Làn sóng giảm giá đất nền xuất hiện, khu vực nào đang cắt lỗ mạnh?

Một báo cáo quý III/2022 của PropertyGuru đã cho thấy một bức tranh ảm đạm của thị trường đất nền phía Bắc khi giá đất và mức độ quan tâm của người tiêu dùng giảm mạnh so với quý trước.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá đất nền và mức độ quan tâm ở huyện Quốc Oai giảm lần lượt 1% và 39%, ở huyện Thanh Trì giảm 9% và 24%, ở huyện Đông Anh giảm 1% và 8%, ở quận Long Biên giảm 10% và 21%...

Theo một khảo sát cho thấy, một số khu vực từng tăng giá mạnh theo “cơn sốt” đường Vành đai 4 đi qua như xã Minh Trí, Hiền Ninh (huyện Sóc Sơn) từng ghi nhận mức giá chạm ngưỡng 40 triệu đồng/m2 với lô đất đẹp, giáp trục đường ô tô. Thì đến hiện tại, nhiều lô đất đang được chủ rao bán giảm 30-32 triệu đồng/m2.

Với lô đất trong ngõ từng được rao bán với giá 10-15 triệu đồng/m2 hiện giảm nhiệt còn từ 7-8 triệu đồng/m2. Theo môi giới khu vực này cho biết, lượng hàng rao bán đang được đẩy ra thị trường khá nhiều.

Hiện tượng giảm giá bất động sản tại các tỉnh phía Bắc diễn ra trên diện rộng. Cụ thể, lượt tìm kiếm tại hầu hết các tỉnh thành phía Bắc đều sụt giảm khá mạnh so với quý II, sâu nhất lên đến 45% tại các địa bàn như Lạng Sơn, Bắc Giang, Hà Nam. Các thành khác cũng ghi nhận lượt tìm kiếm giảm 10-20%.

Ngược lại, những tỉnh miền núi phía Bắc như Lai Châu, Hà Giang, Cao Bằng, Điện Biên ghi nhận lượt tìm kiếm tăng so với quý 2, trong đó địa bàn tăng mạnh nhất là Lai Châu, lên đến 82%.

Diễn biến ảm đạm cũng xuất hiện tại khu vực miền Nam. Theo Báo cáo thị trường TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA, từ quý III/2022, thanh khoản đất nền diễn biến ngày càng xấu. Sức cầu của thị trường có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt 52%, là mức thấp nhất kể từ đầu năm. Mặc dù giá thứ cấp tăng 2% - 4% so với đầu quý trước tuy nhiên thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp.

Cụ thể, những địa phương từng được coi là điểm sốt đất thì cho đến nay đều ghi nhận sự sụt giảm cả về giá bán lẫn lượt quan tâm của giới đầu tư tại các khu vực như Đồng Nai, Bình Phước, Đắk Nông, Đắk Lắk, Lâm Đồng…

Các phòng công chứng nhà đất ở khu vực Bảo Lâm, Bảo Lộc (Lâm Đồng); Quảng Khê, Gia Nghĩa (Đắk Nông) thời điểm này khá vắng vẻ, không đông đúc như 2 năm trước. Chuyên viên các phòng công chứng cho biết khách hiện nay chủ yếu hoàn tất hồ sơ cũ và chỉ một số giao dịch công chứng đất có diện tích vừa phải, giá trung bình chỉ 1-4 tỷ đồng chứ không có mảnh nào giá 20-30 tỷ đồng như trước.

Không chỉ giao dịch đất cá nhân trầm lắng mà mua bán đất của các doanh nghiệp cũng rất ảm đạm. Ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Công ty Quỹ Đất Lớn (đã triển khai đầu tư một số khu dân cư dạng homestay ở khu vực Bảo Lộc - Lâm Đồng), cho biết thanh khoản hiện giảm tới 70%-80%, trước đây mỗi tuần công ty ông đưa khoảng 30-35 khách từ các nơi lên xem dự án thì hiện nay có khi 2-3 tuần mới có vài khách đi. "Họ chủ yếu đi thăm dò thị trường là chính chứ không xuống tiền nhanh như trước đây" - ông Kiên nói.

Cũng theo ông Kiên, vì dự án của công ty ông triển khai có sổ từng nền, có thổ cư nên còn được khách quan tâm chứ những khu xa xôi hẻo lánh gần như không có khách tới. "Do thị trường trầm lắng, công ty phải trồng thêm hoa, cảnh quan để thu hút khách tham quan, nếu không sẽ rất khó ra hàng trong giai đoạn dòng tiền hạn hẹp như hiện nay".

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, trong những tháng cuối năm, thanh khoản giảm toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các bất động sản giá trị lớn. Theo ông Hiển, bất động sản tại nhiều khu vực sẽ có khả năng giảm giá. Đó là các khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều nhà đầu tư nhưng đến nay việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng.

"Tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo sẽ mất thanh khoản thời gian dài nếu tiếp tục neo giá bán cao như hiện nay. Việc giá bất động sản có thể được nhà đầu tư bán giảm 20-30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra. Bất động sản ở khu vực lân cận cận độ thị còn khả năng về đô thị hóa nhưng vẫn phải chờ thời gian, chờ hạ tầng hoàn thiện sẽ giảm 10-20%", ông Hiển nói.

Theo các chuyên gia, làn sóng cắt lỗ sâu còn được dự báo sẽ diễn ra trong giai đoạn cuối năm 2022, bước sang năm 2023 khi tâm lý của nhà đầu tư đang biến động trước chỉ số thiếu lạc quan của thị trường như lạm phát, room tín dụng đang co hẹp…

Với những nhà đầu tư lướt sóng bằng dòng tiền ngân hàng, tâm lý bán tháo, thu hồi dòng tiền đang xảy ra. Theo nhà đầu tư giàu kinh nghiệm trên thị trường địa ốc, sóng cắt lỗ còn kéo dài và cơ hội cho người có tiềm lực tài chính mạnh đang dần xuất hiện.

Giới chuyên gia cho rằng, khi phân khúc đất nền trầm lắng suốt 2 quý vừa qua, chính thị trường đã tạo ra một áp lực lớn cho các nhà đầu tư, đặc biệt những nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Với nhà đầu tư sở hữu rất nhiều đất nền thì áp lực về vốn vay, lãi vay, áp lực quay vòng vốn, thanh khoản rất lớn. Nhiều ảnh hưởng tiêu cực khiến nhà đầu tư bắt buộc sẽ phải cắt lỗ, giảm giá để bán được đất nền của mình để có vòng vốn quay vòng, giải quyết các bài toán áp lực về tài chính khác.