Giá bất động sản tiếp tục tăng, tỷ lệ nghịch với thanh khoản

Nhìn nhận thị trường từ đầu năm 2022, nhiều chuyên gia cho rằng, mặc dù dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp nhưng thị trường bất động sản khá sôi động trên khắp các vùng miền, tạp sự hưng phấn cho cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong tầm nhìn dài hạn, nền kinh tế vẫn phải đối mặt với nguy cơ khủng hoảng, lạm phát… và chính những yếu tố này sẽ đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới.

Các chuyên gia cũng cảnh báo năm 2022, nếu lạm phát cao, dòng tiền có thể đổ vào bất động sản nhiều thêm nhưng cũng sẽ khoét sâu vào "điểm yếu" của thị trường là thanh khoản thấp. Câu chuyện bất động sản tăng giá tỷ lệ nghịch với thanh khoản đã hiện hữu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng giá đất cao hơn giá trị thực không phù hợp với "quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung-cầu." Khi giá đất tăng cao và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản thì có thể trở thành "dao hai lưỡi" vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa bất lợi cho chính các chủ đầu tư.

Ông Châu cảnh báo, bản thân các dự án nếu đưa ra mức chào bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận sẽ dẫn tới “ế hàng,” làm tăng lượng tồn kho bất động sản. Khi giá bất động sản tăng nhanh, bị thổi tới mức quá cao sẽ gây nhiều hệ lụy và làm méo mó thị trường, thiếu ổn định, không bền vững

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận xét thực tế giao dịch hiện nay đang thấp và bị hạn chế bởi mức giá bất động sản tại nhiều nơi bị đẩy lên quá cao. Giá chào bán hiện không phản ánh đúng giá trị thực. Trong khi đó, các nhà đầu tư hay người mua cũng có thể tính được giá trị ở mức độ hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không lựa chọn những sản phẩm đã bị thổi giá quá cao. Điều này dẫn đến tình trạng hấp thụ kém trên toàn thị trường.

Dưới góc độ chuyên gia nghiên cứu, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội cho biết, nhiều nhà đầu tư đã bị “mắc kẹt” do mua đất vào các đợt sốt nóng, trong khi sự phát triển hạ tầng, dịch vụ chưa theo kịp. Giá nhà đất chào bán cao nhưng không dễ bán đang làm khó chính các chủ đầu tư dự án chào bán hàng trong năm 2022. Thực tế, một số dự án liền kề, shophouse đã đưa ra mức giá bán tăng gần gấp đôi so với năm ngoái nhưng không dễ tìm người mua.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản cho nhận xét, nhiều nhà đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi đã ôm hàng từ đầu năm ngoái và đến nay đang rơi vào tình trạng “no hàng” nhưng lại không thanh khoản được do giá neo cao. Theo ông Kiên, các giao dịch trên thị trường từ giữa năm ngoái đến nay diễn ra rất chậm, dù giá được neo thêm 20-25% ở khu vực thành phố, tăng trên 30% ở khu vực vùng ven và đội giá trên 50% ở địa bàn tỉnh lẻ.

Cùng với đó, bất động sản tiếp tục được chọn là kênh trú ẩn an toàn của dòng tiền nhàn rỗi trong bối cảnh nhiều mặt hàng biến động tăng, nguy cơ lạm phát cao. Chính điều đó cũng có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản nói chung là bên nắm giữ tài sản sẽ đẩy giá lên cao để trừ hao trượt giá. Khi toàn thị trường đẩy giá bán lên sẽ khiến bất động sản thiết lập mặt bằng mới. Các dự án hình thành trong tương lai cũng tính sẵn giá bán của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm vì chủ đầu tư tính luôn phần lạm phát vào giá thành, ông Kiên phân tích.

Do đó, trong 12 tháng tới dự báo sẽ xuất hiện nghịch lý giá nhà đất liên tục leo thang nhưng thanh khoản chậm bởi ai cũng đua sở hữu tài sản dẫn đến nguồn lực xã hội “chôn” vốn vào bất động sản.