Không ít nhà đầu cơ đang lợi dụng sự xáo trộn của thị trường để “cắt lỗ giả”

Theo chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển, trong các tháng cuối năm, thanh khoản giảm toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực BĐS chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các BĐS giá trị lớn. Theo vị chuyên gia này, việc giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý 1/2022 nhưng đến bây giờ mới thực sự bắt đầu.

Việc giảm giá sẽ diễn ra mạnh ở các khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, đến nay việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng, thị trường xuất hiện tình trạng cắt lỗ dưới giá vốn.

Theo một số chuyên gia, sẽ có hai loại hình bất động sản sẽ giảm giá mạnh thời gian tới. Đó là những khu đất vườn, đất trồng cây lâu năm, thậm chí đất thổ cư ở những vùng sâu, vùng xa, heo hút cần bán ngay. Lý do là dân cư thưa thớt, không có các dịch vụ tiện ích, hạ tầng giao thông kém thì khả năng sinh lời của đất không cao. Phân khúc thứ hai sẽ giảm giá mạnh là những bất động sản có giá trị cao lên tới hàng chục tỷ đồng. Trong bối cảnh siết tín dụng như hiện nay, phân khúc này sẽ rất kén khách mua.

Hiện tượng cắt lỗ giảm giá đã diễn ra trên thị trường BĐS, nhưng cũng xuất hiện hiện tượng “cắt lỗ giả”. Nghĩa là, không ít nhà đầu cơ đang lợi dụng sự xáo trộn của thị trường, đặc biệt là cơn khủng hoảng về thanh khoản, để rao bán cắt lỗ nhưng thực tế chỉ là giảm một phần lợi nhuận.

Anh Trường, nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường cho rằng có một sự khác biệt lớn là những người mới thường thích lao vào khi sốt đất, còn người có kinh nghiệm thì thường “mua khi trầm lắng, bán khi sôi động”. Và đây là thời điểm thích hợp cho những “tay chơi” thực thụ.

Nhiều người đang cố tình cắt lỗ để bán hàng theo xu hướng, rao bán chịu lỗ 10 - 20% nhưng thực chất giá vẫn trên trời so với mặt bằng thị trường. Nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi xuống tiền mua để tránh tình trạng “cắt lỗ ảo”.

Chuyên gia phân tích, đa phần những nhà đầu tư bất động sản có tầm nhìn trung và dài hạn họ sẽ thường có kỳ vọng khác với những nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn.

Nền kinh tế toàn cầu đang có nhiều bất ổn, lạm phát gia tăng tại nhiều quốc gia, dòng tiền rẻ không còn khi việc thắt chặt tiền tệ đang bắt đầu diễn ra,… khiến tâm lý của nhiều nhà đầu tư và cả người mua nhà ở thực bị ảnh hưởng.

Nốt trầm của thị trường đang đẩy nhiều F0 đuối vốn vào thế khó, những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn, ôm nhiều lô đất lo ngại thị trường sẽ còn giảm sâu.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc của Batdongsan.com cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà giảm tốc mạnh. Những thị trường lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ đều ghi nhận sự suy giảm mối quan tâm của người tìm kiếm bất động sản khoảng 14-19%. Các loại hình bất động sản giảm khoảng 9-50%.

Trên thực tế, tình trạng khát vốn của các chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm tới nay. Các nguồn vốn chính của thị trường đều đang “hẹp cửa” với các doanh nghiệp khi tín dụng đang trên đà tăng trưởng nhanh so với mục tiêu 14% của Chính phủ trong năm 2022.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc phụ trách thị trường bất động sản phía Nam Batdongsan.com cho biết, nguồn cung và nhu cầu thường là hai yếu tố quan trọng nhất để quyết định mức giá của bất động sản. Thời gian vừa qua, dù lượng giao dịch có sự sụt giảm rất mạnh nhưng giá bán vẫn không giảm.

Có tình trạng nhiều nhà đầu tư cắt lãi so với kỳ vọng. Bởi thông thường, trong một năm đầu tư mà mức giá không thay đổi, tức là giảm xuống thì nhiều nhà đầu tư sẽ lựa chọn cắt lãi. Ngoài ra, còn một dạng cắt lãi khác đó là các chủ đầu tư thường có những phần chiết khẩu rất lớn dành cho những người đầu tiên. Dạng cắt lãi thứ ba có thể xảy ra đó là khi so sánh với những tài sản đầu tư khác ở cùng thời điểm.

Nếu nhìn sâu hơn, Việt Nam đã trải qua một số giai đoạn khủng hoảng trước đây nhưng thị trường bất động sản vẫn có sự tăng trưởng về giá rất tốt. Do đó, đầu tư bất động sản thường là sự kỳ vọng tăng giá, chỉ một số ít những người đang gặp áp lực về tài chính mới quyết định giảm giá. Có thể họ bán thấp hơn so với kỳ vọng nhưng sẽ không bán thấp hơn so với giá vốn bỏ ra.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Hảo, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com cho rằng, thanh khoản thị trường có sự chậm lại trong hai quý vừa qua thì áp lực cho các nhà đầu tư là rất lớn.

Đúng là thị trường hiện tại xu hướng chủ yếu đang thiên về bán cắt lãi hơn. Đa số những người bán đất nền ở thời điểm hiện tại họ đã mua cách đây 1 – 2 năm, và mức giá trong thời gian này đã tăng lên khá nhiều. Vì vậy, bán ra trong thời điểm này chắc chắn không thể bán dưới giá gốc được.

Thời gian qua, khi thị trường bất động sản điêu đứng, không hiếm để bắt gặp những cụm từ như "cần tiền thanh lý gấp, giá sập sàn", "bán cắt lỗ sâu", "bán giá thấp nhất thị trường”… Nhiều chuyên gia nhận định, thị trường hiện nay chưa đến mức phải bán tháo, cắt lỗ với giá giảm sâu, giảm sốc như một số tin rao bán. Vì vậy, để tránh rơi vào những chiếc bẫy của các đối tượng, người mua phải hết sức tỉnh táo tìm hiểu kỹ thông tin, đặc biệt cần so sánh giá bán.

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội phân tích, áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, đà tăng giá bất động sản được dự báo sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí phát triển leo thang cùng với nhu cầu đầu tư nhà đất bùng nổ tại nhiều thị trường.

Giá bất động sản tăng là xu hướng tự nhiên, nguyên lý của thị trường ở những khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ nhưng nếu tăng nóng ăn theo quy hoạch, xây dựng hạ tầng thì đó là biểu hiện bất thường của hoạt động đầu cơ.