Dự báo M&A bất động sản sẽ “sôi động” vào cuối năm 2024, liệu có khả thi?

Nhiều “trở ngại” trong M&A bất động sản

Trong 6 tháng đầu năm 2024, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam tăng tới 61,4% so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, bất động sản công nghiệp gần các tuyến đường cao tốc, cửa khẩu, cảng biển, sân bay và bất động sản bán lẻ khu vực trung tâm tỉnh, thành lớn tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills đánh giá, thị trường BĐS nhà ở Việt Nam vẫn đang tiến triển theo hướng thận trọng. Trong bối cảnh kinh tế có nhiều biến động và người mua tiềm năng đang có tâm lý chờ đợi và theo dõi, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục tung ra các dự án mới để đánh giá tâm lý thị trường.

Đơn cử, Masterise Homes đã giới thiệu dự án nhà ở quy mô 7,2 ha tại Hải Phòng, trong khi đó Ecopark đã ra mắt dự án quy mô 1,3 ha tại Nghệ An. Tại TP.HCM, Gamuda đã ra mắt dự án The Meadow với 212 căn nhà phố trong quý II. Cùng lúc đó, Vinhomes đã hợp tác với Nomura của Nhật Bản để đồng phát triển 2 phân khu trong dự án Vinhomes Royal Island, cung cấp 821 căn thấp tầng.

Một số giao dịch mua bán và sáp nhập (M&A) lớn trong quý II có thể kể đến như: Tập đoàn Kim Oanh hợp tác với NTT Urban Development, Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi Co Ltd (Nhật Bản) để phát triển The One World - khu dân cư rộng 50 ha tại Bình Dương.

Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) đã mua lại 25% cổ phần trong Dự án Paragon Đại Phước rộng 45,5 ha từ Tập đoàn Nam Long (Việt Nam) với giá khoảng 26 triệu USD. Tripod Technology Corporation đã mua lại một lô đất công nghiệp rộng 18 ha tại Bà Rịa - Vũng Tàu từ Sonadezi Châu Đức.

Hay như CapitaLand Investment dự kiến đầu tư thêm 73-110 triệu USD tại Việt Nam trong 2 năm tới để xây dựng hoặc mua lại các khu công nghiệp.

Trước đó, ở quý I, một trong những thương vụ đình đám là Mapletree Logistics Trust (MLT) - quỹ đầu tư đến từ Singapore, chi hơn 50 triệu USD mua lại 2 nhà kho hạng A tại Việt Nam, lần lượt ở Bình Dương và Hưng Yên.

Mặc dù không ít những thương vụ M&A đã diễn ra, song những lo ngại về việc lĩnh vực này đang gặp những trở ngại là có.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Group cho biết, hiện có rất nhiều chủ đầu tư chào bán quỹ đất của mình tại TP.HCM, Vũng Tàu, Long An… nhưng rất hiếm thương vụ M&A thành công.

Đại diện một quỹ đầu tư của Singapore tại TP.HCM chuyên M&A quỹ đất dự án bất động sản cũng chia sẻ, sau khi xem xét 3 dự án bất động sản tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An để rót vốn đầu tư nhưng đều không đáp ứng yêu cầu mà quỹ đầu tư đưa ra.

Nguyên nhân bởi pháp lý dự án, thời gian hoàn thiện pháp lý không được các doanh nghiệp cam kết rõ ràng. Ngoài ra, mức giá chào bán dự án mà bên bán đưa ra quá cao, do quỹ đất thường được cầm cố ngân hàng, thời gian dài, mức lãi suất ngân hàng được bên bán cộng vào giá bán dự án cùng lợi nhuận.

Chia sẻ vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh, hiện nay bên mua dự án rất kỹ trong việc lựa chọn dự án và họ rất sợ mua dự án chưa làm pháp lý. Nhất là các dự án chưa hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng, bởi thời gian thực hiện việc này rất lâu, tốn nhiều thời gian và chi phí.

“Doanh nghiệp chúng tôi cũng đang tích cực tìm mua dự án để phát triển, nhưng tới nay vẫn chưa thể M&A thành công. Các bước thẩm định dự án, cũng như thương thảo về thời gian hoàn thiện pháp lý, đền bù mặt bằng… là những trở ngại chính của các thương vụ M&A”, ông Thắng nói.

Kỳ vọng M&A sôi động nhờ các Luật mới

Theo nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, việc 03 luật liên quan đến thị trường bất động sản gồm: Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 sẽ giúp thanh lọc, định hướng thị trường phát triển lành mạnh hơn, qua đó, hoạt động M&A (mua bán và sáp nhập) cũng sẽ sôi động hơn.

Luật sư Nguyễn Trúc Hiền - Thành viên Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF) nhận định, thời gian qua, vẫn tồn tại nhiều rào cản, đặc biệt là rào cản về pháp lý khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá.

Tới đây, nhiều quy định thay đổi toàn diện sẽ giúp các chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Giá đất theo giá thị trường sẽ tăng, vừa tạo ra lợi ích cho người sở hữu đất, vừa giúp giảm khó khăn cho các chủ đầu tư trong quá trình đền bù ở các dự án.

Theo Luật sư Hiền, Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung thêm nhiều quyền lợi cho nhà đầu tư nước ngoài như về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án BĐS và mở rộng phương thức nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

“Các quy định mới cởi mở hơn là cơ hội để thị trường BĐS Việt Nam đón làn sóng M&A nước ngoài trong giai đoạn tới đây", Luật sư Nguyễn Trúc Hiền chia sẻ.

Nhận định về hoạt động M&A, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, kể từ cuối năm 2023 đến nửa đầu năm 2024 đã ghi nhận nhiều thương vụ M&A BĐS chú ý, chủ yếu đến từ các nhà đầu tư Malaysia, Đài Loan, Trung Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc...

"Mục tiêu đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển", bà phân tích.

Vị chuyên gia này dự báo M&A BĐS hứa hẹn sẽ sôi động từ nửa cuối năm nay. Các thương vụ tiếp tục được thúc đẩy với sự tham gia của các doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Ngoài phân khúc BĐS công nghiệp và nhà ở, BĐS thương mại văn phòng và BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cũng được các nhà đầu tư quan tâm.