“Khẩu vị” của nhà đầu tư bất động sản đang thay đổi ra sao?

Thị trường bất động sản “sau cơn mưa”

Năm 2023 đã qua đi, nhiều khó khăn cũng đã cơ bản được “bỏ lại”, thị trường bất động sản đang từng bước hướng đến sự phục hồi và phát triển. Tuy nhiên, không thể “một sớm, một chiều” mà thị trường có thể khởi sắc ngay được. Có thể coi năm 2024 là bước đệm đầu tiên cho cả chu kỳ phát triển sắp tới của thị trường bất động sản.

Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết trong suốt cả năm 2023, Chính phủ cùng các cơ quan, bộ ngành đã tích cực đưa ra các chính sách để gỡ khó cho thị trường. Trong đó, Nghị quyết số 33 ngày 11/3/2023 đã mang tính hướng dẫn và chỉ đạo rõ ràng.

Theo đó, càng về cuối năm 2023, nguồn cung càng được đẩy mạnh cả về chất và lượng, các sự kiện mở bán quy mô lớn liên tục được triển khai, nhà đầu tư bắt đầu tận dụng ưu đãi về lãi suất để săn tìm các sản phẩm tiềm năng, giao dịch thứ cấp diễn ra ngày càng sôi động, nhất là ở phân khúc căn hộ.

Với lãi suất ngân hàng ở mức thấp, nhà đầu tư dự kiến tìm kiếm các kênh đầu tư như chứng khoán hay bất động sản. Thêm vào đó, chính sách bán hàng hấp dẫn sẽ kích thích giao dịch. Những chuyển biến trong bức tranh kinh tế vĩ mô và dự báo lạc quan về tăng trưởng kinh tế cũng tạo thêm động lực cho nhà đầu tư.

Theo phân tích của ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, những thay đổi liên quan Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã được Quốc hội thông qua sẽ là bước tiến lớn về chính sách và là một trong những khung pháp lý quan trọng, với nhiều quy định tác động tốt đến thị trường, chủ đầu tư và khách hàng.

Cũng theo VARS dự báo, trong năm 2024, thị trường nhà đất sẽ chứng kiến sự cung ứng ổn định và tăng lên so với những năm trước, với kỳ vọng khoảng 15.000 căn hộ mới sẽ được giới thiệu tại TP. HCM và Bình Dương trong nửa đầu năm, không tính số hàng tồn kho.

Còn theo ước tính của Savills Việt Nam, số lượng căn hộ mới mở bán tại TP. HCM trong năm 2024 sẽ tăng gấp bốn lần so với năm trước, và dự kiến đến năm 2026, thị trường sẽ đón nhận khoảng 116 dự án mới, cung cấp thêm 40.800 căn hộ.

Trước thực trạng đang diễn ra đối với thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia đánh giá rằng, thị trường khởi sắc nhờ Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp và thị trường BĐS với một quyết tâm lớn nhằm “phá băng”, phục hồi thị trường theo hướng lành mạnh, bền vững. Một trong những triển vọng tươi sáng cho đến thời điểm này là chính sách tiền tệ nới lỏng hơn đã khuyến khích dòng tiền chảy vào các kênh đầu tư thay vì chỉ gửi tiết kiệm.

Một khi thị trường chứng khoán khởi sắc hơn, thanh khoản tăng trở lại và tiếp tục vận động theo diễn biến này thì chỉ trong một thời gian ngắn, dòng tiền sẽ bắt đầu có xu hướng chốt lời ở thị trường chứng khoán và “chảy” vào thị trường BĐS. Sự dịch chuyển của dòng tiền như vậy sẽ đem lại kỳ vọng vào việc gia tăng tính thanh khoản cho thị trường BĐS, tạo bước đệm để ghi nhận sự khởi sắc, dần phục hồi trở lại trong năm 2024.

Về thanh khoản, các chuyên gia và các nhà đầu tư cũng kỳ vọng thanh khoản 2024 khởi sắc hơn ở phân khúc chung cư trung cấp và bình dân, nhà ở xã hội ở trung tâm và các tỉnh ven trung tâm do nguồn cung mới chưa cải thiện nhưng nhu cầu mua nhà ở thực gia tăng; các nhà đầu tư bắt đầu giao dịch trở lại khi lãi suất cho vay giảm.

Thực tế, sự phát triển cơ sở hạ tầng kỳ vọng hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản. Các đại dự án trọng điểm đã đồng loạt được triển khai như cao tốc Bắc Nam giai đoạn 2021 – 2025, sân bay quốc tế Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 Hà Nội. Điều này sẽ tháo gỡ vấn đề hạ tầng ở Việt Nam hiện nay, qua đó, thúc đẩy các ngành nghề kinh doanh phát triển. Các dự án cao tốc sẽ giúp tăng tính kết nối giữa các vùng kinh tế, thu hút thêm nhiều nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong nhận định, bước sang năm 2024, thị trường sẽ tiếp tục đối diện với nhiều cơ hội và thách thức đan xen, nhưng thị trường sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào lẫn đầu ra…

Đồng quan điểm, lãnh đạo VARS dự báo: “quý 1 và quý 2/2024, thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023. Nhưng phải từ cuối quý 3 trở đi sự phục hồi mới được thể hiện rõ rệt. Năm 2024, thị trường sẽ đón nhận sự quay trở lại của khoảng 30 - 40% lượng môi giới bất động sản. Càng về thời điểm cuối năm, số lượng này càng có xu hướng tăng lên.

“Khẩu vị” của nhà đầu tư

Trong bất kỳ thời kỳ nào thì bất động sản vẫn luôn là kênh hấp dẫn được các nhà đầu tư bởi tỷ suất sinh lời cao. Theo báo cáo mới đây của Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, địa ốc chính là kênh đầu tư có tỷ suất lợi nhuận ngắn hạn cao nhất trong hai năm qua, lên tới 14%/năm. Xếp ở vị trí thứ hai là kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp (8,5%/năm). Tiếp đến là vàng SJC (7,36%/năm).

Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, nguyên nhân khiến kênh đầu tư địa ốc được săn đón xuất phát từ việc các chủ đầu tư liên tục tung ra các mức chiết khấu “khủng”. Điều này đã khiến nhiều dự án tiệm cận với giá trị thực.

Bên cạnh đó, thị trường đang đón nhận thêm nhiều thông tin tích cực. Nổi bật nhất là sự “hạ nhiệt” của lãi suất cho vay khi con số hiện chỉ còn dao động trong khoảng 8 - 10%/năm. Giữa bối cảnh lãi suất giảm dần, đơn vị trên dự báo tâm lý của nhà đầu tư sẽ được cải thiện. Do đó, thị trường có thể sẽ phục hồi từ quý II/2024.

“Với các nhà đầu tư có ý định “bắt đáy” bất động sản, những người có điều kiện tài chính có thể xem xét sử dụng tỷ lệ đòn bẩy 60 - 70% (vốn tự có) và 30-35% (vốn vay). Việc lựa chọn kênh đầu tư phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro và khả năng tài chính của từng nhà đầu tư. Trong bất cứ hoàn cảnh nào, người tham gia cần giữ vững nguyên tắc phân bổ nguồn vốn vào các kênh khác nhau”, Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam lưu ý.

Đáng chú ý, với nhà đầu tư nước ngoài, bất động sản Việt Nam vẫn được ví như một “miếng bánh ngon”.

Thực tế, nhiều nhà đầu tư nước ngoài sau thời gian tìm hiểu thị trường cũng mở rộng phạm vi về địa điểm của dự án, đặc biệt trong việc nghiên cứu cơ hội đầu tư tại tỉnh. Ông Nguyễn Trọng Toàn, Quản lý Bộ phận đầu tư Savills Hà Nội cho biết, vốn FDI trong 2 tháng đầu năm ước đạt 2,8 tỷ USD, tăng 9,8% so với cùng kỳ năm trước. Đây là số vốn FDI cao nhất của 2 tháng đầu năm, trong 5 năm qua. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 279 triệu USD, chiếm 10%.

“Việt Nam được đánh giá cao về các yếu tố về chính sách thông thoáng, tạo môi trường đầu tư thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Đối với việc kiểm soát các yếu tố vĩ mô như ngoại hối hay lãi suất, Chính phủ đã thành công khi duy trì ổn định tỷ giá và giảm lạm phát hiệu quả. Việc giữ ổn định giá trị đã củng cố thêm sự yên tâm của phía nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư tại Việt Nam”, ông Toàn nói.

Do đó, với lĩnh vực bất động sản, Việt Nam vẫn duy trì là điểm đến đầu tư đáng chú ý của các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài tại những vị trí và phân khúc có dư địa phát triển tốt.