Giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh liên tục lập “đỉnh” mới, tìm đâu ra sản phẩm giá rẻ?

Căn hộ hàng trăm triệu đồng/m2 ngày càng nhiều

Thị trường căn hộ TP.HCM thời gian qua liên tục lập đỉnh với mức giá sơ cấp tăng mạnh ở tất cả phân khúc. Trong đó, báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield ghi nhận giá căn hộ hạng sang đã tăng gần 30% so với thời điểm đầu năm 2021, còn giá cao nhất ở phân khúc siêu sang cũng đã vượt 15.000 USD/m2.

Không nói đâu xa, những ngày gần đây thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh bất ngờ “sục sôi” với thông tin dự án IFC One Saigon tọa lạc tại trung tâm quận 1 được tái khởi động, dù chủ đầu tư chưa chính thức công bố thông tin bán hàng nhưng trên các diễn đàn buôn bán nhà đất đều đang đề cập đến tầm giá rumor dự kiến lên đến 1 tỷ đồng/m2. Nếu đúng theo lời đồn thì mức giá trên sẽ tăng gấp 11 lần so với giá 90-100 triệu đồng/m2 mà chủ đầu tư cũ mở bán trước đó.

Tương tự, giá bán căn hộ TP. Thủ Đức cũng đang thiết lập những cột mốc mới, khu vực Thủ Thiêm và Thảo Điền xuất hiện ngày càng nhiều dự án có giá từ 100-170 triệu đồng/m2 như The Metropole Thủ Thiêm, The River, Empire City, Lancaster Legacy, Zenity, Lumière Riverside… những khu vực xa hơn cũng xuất hiện các dự án tầm giá hàng trăm triệu đồng/m2 như Kita Group cũng đang chuẩn bị triển khai mở bán dự án Stella Residence giá dự kiến 150 triệu đồng/m2, BCG Land mở bán dự án King Crown Infinity với giá 95-100 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Còn ở quận 7, Novaland đang chuẩn bị chào bán căn hộ tại dự án The Grand Sentosa, với giá bán khoảng 100 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), xác lập mặt bằng giá mới cho thị trường khu Nam. CĐT Phú Mỹ Hưng đang khởi động giới thiệu ra thị trường khoảng 166 căn thuộc dự án Horizon tại quận 7 với mức giá dự kiến từ 130-150 triệu đồng/m2.

Hay tại khu vực quận Bình Thạnh, nơi nguồn cung cuối quý II/2022 tăng đột biến đến 88%, giá bán trung bình vẫn tăng 12 triệu đồng/m2, đạt mốc 65 triệu đồng/m2. Đà tăng chủ yếu được đẩy mạnh trong tháng 5 và 6.

Cùng diễn biến, tại quận 3, tính từ đầu năm đến nay mức tăng cũng lên đến 12 triệu đồng/m2, hiện các căn hộ tại khu vực đắc địa này được chào bán với giá bình quân trên 71 triệu đồng/m2.

Một số quận tập trung dân cư đông đúc khác như quận 1, 5, 10, Phú Nhuận cũng ghi nhận tình trạng tăng giá căn hộ. Lý do là dù nguồn cung tại các quận trung tâm thời gian qua tăng trưởng ấn tượng 50 - 88% nhưng mới chỉ chiếm khoảng 25% tổng số căn hộ trên toàn thành phố.

Ngoài những khu vực này, đa số quận, huyện khác chỉ có mức tăng nhẹ hoặc gần như ngang ngửa các tháng đầu năm. Nổi bật là quận 7 và quận 8 có mức giá chỉ tăng dưới 1 triệu đồng/m2 xuyên suốt quý II, với nguồn cung căn hộ dồi dào ở phân khúc giá "dễ chịu", lần lượt khoảng 44 triệu đồng/m2 và 33 triệu đồng/m2. Các căn hộ được mở bán tại quận 7 cũng tập trung quanh khoảng giá 40 - 60 triệu đồng/m2.

“Săn” căn hộ giá mềm ở đâu?

Mặc dù thị trường căn hộ TP.HCM thời gian qua liên tục lập đỉnh giá mới. Tuy nhiên, vẫn có không ít nguồn cung trung cấp khoảng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2.

Không phải đi ra xa khu vực vùng ven hay lân cận TP Hồ Chí Minh mới tìm được căn hộ vừa túi tiền, ngay tại khu vực đông dân cư như quận 11, các căn hộ cũng đã có mức giảm bình quân giá bán khoảng 3 triệu đồng/m2, còn chưa đầy 41 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, tại quận Tân Bình và quận 4 cũng ghi nhận giá bán giảm lần lượt là 5 triệu đồng/m2 và 6,5 triệu đồng/m2. Riêng tại quận 4, nhiều chuyên gia cho rằng, do quy hoạch và tiện ích xung quanh các dự án chung cư hiện tại không được đánh giá cao, trong khi lại không có dự án nào được mở bán mới để hâm nóng thị trường nên giá bán căn hộ có chiều hướng giảm mạnh.

Lấy ví dụ cụ thể, tại khu vực huyện Bình Chánh, dự án căn hộ Fifa City có mức giá dự kiến từ 36 triệu đồng/m2. Hay dự án căn hộ Essensia (huyện Nhà Bè). Dự án này do Công ty CP địa ốc Phú Long triển khai, có mức giá chào bán dự kiến vào khoảng từ 55 triệu đồng/m2 (chưa VAT).

Cùng khu vực, Nam Long Group đang có kế hoạch giới thiệu giai đoạn tiếp theo khu căn hộ biệt lập ven sông Flora Panorama thuộc KĐT Mizuki Park 26ha tại Bình Chánh. Theo chia sẻ từ chủ đầu tư, nguồn cung mới dự kiến tiếp tục duy trì tầm giá trung bình 48 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh có còn tăng trong thời gian tới?

Theo dự báo của CBRE Việt Nam, cùng với sự tăng trưởng tích cực của nguồn cung trong nửa đầu năm 2022, thị trường dự kiến chào đón khoảng 22.000 căn hộ trong năm nay. Phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ dẫn dắt nguồn cung mới với hàng loạt đợt mở bán tại TP. Thủ Đức và Huyện Nhà Bè. Do ảnh hưởng của việc tăng giá ở khu vực ngoài trung tâm, giá sơ cấp trung bình tại TP HCM dự kiến tăng trưởng chậm lại do giá các nguồn cung mới đều nằm ở mức đầu của phân khúc cao cấp hoặc hạng sang. Nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân trong tương lai tiếp tục đến từ các địa phương vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và xa hơn.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam cho rằng, sau đại dịch, thị trường bất động sản nhà ở chứng kiến sự thay đổi tư duy của các chủ đầu tư. Các yếu tố xanh và thân thiện với sức khỏe sẽ được bổ sung vào dự án nhằm đáp ứng nhu cầu nâng cao chất lượng sống của người mua. Các khu vực lân cận thành phố được dự báo tiếp tục phát triển mạnh do cơ sở hạ tầng kết nối ngày càng cải thiện và mức giá tăng cao tại TP HCM.

Nhìn nhận về đà tăng giá của căn hộ TP HCM trong thời gian tới, ông David Jackson, TGĐ Colliers Việt Nam cho biết, đà tăng giá căn hộ sẽ còn duy trì trong ít nhất 2-3 năm tới bởi quỹ đất phát triển dự án tại các thành phố lớn hiện rất hạn chế, chi phí đầu vào cũng ngày càng tăng cao. Hiện nay có một thực tế là tình trạng bất cân xứng cung - cầu đã diễn ra, nhất là trong phân khúc nhà ở bình dân tại các thành phố lớn. Nguyên nhân chủ yếu là tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa mạnh mẽ, cơ sở hạ tầng được chú trọng đầu tư phát triển và sức mua ngày càng tăng của nhóm dân số trẻ. Những yếu tố này góp phần làm tăng giá bán ở hầu hết các loại hình bất động sản nhà ở, đặc biệt là căn hộ.

Về dài hạn, TGĐ Collier Việt Nam nhận định, TP HCM đang tiếp tục đẩy nhanh hoàn thiện hệ thống hạ tầng, từ đó thúc đẩy nhu cầu nhà ở vốn đang vượt cung. Do đó, giá bán nhà ở nói chung và giá căn hộ chung cư nói riêng sẽ còn tăng thời gian tới. Giá chào bán căn hộ tầm trung ở TP HCM dự kiến đạt mức 1.890 USD/m2 trong giai đoạn cuối năm 2022, tăng tới 34% so với cùng kỳ 2021.