Giá nhà đất tăng trên diện rộng, cổ phiếu bất động sản hút nhà đầu tư

Trong báo cáo ngành bất động sản của VNDirect trong cuối tháng 5, ngành bất động sản được đánh giá tích cực và nhiều cổ phiếu đáng được lưu tâm, trong khi nhìn chung giá đất ở những khu vực ngoại thành TP HCM và Hà Nội liên quan tới các đồ án quy hoạch tăng mạnh.

Lượng căn hộ tiêu thụ tại TP HCM ảm đạm khi nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM trong quý 1 năm 2021 giảm mạnh 52,9% so với cùng kỳ xuống còn 1.709 căn; dẫn đến lượng căn hộ tiêu thụ giảm 30,9% so với cùng kỳ (2.624 căn). Theo quan sát thấy đây là quý thứ 5 liên tiếp TP HCM không có nguồn cung mới ở phân khúc bình dân. Tỷ lệ hấp thụ vụt lên 153,5% trong 3 tháng đầu năm, tăng 77,0 điểm % so với quý trước, cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn đang ở mức cao. Giá trung bình căn hộ sơ cấp tăng 2,9% so với quý trước và tăng 14,6% so với cùng kỳ đạt 2.219 USD/m2.

Nhà xây sẵn sụt giảm tại TP HCM, do tình trạng thiếu hụt nguồn cung mới, giá sơ cấp tăng 4,0-7,0% so với cùng kỳ. Trong quý 1, nguồn cung mới nhà xây sẵn tại TP HCM giảm 51,0% so với cùng kỳ xuống chỉ 170 căn, kéo lượng giao dịch giảm 75,2% so với cùng kỳ.

Trong thị trường sơ cấp, tại TP Hồ Chí Minh đây là quý thứ 5 liên tiếp TP HCM không có nguồn cung mới ở phân khúc bình dân. Phân khúc trung cấp chiếm 40,7% tổng nguồn cung mới, theo sau là phân khúc hạng sang chiếm 39,1% và cao cấp chiếm 20,2%. Tỷ lệ hấp thụ vụt lên 153,5% trong quý 1 năm 2021 (tăng 77 điểm % so với quý trước), cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn đang ở mức cao. Khu vực phía Đông TP HCM tiếp tục thống lĩnh thị trường, chiếm 47,0% nguồn cung mới, tiếp theo là khu Nam với 36,0%, không có dự án mở bán mới ở khu trung tâm do thiếu quỹ đất và vấn đề cấp phép. Trong khi đó tại Hà Nội, phân khúc trung cấp tiếp tục thống lĩnh thị trường với số căn mới tăng 447,7% so với cùng kỳ lên 3.527 căn, chiếm 79,8% nguồn cung mới. Khu Đông và khu Tây dẫn dắt thị trường Hà Nội chiếm 77% tổng nguồn cung mới. Tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì tích cực ở mức 93,9% (giảm 3,4 điểm % so với quý trước).

Giá sơ cấp căn hộ tại TP HCM (USD/m2) tăng ở tất cả các phân khúc. Giá trung bình căn hộ sơ cấp tại TP HCM trong quý 1 năm 2021 tăng 2,9% so với quý trước/tăng14,6% so với cùng kỳ đạt 2.219 USD/m2, do các dự án mới nằm ở vị trí được săn đón, điều kiện bàn giao, hỗ trợ thanh toán và tiện ích tốt hơn. Giá sơ cấp căn hộ tăng ở tất cả phân khúc, tăng từ 0,6-6,4% so với cùng kỳ, đặc biệt là phân khúc trung cấp tăng cao nhất 6,4% so với cùng kỳ.

Giá thứ cấp căn hộ khu vực vùng ven TP.HCM tăng ấn tượng trong 4 tháng năm 2021. Nguồn cung mới ở phân khúc bình dân đang khan hiếm trong bối cảnh nhu cầu vẫn ở mức cao, dẫn đến giá căn hộ thứ cấp ở những khu vực có mức giá dưới 2.000 USD/m2 được ghi nhận tăng nhanh hơn. Dựa trên nghiên cứu thị trường của chúng tôi, giá căn hộ thứ cấp tại Gò Vấp tăng mạnh nhất (tăng 11,1% so với cùng kỳ), theo sau đó là Bình Tân (tăng 7,6% so với cùng kỳ), Bình Chánh (tăng 5,2% so với cùng kỳ) trong bốn tháng năm 2021.

Các nhà đầu tư ráo riết đổ về săn đất khu vực Tây Bắc TP HCM, giá đất ở các quận ngoại thành TP HCM, đặc biệt là khu Tây Bắc chứng kiến mức tăng trưởng ấn tượng trong 4 tháng đầu năm, với Củ Chi (tăng 27,7% so với cùng kỳ), Hóc Môn (tăng 21,1% so với cùng kỳ), Quận 12 (tăng 15,6% so với cùng kỳ), kế đó là thành phố Thủ Đức (tăng 12,0% so với cùng kỳ) và Bình Chánh (tăng 8,2% so với cùng kỳ). Giá đất tại các khu vực này tăng nhanh nhờ vào đề án đưa các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi và Cần Giờ lên quận, song song với đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn.

Trong khi đó, lượng căn hộ tiêu thụ tại Hà Nội phục hồi đáng kể. Lượng căn hộ tiêu thụ tại Hà Nội phục hồi mạnh mẽ trong quý 1 năm 2021 tăng 169,7% so với cùng kỳ lên 4.152 căn, nhờ nguồn cung mới tăng đáng kể 93,7% so với cùng kỳ (4.421 căn). Phân khúc trung cấp tiếp tục thống lĩnh thị trường với số căn mới tăng 447,7% so với cùng kỳ lên 3.527 căn, chiếm 79,8% nguồn cung mới. Tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức tích cực 93,9% (giảm3,4 điểm % so với quý trước). Giá trung bình căn hộ sơ cấp tăng 3,5% so với quý trước/tăng7,0% so với cùng kỳ lên 1.461 USD/m2.

Ngược với TP HCM, nguồn cung nhà xây mới tại Hà Nội phục hồi ấn tượng (tăng 714,5% so với cùng kỳ đạt 393 căn) và số lượng giao dịch tăng 106,0% so với cùng kỳ lên khoảng 300 căn. Hà Nội ghi nhận mức giá bán trung bình cao nhất trong 4 năm qua lên tới 5.628 USD/m2.

Giá đất trên thị trường thứ cấp tăng mạnh khi giá đất tăng đột biến tại Đông Anh (tăng 75,5% so với cùng kỳ), Thanh Trì (tăng 25,6% so với cùng kỳ), Củ Chi (tăng 27,7% so với cùng kỳ), Hóc Môn (tăng 21,1% so với cùng kỳ). Giá đất trong những khu vực này tăng mạnh chủ yếu do công bố dự thảo quy hoạch sông Hồng và đề xuất đưa 5 huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi và Cần Giờ lên quận, song song với đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn.

Trong khi đó ở phía Bắc, giá sơ cấp căn hộ chung cư Hà Nội (USD/m2) cũng ghi nhận tăng ở tất cả phân khúc. Giá trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý 1 tăng 3,5% so với quý trước/tăng 7,0% so với cùng kỳ lên 1.461 USD/m2, do sự hưng phấn của thị trường với các thông tin đồ án quy hoạch mới. Cũng như TP HCM, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội tăng ở tất cả phân khúc, tăng 5,9-18,0% so với cùng kỳ. Căn hộ cao cấp và bình dân tăng mạnh nhất lần lượt 18,0% so với cùng kỳ và 10,8% so với cùng kỳ.

Giá thứ cấp căn hộ tại Hà Nội cũng ghi nhận tăng trong 4 tháng đầu năm. Giá thứ cấp căn hộ tại Hà Nội tương đối ổn định tăng trung bình 2,7% so với cùng kỳ. Khu vực Hoài Đức tăng mạnh nhất 7,8% so với cùng kỳ do nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm ở phía Tây Hà Nội, gồm huyện Hoài Đức có thể hoàn thành trong năm 2021 (tuyến metro Nhổn - ga Hà Nội và đường vành đai 3,5 từ Đại lộ Thăng Long - Quốc lộ 32). Hoài Đức đặt mục tiêu trở thành quận nội thành của Hà Nội trước năm 2022.

Cơn sốt đất sục sôi ở nhiều nơi quanh Hà Nội. Hà Nội vừa trải qua cơn sốt đất nóng trong 4 tháng, với giá đất tăng trung bình 14,5% so với cùng kỳ theo ước tính, nguyên nhân chủ yếu do các thông tin quy hoạch đặc biệt là dự thảo quy hoạch sông Hồng. Dựa trên nghiên cứu thị trường của chúng tôi, giá đất leo thang ở nhiều nơi, trong đó giá đất tại Đông Anh tăng đột biến 75,5% so với cùng kỳ, trung bình lên tới 5.341 USD/m2 vào cuối tháng 4 năm 2021. Hai nguyên nhân chính dẫn tới giá đất tăng nóng tại huyện Đông Anh là do trong quy hoạch phân khu sông Hồng, có hai dự án đáng chú ý liên quan huyện Đông Anh: cầu Tứ Liên với tổng vốn đầu tư 17.000 tỷ đồng và trục đường nối khu vực Hồ Tây và Cổ Loa. Ngoài ra, Hà Nội đã đặt mục tiêu đưa huyện Đông Anh lên quận trước 2025.

Cổ phiếu ngành bất động sản thu hút đầu tư

VNDirect lựa chọn cổ phiếu VHM, NLG và KDH. Chúng tôi duy trì đánh giá Tích cực đối với ngành BĐS nhà ở. Tiềm năng tăng giá là nguồn cung hồi phục. Rủi ro giảm giá là nguồn cung thấp hơn dự kiến do quy trình pháp lý chậm và giá nguyên vật liệu xây dựng tiếp tục tăng cao. Chúng tôi lựa chọn cổ phiếu VHM, NLG và KDH dựa trên triển vọng ký bán 2021 cùng quỹ đất sẵn sàng sử dụng lớn.

Giữa các công ty bất động sản, giá căn hộ của NLG tăng mạnh nhất với 6,4% so với cùng kỳ, tiếp theo là NVL (tăng 3,7% so với cùng kỳ) và KDH (tăng 3,4% so với cùng kỳ). Mặt khác, về mặt lợi suất cho thuê, các dự án của VHM ghi nhận 4,6% cao hơn mức trung bình thị trường 4,4%.