Dòng tiền của nhà đầu tư chảy về bất động sản phòng thủ?

Theo số liệu thống kê của batdongsan.com.vn, trong hơn 2 năm, từ 1/2020 đến tháng 6/2022, đất và nhà ở có chỉ số tăng giá cao nhất, xếp sau đó là vàng, chứng khoán và tiền gửi tiết kiệm. Giá bất động sản tăng nhanh đặc biệt trong thời gian gần đây, nguyên nhân bởi lực cầu nhiều, nguồn cung ít, đi kèm với đó là áp lực tăng của chi phí đất đai, nguyên vật liệu, thiết bị, vật tư, nhân công…

Thị trường bất động sản tại Việt Nam không chỉ trải qua một giai đoạn khó khăn ở giá bán, nguồn cung mà cả về thanh khoản. Theo Tổng cục thống kê, trong 8 tháng đầu năm, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tại Việt Nam tăng 2,58% so với cùng kỳ 2021, lạm phát cơ bản tăng 1,64%. Lạm phát tăng, dẫn đến việc tăng lãi suất để can thiệp, nghĩa vụ trả nợ vay tăng lên, giá bất động sản cũng tăng theo đáng kể.

Cùng với đó, chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung đã thôi thúc nhà đầu tư hướng về dòng vốn trung - dài hạn ở thị trường giàu tiềm năng, trong đó bất động sản biển tại các vùng đất mới hay tại các thành phố cửa khẩu cùng khả năng khai thác thương mại đều đặn được ưa chuộng, nhằm đem lại dòng tiền bền vững.

Ngoài ra, Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về đất đai, nhất là chủ trương bỏ khung giá đất, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, dẫn đến chi phí đầu vào tăng. Các chủ đầu tư buộc phải cân đối lại giá bất động sản khi bán ra thị trường. Trong khi đó, hiện tại giá bất động sản đã neo ở mức rất cao, việc tiếp tục tăng giá sẽ khiến thị trường chậm thanh khoản, kéo dài thời gian quay vòng vốn và phát triển dự án.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group nhận định: “Các nhà đầu tư hiện nay rất khó tìm thấy thị trường tiềm năng trong bối cảnh tín dụng siết chặt nên lựa chọn "an toàn" là lui về phòng thủ tại các thị trường có nhu cầu thực, biên độ lợi nhuận thấp nhưng bền vững, ít rủi ro”.

Bất động sản phòng thủ đang trú ngụ ở loại hình nào?

Ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư. Theo báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản công nghiệp của công ty tư vấn Cushman & Wakefield, các nhà đầu tư trong nước bắt đầu tham gia phát triển nhà xưởng hiện đại có mức giá thuê trung bình cao nhất khu vực.

Trong đó, Bắc Ninh và Hải Phòng là 2 trong số nhiều địa phương có nguồn cung nhà xưởng xây sẵn dồi dào, giá thuê trung bình, nhất là nhà xưởng hiện đại nhờ hưởng lợi từ những nhà sản xuất chính như Samsung Canon và những ngành phụ trợ cho những hãng này tại Bắc Ninh.

Ngoài ra, các chuyên gia còn nhận định, các sản phẩm bất động sản "phòng thủ" đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, vừa để ở, vừa kinh doanh cũng là điểm hẹn của dòng tiền trong giai đoạn cuối năm 2022. Ngược lại, các sản phẩm đầu cơ, dựa vào quy hoạch, phân lô... sẽ không còn đất diễn do tác động của pháp lý siết chặt, dòng tiền trở nên thận trọng hơn.

Trên thực tế, khi thị trường gặp khó, các đòn bẩy tài chính gặp trở ngại, tâm lý nhà đầu tư sẽ mong muốn chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn, do đó họ sẽ chọn lọc rất kỹ dự án để đầu tư. Khách hàng ưu tiên sản phẩm bất động sản có giá trị thương mại cao, sở hữu vị trí độc tôn tại các vùng biển giàu tiềm năng, lại là điểm trung chuyển giao thương sầm uất.

Loại hình khu đô thị thương mại nhanh chóng “được lòng” nhà đầu tư. Với mô hình này, chủ đầu tư ưu tiên phát triển chuỗi sản phẩm mang tính thương mại; có thể kinh doanh được, ở được. Mặt tiền của từng sản phẩm được khai thác tối đa để khai thác kinh doanh, song vẫn đảm bảo nhu cầu an cư của khách hàng.

Bên cạnh đó, việc hình thành các khu đô thị thương mại gần cửa khẩu được xem là địa hạt mới mà chưa nhiều người khai thác. Vị trí cửa ngõ giao thương kinh tế, cùng hàng loạt danh lam, thắng cảnh chính là lực đẩy để bất động sản cửa khẩu sớm “cất cánh”. Dòng thương nhân cùng du khách đổ về đây hàng năm với mục đích buôn bán và du lịch đã thúc đẩy các thành phố cửa khẩu từng bước trở thành trung tâm kinh tế, dịch vụ mới của cả nước.

Không chỉ hướng sự chú ý vào các sản phẩm giàu tiềm năng kinh doanh, trước tình hình nhiều dự án gặp trục trặc về thủ tục, nguồn cung bất động sản tại các địa phương rơi vào trạng thái chờ thời, bất động sản thực hiện trên đất đấu giá với ưu điểm vượt trội về pháp lý, không bị vướng cách tranh chấp hay quy hoạch treo, hứa hẹn khả năng thanh khoản tốt cùng tiềm năng tăng giá bền vững trong dài hạn.

Đất đấu giá là những khu đất được Phòng Tài nguyên và Môi trường trực tiếp cắm mốc thực địa cho người sử dụng, nên hoàn toàn là đất sạch, không vướng tranh chấp, không dính quy hoạch treo và không bị lấn chiếm.

Dự án được phát triển trên đất đấu giá cũng khẳng định năng lực của chủ đầu tư, bởi lẽ đất đấu giá thường có giá cao hơn nhiều lần so với các loại đất thông thường. Vì thế, việc trúng đấu giá đất, từ đó triển khai dự án đã minh chứng cho năng lực tài chính của chủ đầu tư.