻ.

Chủ tịch UBND TPHCM nhận định bảng giá đất liên quan nhiều đối tượng nên không thể làm hài lòng tất cả mọi người. Dù vậy, TPHCM sẽ cố gắng xây dựng bảng giá đất hài hòa nhất về lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân, trong đó lợi ích của người dân phải được đề cao. UBND TPHCM cũng sẽ nghiên cứu việc xử lý các phát sinh trong việc chuyển tiếp khoảng thời gian từ ngày 01/8/2024 đến khi bảng giá đất được ban hành để thực hiện thống nhất.

Điều đáng nói là các địa phương khác đến nay vẫn chưa thấy công bố bảng giá đất mới theo Luật Đất đai năm 2024, kể cả những thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ. Thực tế việc áp dụng Luật Đất đai năm 2024 cũng có những điều khoản phức tạp. Trong khi đó, Chính phủ chưa công bố dự thảo Nghị định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; dự thảo Nghị định về giá đất; dự thảo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai năm 2024...

Xung quanh câu chuyện liên quan đến bảng giá đất mới, ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM khẳng định, dự thảo bảng giá đất không làm tăng giá trị bất động sản vì bảng giá đất này được xây dựng trên cơ sở đầu vào là dữ liệu thị trường về giao dịch đất đai trên địa bàn qua các năm, từ nguồn Cục Thuế TP, Văn phòng Đăng ký đất đai, cập nhật đúng, đủ những trường hợp giao dịch đất đai.

Thực tế bảng giá đất điều chỉnh lần này chỉ tăng khoảng 2,5 lần, tương ứng bằng 70% mặt bằng giá thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, bảng giá đất không tác động đến việc định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, vì các dự án này không áp dụng bảng giá đất, mà áp dụng “phương pháp thặng dư” để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai, nên không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án.

“Tuy nhiên, bảng giá đất sẽ có tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất sẽ có xu hướng đòi bồi thường cao hơn trước đây. Từ đó tác động đến chi phí đầu vào của dự án, như chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp…”, ông Châu đánh giá.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Hồng Thắng – Giám đốc đầu tư DKRA Group - cho rằng, bảng giá đất mới sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản đền bù giải phóng mặt bằng nhanh hơn, giúp đẩy nhanh tiến độ pháp lý, tháo gỡ các vướng mắc của các dự án bất động sản, góp phần giảm các chi phí cho dự án.

“Trước đây, nhiều dự án bất động sản có khi thực hiện kéo dài 5 – 7 năm, thậm chí 10 năm. Nếu áp dụng bảng giá đất mới thì giải tỏa đền bù nhanh, tính tiền sử dụng đất nhanh, thời gian thực hiện dự án được rút ngắn thì doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được rất nhiều chi phí ngầm, chi phí lãi vay, chi phí này sẽ bù lại phần nào khoảng chi phí chênh lệch của các thuế phí tăng. “Bù qua sớt lại", doanh nghiệp vẫn cân đối được câu chuyện tài chính, từ đó giá bất động sản sẽ bình ổn hơn” – ông Thắng phân tích.