Nhà đầu tư bất động sản đang cắt lỗ hay cắt lãi?

Nền kinh tế toàn cầu đang có nhiều bất ổn, lạm phát gia tăng tại nhiều quốc gia, dòng tiền rẻ không còn khi việc thắt chặt tiền tệ đang bắt đầu diễn ra,… khiến tâm lý của nhiều nhà đầu tư và cả người mua nhà ở thực bị ảnh hưởng.

Nốt trầm của thị trường đang đẩy nhiều F0 đuối vốn vào thế khó, những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn, ôm nhiều lô đất lo ngại thị trường sẽ còn giảm sâu.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc của Batdongsan.com cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà giảm tốc mạnh. Những thị trường lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ đều ghi nhận sự suy giảm mối quan tâm của người tìm kiếm bất động sản khoảng 14-19%. Các loại hình bất động sản giảm khoảng 9-50%.

Nguyên nhân của sự sụt giảm trên theo vị này là do tình trạng tắc nghẽn nguồn vốn. Trên thực tế, tình trạng khát vốn của các chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm tới nay. Các nguồn vốn chính của thị trường đều đang “hẹp cửa” với các doanh nghiệp khi tín dụng đang trên đà tăng trưởng nhanh so với mục tiêu 14% của Chính phủ trong năm 2022. Như vậy, room tín dụng cho vay trong những tháng cuối năm nay sẽ không còn nhiều. Bên cạnh đó, nguồn vốn huy động từ kênh trái phiếu bất động sản cũng đang gặp khó.

Theo ông Quốc Anh, thị trường đang có hiện tượng ngộp từ những người mua sử dụng vốn vay, tuy nhiên, tình trạng cắt lỗ chưa diễn ra phổ biến. Đa phần những nhà đầu tư bất động sản có tầm nhìn trung và dài hạn họ sẽ thường có kỳ vọng khác với những nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn. Điều này giải thích vì sao trong giai đoạn thị trường chịu ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, giá bất động sản không giảm và vẫn tiếp tục tăng.

Những người cắt lãi hay cắt lỗ trong thời gian vừa qua đa phần là những người sử dụng vốn vay và có kỳ vọng ngắn hạn. Tuy nhiên, thị trường cũng trải qua hai quý khó khăn rồi, những nhà đầu tư này đã rơi rụng hết rồi. Hiện tại đa phần chỉ còn những nhà đầu tư dài hạn đang cố gắng trụ lại.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc phụ trách thị trường bất động sản phía Nam Batdongsan.com cho biết, nguồn cung và nhu cầu thường là hai yếu tố quan trọng nhất để quyết định mức giá của bất động sản. Thời gian vừa qua, dù lượng giao dịch có sự sụt giảm rất mạnh nhưng giá bán vẫn không giảm.

Có tình trạng nhiều nhà đầu tư cắt lãi so với kỳ vọng. Bởi thông thường, trong một năm đầu tư mà mức giá không thay đổi, tức là giảm xuống thì nhiều nhà đầu tư sẽ lựa chọn cắt lãi. Ngoài ra, còn một dạng cắt lãi khác đó là các chủ đầu tư thường có những phần chiết khẩu rất lớn dành cho những người đầu tiên. Dạng cắt lãi thứ ba có thể xảy ra đó là khi so sánh với những tài sản đầu tư khác ở cùng thời điểm.

nếu nhìn sâu hơn, Việt Nam đã trải qua một số giai đoạn khủng hoảng trước đây nhưng thị trường bất động sản vẫn có sự tăng trưởng về giá rất tốt. Do đó, đầu tư bất động sản thường là sự kỳ vọng tăng giá, chỉ một số ít những người đang gặp áp lực về tài chính mới quyết định giảm giá. Có thể họ bán thấp hơn so với kỳ vọng nhưng sẽ không bán thấp hơn so với giá vốn bỏ ra.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Hảo, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com cho rằng, thanh khoản thị trường có sự chậm lại trong hai quý vừa qua thì áp lực cho các nhà đầu tư là rất lớn.

Đúng là thị trường hiện tại xu hướng chủ yếu đang thiên về bán cắt lãi hơn. Đa số những người bán đất nền ở thời điểm hiện tại họ đã mua cách đây 1 – 2 năm, và mức giá trong thời gian này đã tăng lên khá nhiều. Vì vậy, bán ra trong thời điểm này chắc chắn không thể bán dưới giá gốc được.

Thời gian qua, khi thị trường bất động sản điêu đứng, không hiếm để bắt gặp những cụm từ như "cần tiền thanh lý gấp, giá sập sàn", "bán cắt lỗ sâu", "bán giá thấp nhất thị trường”… Nhiều chuyên gia nhận định, thị trường hiện nay chưa đến mức phải bán tháo, cắt lỗ với giá giảm sâu, giảm sốc như một số tin rao bán. Vì vậy, để tránh rơi vào những chiếc bẫy của các đối tượng, người mua phải hết sức tỉnh táo tìm hiểu kỹ thông tin, đặc biệt cần so sánh giá bán.

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội phân tích, áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, đà tăng giá bất động sản được dự báo sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí phát triển leo thang cùng với nhu cầu đầu tư nhà đất bùng nổ tại nhiều thị trường.

Giá bất động sản tăng là xu hướng tự nhiên, nguyên lý của thị trường ở những khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ nhưng nếu tăng nóng ăn theo quy hoạch, xây dựng hạ tầng thì đó là biểu hiện bất thường của hoạt động đầu cơ.

Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa cũng cho rằng muốn chặn đà tăng giá nhà ở phải bắt nguồn từ việc điều tiết cung-cầu trên thị trường bất động sản. Nếu vấn đề này không được giải quyết thì các biện pháp tài chính cũng chỉ tác động đến một vài nhóm nào đó trong quá trình vận hành.