Hàng tỷ USD chảy vào hạ tầng, thị trường bất động sản Bình Chánh “dậy sóng”

5 tỷ USD được “rót” vào hạ tầng

Theo như văn bản Sở Nội vụ TP Hồ Chí Minh gửi UBND TP Hồ Chí Minh về công tác chuẩn bị xây dựng đề án chuyển một số huyện thành quận (hoặc TP thuộc TP Hồ Chí Minh) giai đoạn 2021-2030. Cụ thể, giai đoạn 2021-2025 sẽ chuyển ba huyện Nhà Bè, Hóc Môn và Bình Chánh thành quận. Giai đoạn 2025-2030, hai huyện Củ Chi và Cần Giờ cũng sẽ lên quận.

Thông tin trên được Sở Nội vụ TP Hồ Chí Minh đánh giá dựa trên thực tiễn tốc độ đô thị hóa, trình độ dân trí phát triển, lối sống đô thị hình thành rõ nét và không có nhiều khác biệt với các quận trung tâm thành phố. Việc đầu tư xây dựng để thành lập đơn vị hành chính quận hoặc thành phố thuộc TP Hồ Chí Minh, chuyển công năng các xã, thị trấn thuộc huyện thành phường là rất cần thiết.

Theo đánh giá sơ bộ, huyện Hóc Môn đạt 30/30 tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, văn hóa, xã hội để phát triển thành quận. Bình Chánh đạt 26/30, Nhà Bè 23/30, Củ Chi 23/30, riêng huyện Cần Giờ đạt 19/30, chưa đạt 50% dân số theo quy định.

Ngoài đề án sắp lên quận, Bình Chánh còn nhận được “sự hậu thuẫn” từ hệ thống cơ sở hạ tầng khi hàng loạt dự án nghìn tỷ được đầu tư trên địa bàn huyện. Đơn cử như đề án nâng cấp trục quốc lộ 50 với ngân sách gần 1.500 tỉ đồng; mở rộng quốc lộ 1A chiều dài 2,5km, lộ giới 120m với quy mô 3.353 tỉ đồng.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cũng tập trung đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các tuyến đường giao thông huyết mạch như đại lộ Võ Văn Kiệt, Nguyễn Văn Linh giúp việc di chuyển về trung tâm Quận 1 hay Phú Mỹ Hưng trở nên vô cùng thuận lợi.

Đáng chú ý, dự án Metro 3A (Bến Thành – Tân Kiên) cũng đã được UBND TP Hồ Chí Minh gửi công văn trình Chính phủ xem xét phê duyệt vào cuối tháng 4/2020. Dự án do Cơ quan Hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) thực hiện, có chiều dài 20km với 18 nhà ga và tổng mức đầu tư khoảng 68.000 tỉ đồng (hơn 2 tỷ USD), nối trực tiếp với tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) để tạo thành một hành lang vận chuyển hành khách hiện đại, đi qua trung tâm, kết nối khu vực Đông Bắc và Tây Nam thành phố. Trong tương lai, với sự hiện diện của mạng lưới Metro hoàn chỉnh cùng hệ thống xe buýt kết nối, khoảng thời gian di chuyển từ khu vực này vào trung tâm TP Hồ Chí Minh sẽ được rút ngắn chỉ còn 15-20 phút.

Ngoài ra còn có dự án tuyến xe buýt nhanh BRT số 1 trị giá gần 3.300 tỉ đồng, đi qua địa bàn các quận 1, 2, 5, 6, 8, Bình Tân, Bình Chánh đã được TP Hồ Chí Minh dự kiến khởi công năm 2022, hoạt động năm 2023. Sau khi bến xe Miền Tây mới (huyện Bình Chánh) hoàn thành, lộ trình tuyến sẽ được nối dài đến bến xe này. Dọc theo tuyến có 31 trạm dừng, 4 nhà ga, 2 trạm trung chuyển.

Bình Chánh cũng được hưởng lợi từ Dự án Tuyến cao tốc tiêu chuẩn quốc tế TP Hồ Chí Minh – Trung Lương – Mỹ Thuận với tổng chiều dài hơn 110 km và vốn đầu tư trên 22.000 tỉ đồng. Dự án đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong kết nối TP Hồ Chí Minh với vùng Tây Nam Bộ, góp phần giảm tải cho quốc lộ 1A. Hơn thế, tuyến đường sắt cao tốc TP Hồ Chí Minh – Cần Thơ dự kiến khởi công năm 2023 cũng sẽ góp phần tạo thành hệ thống giao thông hiện đại, thông suốt không chỉ kết nối Bình Chánh với Quận 1, Thủ Thiêm mà còn đến Bình Dương, Đồng Nai hay các tỉnh ĐBSCL.

Bình Chánh cũng trở thành điểm đến lý tưởng khi tập trung nhiều KCN trọng điểm như KCN Lê Minh Xuân, KCN Tân Tạo, KCN Vĩnh Lộc, KCN Phong Phú,… và dự án KCN 380ha tại Phạm Văn Hai đang được lên kế hoạch triển khai.

Bình Chánh cũng đang tích cực hoàn thiện cụm y tế kỹ thuật cao Tân Kiên với quy mô 74ha gồm các bệnh viện theo quy hoạch của TP.HCM là Nhi đồng TP Hồ Chí Minh, Tai Mũi Họng cơ sở 2, Truyền máu Huyết học, Ung Bướu, Viện Tim thành phố (cơ sở 2) và Đại học Y khoa Phạm Ngọc Thạch (cơ sở 2). Dự án khi hoàn thành được kỳ vọng sẽ hình thành mô hình viện – trường tại cửa ngõ Tây Sài Gòn, góp phần giảm tải các bệnh viện trong khu vực trung tâm thành phố, thu hút thêm lượng lớn chuyên gia y tế về sinh sống.

Thị trường bất động sản “dậy sóng”

Trước những yếu tố trên khiến thị trường bất động sản huyện tây nam thành phố này có biên độ giá khá cao, vào hàng nhất nhì trong các huyện vùng ven thành phố.

Chỉ tính riêng từ đầu năm nay, sau khi chủ trương lên quận của Bình Chánh được thành phố chấp thuận, nhà đất Bình Chánh đã có biến động mạnh. Ghi nhận thực tế cho thấy giá đất ở đây có mức tăng từ gấp rưỡi đến gấp đôi so với thời điểm cách đây 3 năm. Cụ thể, mức giá đất trung bình của Bình Chánh cách đây 3 năm dao động trong khoảng từ 28-30 triệu đồng/m2, nay đang neo ở mức 40-50 triệu đồng/m2.

Tại xã Bình Hưng hiện giá đất trung bình rơi vào khoảng 80 triệu đồng/m2 (khu Trung Sơn lên tới 130 triệu đồng/m2). Hay như tại xã thuộc diện vùng sâu vùng xa như Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B là 30 triệu đồng/m2. Còn khu vực Bình Hưng, mức giá đất rơi vào khoảng 80-90 triệu đồng/ m2. Đáng chú ý, tại khu Trung Sơn, giá đất hiện nay đang ở mức 100-140 triệu đồng/m2.

Trích lời một môi giới tại khu vực Bình Chánh “Tài chính bao nhiêu, khu vực nào cũng có. Bình Chánh giờ đang hót lắm, lên quận nay mai thôi, nên đầu tư ngay từ bây giờ”.

“Đất chính chủ đàng hoàng. Còn muốn mua đất dự án nhà đầu tư cũng có luôn. Bao ra sổ, ngân hàng cho vay 65-70%. Vấn đề chỉ là tài chính bao nhiêu thôi. Nếu không mua nhanh mai mốt không có để mua đâu. Hồi trước nhu cầu mua an cư nhiều chứ bây giờ toàn mua để đầu tư. Đảm bảo mua xong 1 năm có thể lời hàng trăm triệu, thậm chí cả tỉ. Tính thanh khoản các dự án dưới này cao lắm. Mua nhiều chiết khấu cao” – người môi giời này chia sẻ.

Trong khi đó, một nhân viên sale của một sàn bất động sản trên địa bàn lại thông tin về một dự án đất nền ở xã Phong Phú, huyện Bình Chánh. Theo nhân viên này, “đất ở đây đang cực kỳ sốt và khách đầu tư rất nhiều. Cam kết pháp lý ra sổ” với mức giá dao động từ 25-35 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá căn hộ tại Bình Chánh từng được xem là thấp nhất đô thị, nay ghi nhận giá bình quân ở mức trên 1.000 USD/m2 (khoảng 23 triệu đồng/m2). Mức giá này đã tăng trung bình 13,37%/năm. Thậm chí, có một số dự án từ thời điểm mua đến thời điểm dự án xây dựng lên, mức chênh có thể đạt 150-170 triệu đồng/căn (trong khoảng 4-5 tháng) do sở hữu vị trí đẹp, nhu cầu ở thực cao. Mặt khác, biên độ dao động giá luôn rơi vào ngưỡng trung bình từ 15-20%/năm. Lúc thị trường diễn biến tốt, ở các dự án có lợi thế mặt tiền đường lớn giá có thể tăng lên mức 30%/năm. Dù vậy, giá nhà đất Bình Chánh vẫn đang nằm trong vùng “trũng” và có nhiều dư địa tăng giá cao.

Dự báo, nguồn cung nhà ở tại khu vực Bình Chánh nửa cuối năm 2021 vẫn sẽ tiếp tục hạn chế do không nhiều dự án mới được triển khai. Duy chỉ có tổ hợp gần 2.000 căn hộ ngay trung tâm hành chính Bình Chánh (Tân Túc).

Trong một phân tích trên báo chí, ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Vietnam, cho rằng khi giá đất tăng cao, vấn đề đền bù, bồi thường, giải tỏa và chi phí đầu vào để phát triển dự án cũng tăng theo.

“Thông tin đề án 5 huyện lên quận có thể xảy ra tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị một cách ồ ạt, khiến nhà đất tăng giá bất thường. Bởi từ trước đến nay, mỗi khi xuất hiện thông tin khu vực nào được nâng cấp lên quận, giá đất tại khu vực đó lại sốt nóng làm cho thị trường bất ổn, điển hình như TP.Thủ Đức.” ông Hoàng khuyến cáo.

Trong khi đó, Theo ông David Jackson – TGĐ Colliers Việt Nam, việc phát triển cơ sở hạ tầng là yếu tố tiên quyết cho sự phát triển bền vững của các đô thị vệ tinh. Trong đó, hệ thống giao thông công cộng nên được tiếp tục đầu tư mạnh mẽ. Thực tế, đây cũng chính là xu hướng của thế giới. Người dân ở các nước phát triển thường chọn các đô thị vùng ven là nơi sinh sống và di chuyển đến khu vực trung tâm để làm việc bằng các phương tiện công cộng. Do đó, “việc xây dựng và mở rộng các con đường huyết mạch ở các khu vực này cũng cần được đảm bảo vì đây là các cửa ngõ quan trọng của TP Hồ Chí Minh với các tỉnh lân cận”, đại diện Colliers Việt Nam cho biết thêm.