HoREA đề xuất một số giải pháp cấp bách nhằm bình ổn thị trường bất động sản

Biến động trên thị trường bất động sản

Theo HoREA, thời gian qua đã có một số dấu hiệu biến động trên thị trường bất động sản như tình trạng mất cân bằng cung - cầu, lệch pha phân khúc, phân lô bán nền tràn lan, sốt ảo giá, lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, lợi dụng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để lừa đảo, thao túng thị trường chứng khoán… Tất cả các dấu hiệu trên cho thấy tiềm ẩn sự bất ổn của thị trường bất động sản và an sinh xã hội về nhà ở. 

HoREA nhận định, thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội, phục vụ nhu cầu của đa số người dân trong xã hội, người có thu nhập trung bình, thấp bao gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người mới lập nghiệp, mới lập gia đình, công nhân lao động và người nhập cư.

Việc thiếu cung trong lúc tổng cầu rất lớn đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Chỉ số giá nhà ở cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở.

Ngoài mất cung cầu, thị trường còn mất cân đối khi tình trạng lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp thể hiện rất rõ trong hai năm gần đây. Tại TP HCM, loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021, trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%.

Những bất cập ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Theo HoREA, Luật Nhà ở năm 2014 chưa công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải đất ở.

HoREA nêu ví dụ, nhà đầu tư A có quyền sử dụng đất 50 ha đất nông nghiệp trong đó có 100 m2 đất ở thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; nhưng nhà đầu tư B có quyền sử dụng đất 50 ha đất nông nghiệp mà không có phần đất ở (liền kề) trong đó thì không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở. Đáng nói là hai trường hợp này lại gần như không có sự khác biệt khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án.

Với "nút thắt" này, HoREA đề nghị sửa đổi Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, để công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cho trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở. Việc này, HoREA cho rằng, nhằm đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ và liên thông giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020, góp phần bổ sung thêm nguồn cung nhà ở rất lớn cho thị trường do thường là các dự án quy mô lớn.

Ngoài ra, những năm gần đây, có nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý buộc phải dừng triển khai hoạt động đầu tư xây dựng kinh doanh hoặc chưa làm được "sổ hồng" cho khách hàng, cũng dẫn đến hệ quả làm giảm nguồn cung nhà ở.

Đối với những trường hợp như vậy, HoREA kiến nghị chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định. Cơ quan có thẩm quyền cần thu hồi triệt để giá trị tài sản nhà nước hoặc nguồn thu ngân sách nhà nước bị thất thoát, không làm thất thoát tài sản công, nhất là nguồn lực đất đai. Sau đó, cho phép chủ đầu tư tiếp tục triển khai thực hiện dự án để góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng để ổn định an cư.

HoREA cũng chỉ ra sự lòng vòng trong quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, có tới 7 thủ tục liên quan đến nhiều sở, ngành khác nhau. Quy trình lòng vòng, mất thời gian khiến cho việc giải quyết thủ tục các dự án kéo dài. Điển hình như trong năm 2021, TPHCM chỉ giải quyết được 20 dự án nhà ở thương mại vướng thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" (là thủ tục khởi đầu). Riêng thủ tục tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải mất 2-3 năm hoặc lâu hơn, và mỗi địa phương áp lại có một quy trình khác nhau.

Giải pháp cấp bách nhằm giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở

Để giải quyết những vấn đề bất cập trên, Hiệp hội đã đề xuất một số giải pháp cấp bách tháo gỡ ách tắc, vướng mắc về đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và làm lành mạnh hóa thị trường vốn.

HoREA đề nghị tháo gỡ ách tắc cho các dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở. Đồng thời, đề xuất giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý, thanh tra, kiểm tra, điều tra theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước nhằm thu đúng, thu đủ, hoặc thu hồi triệt để giá trị tài sản Nhà nước, nguồn thu ngân sách Nhà nước bị thất thoát.

Sau đó, cho phép chủ đầu tư tiếp tục triển khai các dự án hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở cho khách hàng.

Về vướng mắc trong thực hiện quy định tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất, HoREA đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ chỉ đạo các địa phương ban hành tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở để đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở nhưng không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì thực hiện giao, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Giải pháp cấp bách nhằm giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở

Để giải quyết những vấn đề bất cập trên, Hiệp hội đã đề xuất một số giải pháp cấp bách tháo gỡ ách tắc, vướng mắc về đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và làm lành mạnh hóa thị trường vốn.

HoREA đề nghị tháo gỡ ách tắc cho các dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở. Đồng thời, đề xuất giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý, thanh tra, kiểm tra, điều tra theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước nhằm thu đúng, thu đủ, hoặc thu hồi triệt để giá trị tài sản Nhà nước, nguồn thu ngân sách Nhà nước bị thất thoát.

Sau đó, cho phép chủ đầu tư tiếp tục triển khai các dự án hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở cho khách hàng.

Về vướng mắc trong thực hiện quy định tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất, HoREA đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ chỉ đạo các địa phương ban hành tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở để đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở nhưng không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì thực hiện giao, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

HoREA đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo các địa phương thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao) đối với các khu đất công là đất sạch theo quy định tại Thông tư 09/2021 của Bộ Xây dựng. Trong đó, ưu tiên thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cho thuê đối với các phần diện tích đất công thuộc các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao được quy hoạch, để phát triển khu lưu trú công nhân, khu nhà ở chuyên gia theo hình thức cho thuê nhà ở xã hội.

Ngoài ra, để cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững, HoREA cho rằng, Chính phủ còn phải rà soát để hoàn thiện các cơ chế chính sách về phát triển thị trường vốn, bao gồm thị trường tiền tệ - tín dụng, thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đi đôi với xây dựng chính sách thuế tài sản.