Thị trường nhà đất: Đất nền, nhà phố và biệt thự yếu cả cung lẫn cầu

Chung cư lên ngôi

Mới đây, DKRA Group đã công bố báo cáo thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận tháng 11/2023 cho thấy diễn biến của thị trường bất động sản với nhiều điểm thay đổi.

Theo đó, phân khúc từng được cho là sốt nóng một thời đã rơi vào trầm lắng là đất nền và nhà phố/biệt thự, khi cả nguồn cung và lực cầu đều yếu. Cùng với đó, tồn kho ở các phân khúc này cũng gia tăng do thiếu thanh khoản. Điều này cho thấy loại hình từng được coi là “vua đầu tư” không còn giữ ngôi vị khi khẩu vị thị trường đã thay đổi.

Cụ thể, với phân khúc đất nền, thị trường phía Nam chỉ ghi nhận một dự án mở bán trong tháng 11/2023, tương ứng 115 nền, giảm 84% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, toàn bộ nguồn cung mới tập trung tại thị xã Bến Cát (Bình Dương). Tỷ lệ hấp thụ vào khoảng 51%.

Sức cầu cũng không khả quan khi chỉ có 59 nền được tiêu thụ trong tháng, giảm đến 88% so với cùng kỳ năm 2022. Mặt bằng giá sơ cấp phân khúc đất nền hiện giảm trung bình 8-10% so với lần mở bán trước đó. Trong đó, giá bán nguồn cung mới dao động khoảng 12,9-15,5 triệu đồng/m2.

Mặt khác, thị trường thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước. Mức giảm tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá trị cao và dự án chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý... Nhìn chung, thanh khoản thị trường vẫn ở mức trung bình.

Nhìn sang nhà phố/biệt thự, không khí trầm lắng càng bao trùm phân khúc này khi cả nguồn cung và tiêu thụ ghi nhận sụt giảm so với cùng kỳ. Cụ thể, trong tháng 11 chỉ có 1 dự án được mở bán giai đoạn tiếp theo, đưa ra thị trường 34 nguồn cung mới nhưng lượng tiêu thụ lại bằng 0. Tức là chủ đầu tư không bán được hàng, giá trị hàng tồn kho tiếp tục gia tăng trong bối cảnh thị trường không thuận lợi.

Dù vậy, điểm sáng của thị trường lại nằm ở phân khúc chung cư - phân khúc mà trước đây được coi là "tiêu sản" của thị trường thì nay lại dẫn đầu xu hướng phát triển.

Theo đó có 681 căn hộ được tiêu thụ trong tháng 11/2023, cao gấp 3,1 lần so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới cũng tăng 27% so với cùng kỳ năm ngoái với 2 dự án mở bán, tương ứng 740 căn. Tỷ lệ tiêu thụ ở mức tương đối ấn tượng, lên tới 92%. Trong đó, nguồn cung mới tập trung tại TP.HCM và đa phần thuộc phân khúc hạng B. Mức giá các sản phẩm được rao bán đợt này dao động khoảng 52,4-57,2 triệu đồng/m2.

"Mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động. Thanh khoản thị trường tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng nhanh", báo cáo của DKRA chia sẻ.

Dự báo xu hướng phục hồi của các phân khúc bất động sản

Ở kịch bản lạc quan nhất, các chuyên gia cho rằng bất động sản sẽ trải qua ít nhất hai quý khó khăn nữa để đến được bước phục hồi vào nửa cuối 2024.

Theo giới chuyên gia phân tích, phân khúc bất động sản nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của người dân, sẽ tiếp tục giữ vai trò "đầu tàu”, dẫn dắt tiến trình phục hồi của toàn bộ thị trường. Đặc biệt, sự tham gia mới của các chủ đầu tư trong cuộc đua nhà ở xã hội và một số quy định mới theo hướng gỡ khó cho người mua nhà sẽ từng bước thu hẹp khoảng cách lệch pha cung cầu, cải thiện niềm tin cho người mua nhà, tạo nền tảng phục hồi, phát triển thị trường theo hướng lành mạnh, bền vững hơn.

Ông Trần Đình Quý - Chủ tịch Hội VARS tại tỉnh Khánh Hòa cho biết, do nhu cầu của người dân lớn mà nguồn cung lại đang còn hạn chế, nên bất động sản giá rẻ, vừa túi tiền sẽ là ưu tiên hàng đầu. Với các loại hình bất động sản khác cũng sẽ có dấu hiệu phát triển, song thời điểm phục hồi sẽ khác nhau. Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có tiến độ thanh toán linh hoạt sẽ là phân khúc phục hồi sớm nhất.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc thị trường DKRA Group cho rằng, chưa thể kỳ vọng bất động sản sẽ có ngay những phục hồi mạnh mẽ. Nửa đầu năm 2024, thị trường sẽ bớt khó khăn hơn hiện tại nhưng để "đảo chiều" thành công, gần nhất cũng phải nửa cuối năm 2024.

"Những loại hình đáp ứng nhu cầu thực như nhà ở xã hội, căn hộ hạng C, hạng B và đất nền tại gần khu kinh tế lớn, đầy đủ tiện ích, có thể xây nhà ở hoặc kinh doanh sẽ phục hồi trước tiên. Các sản phẩm đầu tư, đầu cơ sẽ mất thêm từ 2-3 quý nữa để vực dậy thanh khoản", ông Thắng phân tích.

Chung quan điểm, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân sẽ có chuyển động đi lên đầu tiên vào khoảng quý 3/2024. Đất nền, biệt thự, nhà phố/liền kề, những sản phẩm có giá trị cao, nên phục hồi sẽ có độ trễ hơn so với chung cư, sớm nhất là phải cuối năm 2024 hoặc sang năm 2025 mới thoát khó và khởi sắc rõ rệt.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: "Từ sau quý 1/2026, ngành bất động sản có thể dần tiến vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá, đồng thời có sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản. Đặc biệt, nhiều loại hình mang tính chất đầu cơ bắt đầu xuất hiện trở lại".

HÀ THU