HoREA đưa ra 10 lý do không bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn môi giới

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu không đồng tình với Điều 60 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch. Bởi điều này sẽ tạo nên những "đặc quyền, đặc lợi" cho sàn và tước bỏ quyền tự chủ của chủ đầu tư.

Theo đó, ông Châu đã đưa ra 10 lý do và đề nghị không bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn môi giới như sau:

Thứ nhất, HoREA cho biết, quy định bắt buộc giao dịch BĐS qua các sàn trước đây đã được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Trong đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, do quy định này không đồng bộ, thống nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là đã sinh ra "đặc quyền, đặc lợi" cho các sàn và không công bằng, đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án BĐS, nên Nghị quyết số 19 ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI đã không chỉ đạo nội dung này. Do đó, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã bãi bỏ quy định.

Thứ hai, HoREA nhận thấy, sàn giao dịch và hoạt động môi giới có vị trí quan trọng và rất cần thiết trong thị trường BĐS, giữ vai trò cầu nối để kết nối cung cầu (bên mua - bên bán), giúp bên mua tìm kiếm được sản phẩm nhà đất phù hợp hoặc giúp bên bán tiêu thụ sản phẩm.

Tuy nhiên, theo ông Châu, về bản chất, sàn giao dịch chỉ là đơn vị làm dịch vụ, được trả tiền công phí dịch vụ. Hoạt động môi giới, sàn giao dịch là hoạt động dịch vụ nên các cá nhân hoặc chủ đầu tư dự án có nhu cầu thì có thể thuê môi giới hoặc giao dịch qua sàn theo nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận và trả phí dịch vụ. Đồng thời, bản thân người môi giới, sàn giao dịch cũng phải tự chứng minh năng lực và uy tín để được người mua bán nhà, chủ đầu tư lựa chọn thuê thực hiện dịch vụ môi giới, giao dịch nhà đất.

Ông Châu lý giải, các Điều 67, 79, 80, 81, 82 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã quy định về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch; quy định công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới, điều hành sàn giúp nâng cao chất lượng hoạt động môi giới và sàn giao dịch.

Thứ ba, các nước không quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn và nhất là tại các nước công nghiệp phát triển mà xã hội, nền kinh tế có tính chuyên môn hoá, phân công xã hội rất cao nên tuyệt đại đa số giao dịch BĐS đều được thực hiện thông qua văn phòng môi giới một cách tự nguyện, theo nhu cầu. Người làm môi giới phải được đào tạo, có chứng chỉ hành nghề, mã số cá nhân.

Như tại Mỹ, có đến 99% giao dịch nhà đất được người mua tự nguyện lựa chọn giao dịch thông qua văn phòng môi giới với nhân viên môi giới có giấy phép hành nghề môi giới. Nhân viên môi giới được mở văn phòng môi giới nhưng không gọi là sàn giao dịch BĐS như ở Việt Nam.

Thứ tư, nếu quy định tất cả chủ đầu tư bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê… phải thực hiện thông qua sàn như Điều 60 thì sàn giao dịch từ "thân phận làm thuê", chỉ chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán hoặc bên mua, sẽ trở thành "ông vua" của thị trường BĐS do được trao cho các quyền và lợi thế có tính "đặc quyền, đặc lợi".

Thứ năm, quy định như Điều 60 là không hợp lý, bởi sàn không góp vốn với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng các công trình trong dự án. Nhưng lại được "đặc quyền" bán sản phẩm của dự án. Trong khi, doanh nghiệp lại bị "tước bỏ" quyền tự chủ, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Hơn nữa, sàn cũng là doanh nghiệp như doanh nghiệp chủ đầu tư dự án, nên cả hai phải bình đẳng với nhau.

Thứ sáu, việc phải thông qua sàn sẽ dẫn đến việc sàn được hưởng nhiều “đặc lợi” như: Hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có không ít trường hợp phí môi giới này cao hơn rất nhiều (có thể đến 7-8% hoặc cao hơn). Tổng giá trị của thị trường BĐS lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng nghìn tỷ đồng.

Thứ bảy, sàn giao dịch còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của chủ đầu tư do khách hàng thanh toán trong một thời gian nhất định.

Thứ tám, sàn giao dịch còn nắm giữ được toàn bộ thông tin khách hàng do "đặc quyền" tiếp cận khách hàng, mà đây là một cơ sở dữ liệu rất quan trọng để khảo sát, đánh giá và ra quyết định đầu tư kinh doanh mà chủ đầu tư không tiếp cận được. Bởi, trong nền kinh tế thị trường có một nguyên lý là "ai nắm được thông tin về nhu cầu, thị hiếu, xu hướng của thị trường thì người đó là vua".

Do vậy, khi cắt đứt khâu bán hàng từ chủ đầu tư thì chủ đầu tư bị tách khỏi thị trường BĐS và bị lệ thuộc hoàn toàn, trở thành người "làm thuê" cho môi giới, sàn giao dịch. Đồng thời, chủ đầu tư cũng không thể làm tốt được công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng.

Thứ chín, việc đề xuất nội dung như Điều 60 có thể làm lợi cho một nhóm doanh nghiệp, có dấu hiệu của lợi ích nhóm, đó là nhóm các sàn. Từ đó, môi trường đầu tư kinh doanh không công bằng, bình đẳng giữa các doanh nghiệp, không có lợi cho người tiêu dùng và không phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18.

Cuối cùng, vị Chủ tịch HoREA nhận định, hiện nay cả nước có hơn 300.000 người môi giới, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo (chỉ chiếm 10%) với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch, do đó, phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu "cò đất, cò nhà".

Theo ông Châu, các sàn giao dịch của các doanh nghiệp BĐS có uy tín thương hiệu chưa nhiều. Vì thiếu lực lượng môi giới chuyên nghiệp nên trong thời gian qua, giới "đầu nậu, cò đất" đã gây ra tình trạng thổi giá, giao dịch "ảo", các "cơn sốt" đất ở khắp nơi.

Trong những năm gần đây, các sàn giao dịch BĐS hoạt động rất đìu hiu và nhiều sàn đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động, nên có thể nói dự thảo Điều 60 trong dự thảo luật như là "phao cứu sinh", tạo lại lợi thế và "đặc quyền, đặc lợi" cho lực lượng môi giới, sàn giao dịch.

Ông Châu nhấn mạnh và nhìn nhận, cần trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trong thị trường BĐS, đó là cầu nối.