Giá bất động sản liên tục “nhảy dựng đứng”, nhà đầu tư cẩn trọng cơn sốt ảo

Giá đất tăng bất thường

Thời gian gần đây, thị trường nhà đất tại một số khu vực bất ngờ nhộn nhịp sau một thời gian dài trầm lắng. Giá bất động sản (BĐS) bị đẩy lên cao dù lượng giao dịch không quá nhiều. Tuy nhiên, qua tìm hiểu, sự sôi động này chủ yếu do giới đầu cơ dẫn dắt, còn người mua có nhu cầu thực vẫn khá thưa thớt.

Điển hình như tại các địa phương phía Bắc, giá đất đã nhảy dựng cùng các thông tin đồn thổi. Như ở Bắc Giang, giá đất nhiều nơi đã tăng 20%-30% chỉ trong 1 tuần; thậm chí ở TP Bắc Giang giá bán tăng cao hơn rất nhiều lần so với trước.

Theo đó, đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang, phải đưa ra cảnh báo về tình trạng "cò đất" thổi giá, làm giá ảo, gây nhiễu loạn thị trường. "Người dân cần đặc biệt thận trọng khi quyết định mua đất, nên tìm hiểu kỹ thông tin tại các sàn giao dịch BĐS uy tín. Tránh xa những lời mời chào hấp dẫn từ cò đất không rõ nguồn gốc" vị này nhấn mạnh.

Theo vị này, trước những thông tin phản ánh về tình trạng thổi giá, tạo giá ảo, lừa đảo, Sở Xây dựng tỉnh Phú Thọ đã chỉ đạo các cơ quan chức năng khẩn trương vào cuộc xác minh. Nếu phát hiện sai phạm, sẽ công bố thông tin cảnh báo rộng rãi đến người dân.

Hay như tại Phú Thọ, nhiều môi giới và nhà đầu tư bất động sản đang đổ về "săn" đất tại các khu đất phân lô, đất đấu giá.

Ở TP Việt Trì (Phú Thọ), giá đất trong một số khu đô thị bỏ hoang nhiều năm hoặc các lô đất thổ cư, đất phân lô thuộc các xã, phường như Vân Phú, Trưng Vương, Thọ Sơn, Thanh Miếu, Gia Cẩm... cũng đang được "thổi" tăng 10-20% so với đầu năm. Một số lô thậm chí được rao giá cao hơn 30% so với thời điểm này năm ngoái.

Tương tự, tại TP Hải Phòng, nhiều khu vực được cho là nhà đầu tư đang "đột ngột" quan tâm, khiến giá đất biến động từng ngày. Không ít lô đất tại Kiến Thụy, An Đồng, Thuỷ Nguyên... được rao với giá tăng 15-20% so với cuối năm 2024. Nhiều môi giới còn tung dự báo rằng giá đất sẽ còn tăng "chóng mặt" sau khi hoàn tất sắp xếp các địa phương.

Ở Ninh Bình, bất động sản tại các phường, xã như Ninh Tiến, Ninh Khánh, Tân Thành, Nam Thành, Ninh Mỹ... cũng đang thay đổi theo ngày. Môi giới kể có lô qua tay 2-3 người chỉ trong một tuần, giá bị "đội" lên 300-500 triệu đồng.

Nhà đầu tư cẩn trọng với sốt ảo

Ông Đinh Minh Tuấn, Phó giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, cũng cho biết giá bất động sản đang tăng cục bộ ở một số khu vực, có nơi tăng giá 20-30%, bằng đỉnh cũ thiết lập cách đây 3 năm.

Chuyên gia nhìn nhận tình trạng tăng giá phản ánh tâm lý tích cực và đồng thuận của nhà đầu tư đối với tiềm năng khi sáp nhập các địa phương, đặc biệt tại các khu vực có vị trí chiến lược gần các đô thị lớn hiện hữu.

Dù vậy, ông cảnh báo đợt tăng giá đột ngột này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thứ nhất, các thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành phố hiện đều ở dạng tin đồn lan truyền trên các nền tảng mạng xã hội, đến nay chưa có phương án chính thức và tiến trình sáp nhập cụ thể.

Thứ hai, ông nhấn mạnh giá trị của một sản phẩm bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm hạ tầng, vị trí, pháp lý, nhu cầu việc làm, nhập cư, nền tảng kinh tế địa phương... Nếu chỉ thay đổi về mặt hành chính mà không đi kèm các yếu tố hỗ trợ khác, giá trị của một bất động sản sẽ không tăng lên.

Thứ ba, vị chuyên gia cho rằng nếu việc sáp nhập, nhiều khả năng các địa phương sẽ phải thực hiện điều chỉnh các quy hoạch sẵn có hoặc bổ sung các quy hoạch mới. Do đó, những lô đất được đánh giá có giá trị cao tại thời điểm này không chắc sẽ giữ giá trị sau khi sáp nhập.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng cho biết theo thông tin cập nhật từ các thành viên Tổ Công tác nghiên cứu thị trường VARS tại các địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần kể từ khi có tin đồn về đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. Tuy nhiên, thực tế ghi nhận, lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá BĐS chưa quá cao.

Theo ông Đính, diễn biến này không mới với thị trường BĐS Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lại phía sau) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, họ tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định "xuống tiền". Với niềm tin mạnh mẽ rằng sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế - xã hội, cùng với đó là giá của BĐS cũng tăng theo.

Ở thời điểm hiện tại, quyết định này còn được thúc đẩy và cộng hưởng bởi dự đoán việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ.

VARS khuyến cáo các nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt đất ảo, bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá "kỳ vọng", đã bị đẩy lên quá cao. Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm "lướt sóng" cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng.