“Kích thích” dòng tiền chảy vào bất động sản

Tiền đáo hạn vẫn “đứng ngoài” thị trường

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã công bố số liệu về tiền gửi tiết kiệm vào ngân hàng của dân cư và tổ chức. Theo đó, tổng số tiền tiết kiệm gửi vào ngân hàng tính đến tháng 8/2023 đã đạt trên 12,4 triệu tỷ đồng. Trong đó, tiền gửi của dân cư tiếp tục đạt mức kỷ lục mới với hơn 6,43 triệu tỷ đồng. Đây là tháng thứ 13 liên tiếp, tiền gửi của dân cư vào ngân hàng tăng.

Riêng trong tháng 8/2023, người dân gửi thêm vào hệ thống ngân hàng khoảng 43.723 tỷ đồng. Mức tăng này cải thiện đáng kể so với mức 6.700 tỷ đồng tháng 7 liền trước hay mức 35.300 tỷ đồng của tháng 6 và 14.700 tỷ đồng của tháng 5.

Đáng nói, mức tăng tiền gửi tiết kiệm này diễn ra trong bối cảnh lãi suất tiền gửi giảm sâu so với đầu năm 2023. Hiện, bất chấp mặt bằng lãi suất tiết kiệm giảm, lượng tiền đổ vào ngân hàng vẫn tăng lên. Điều này ngầm hiểu rằng, dòng tiền của người dân chưa phân bổ vào các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2023 sẽ chưa có cơ hội khởi sắc trở lại, do tâm lý nhà đầu tư đang mất niềm tin với thị trường. Nếu ngoại hối vẫn tiếp tục đổ về thì những tháng cuối năm ngân hàng vẫn tiếp tục bị ế tiền. Vì thế, chu kỳ đi xuống của bất động sản vẫn đang tiếp tục, ít nhất phải đến cuối năm 2025 đầu năm 2026 nhà đầu tư mới quay trở lại thị trường.

Hiện nay chỉ những người mua nhà ở thật mới xuống tiền. Nếu bất động sản để đầu tư phải có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, tiến độ thanh toán dài, chính sách ưu đãi hấp dẫn, giá cả hợp lý thì mới có thể tìm kiếm được khách hàng.

Trong khi đó, theo báo cáo thị trường bất động sản quý III được công bố mới đây, Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến 31/8/2023 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 986.477 tỷ đồng.

Trước đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến cuối năm 2022 đạt khoảng 800.000 tỷ đồng. Như vậy, trong 8 tháng đầu năm 2023, các ngân hàng đã bơm thêm gần 186.500 tỷ đồng cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

Còn theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế trong 8 tháng đầu năm chỉ đạt 5,57%, tương đương quy mô tăng thêm là gần 663.900 tỉ đồng. Như vậy, hơn 28% tổng quy mô tín dụng tăng thêm trong 8 tháng đầu năm được đóng góp bởi lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Như vậy có thể thấy, dòng tiền vẫn đang “âm thầm” tìm đến bất động sản dù chưa thực sự mạnh mẽ. Minh chứng đến từ dư nợ tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại một số ngân hàng lớn.

Tại ngân hàng Techcombank, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tính đến cuối tháng 9/2023 tăng 47,2%, đạt 160.237 tỷ đồng, chiếm tỉ trọng 34,63% tổng dư nợ tín dụng. Trong khi cùng kỳ năm ngoái, con số này chỉ dừng ở mức 26,4%.

Hay như tại VPBank, tín dụng kinh doanh bất động sản tới cuối tháng 9 tăng 45%, ghi nhận ở mức 98.192 tỷ đồng, chiếm tỉ trọng 18,83% tổng dư nợ cho vay của ngân hàng. Trong khi cho vay cá nhân mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất mua nhà ở chỉ tăng 6,6%, tỉ trọng giảm so với trước.

Một số ngân hàng khác có ghi nhận mức tăng nhưng nhẹ hơn, như tại MSB, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản và cơ sở hạ tầng tăng từ mốc 10.386 tỷ đồng (lên 12.455 tỷ đồng, chiếm 8,82% tổng dư nợ tín dụng. TPBank ở quý III này cũng thống kê mức tăng dư nợ kinh doanh bất động sản từ mốc 10.165 tỷ đồng (ghi nhận đến thời điểm 31/12/2022) lên 13.640 tỷ đồng (ghi nhận đến thời điểm 30/9/2023).

Giải pháp “kích thích” dòng tiền chảy vào bất động sản

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thanh khoản thị trường vẫn khá ảm đảm, để thu hút dòng tiền của các khách hàng, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã tung ra các chính sách ưu đãi khủng nhằm kích cầu thị trường bất động sản, tuy nhiên để bán được hàng lúc này không hề đơn giản, thanh khoản vẫn tương đối chậm.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6, Ủy viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam, hiện nay các doanh nghiệp đều đang bị bịt cả hai đầu, khi nguồn tiền từ ngân hàng thì lãi suất cao, hạn chế "room" tín dụng còn nguồn tiền từ trong dân bị chặn bởi lãi suất huy động cao. Điều này khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong huy động nguồn vốn. Do đó, thời điểm này việc giảm lãi suất huy động còn quan trọng hơn giảm lãi suất cho vay, bởi khi đó, người dân sẽ tự động rút tiền ra khỏi ngân hàng để chuyển sang đầu tư các hoạt động kinh doanh sản xuất.

Bên cạnh đó, để giải cứu thị trường bất động sản cần có những giải pháp phù hợp để thị trường bất động sản phát triển ổn định, an toàn. Trong đó, cần chú trọng việc kiềm chế giá bất động sản, cố gắng đẩy mức thu nhập người lao động cao lên giúp khả năng tiếp cận nhà ở người dân dễ dàng hơn.

“Ngoài ra, cần có các chính sách củng cố, hiệu quả để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cho những người có thu nhập thấp, khi ấy sẽ giải quyết được các vấn đề tồn đọng của nhà ở hiện nay. Đối với những khu công nghiệp, cũng cần có những chính sách ưu đãi riêng để phát triển vì đây là phân khúc tiềm năng”, ông Quê chia sẻ.

Trong khi đó, theo Chủ tịch BHS Group Nguyễn Thọ Tuyển, điều quan trọng để tạo ra dòng tiền đối với bất động sản đó là phải biết được “khẩu vị” của nhà đầu tư hiện nay.

Ông Tuyển cho rằng, khó khăn, thách thức ở thời điểm này là không phải bàn cãi, nhưng là người có thâm niên nhiều năm làm tư vấn kinh doanh cho các chủ đầu tư bất động sản, ông nhìn nhận đây lại là thời điểm chín muồi để chuẩn bị đón đầu một chu kỳ tăng trưởng mới.

Thời gian tới, Chính phủ sẽ tiếp tục quyết liệt tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, bởi bất động sản là vật chủ để lưu chuyển tiền tệ trong nền kinh tế và khi bất động sản đóng băng thì dòng tiền sẽ bị tắc nghẽn.

“Thúc đẩy thị trường bất động sản sôi động trở lại chính là bơm tiền cho nền kinh tế”, ông Tuyển khẳng định và nói rằng, lãi suất tiền gửi giảm xuống mức thấp cũng như các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi sẽ tạo hiệu ứng tích cực đến tâm lý nhà đầu tư.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản còn ảm đạm, các nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý thận trọng và các doanh nghiệp bất động sản cũng phải dò khẩu vị của nhà đầu tư để đưa ra sản phẩm phù hợp mới có thể khiến họ móc hầu bao.

Vị lãnh đạo BHS cũng cho rằng, thị trường cần phát triển dòng sản phẩm mới hội tụ những đặc điểm ưu việt để thúc đẩy thanh khoản và có khả năng dẫn dắt thị trường. Trong khi đó, để bán được hàng, các chủ đầu tư cũng phải tính toán mức giá đủ hấp dẫn để nhà đầu tư cảm thấy hợp lý để xuống tiền, đồng thời, cần có giải pháp tài chính linh hoạt cho khách hàng.