Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản: Không nên "đánh đồng" tất cả các dự án

Tránh “giật cục”, “đánh đồng”

Sáng 11/5, Bộ Xây dựng, Báo Xây dựng tổ chức tọa đàm “Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản (BĐS): Chính sách và tác động”, thu hút đông đảo các chuyên gia về tài chính, đầu tư, BĐS, tín dụng ngân hàng, luật sư, doanh nghiệp BĐS trong, ngoài nước tham dự, góp ý xây dựng các giải pháp thực thi.

Phát biểu tại tọa đàm, Tổng Biên tập Báo Xây dựng Nguyễn Anh Dũng cho rằng, vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng; kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng.

Trong đó, tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất bảo đảm đúng quy định của pháp luật, kịp thời báo cáo Ngân hàng Nhà nước khi phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật để có biện pháp xử lý.

Thời gian qua, việc tăng trưởng nóng của thị trường BĐS với sự tham gia ồ ạt của các nhà đầu tư lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính từ vốn vay ngân hàng đã gây ra nguy cơ rủi ro cho thị trường. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá các phân khúc BĐS tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân từ 3 – 10% so với cuối năm 2021. Tại các vùng ven Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Đồng Nai… đang có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh tới 15 – 20% so với cuối năm 2021…

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại phải hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp. Gần đây, một số ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay BĐS. Hiện đã có nhiều quan điểm khác nhau đánh giá về tác động của chính sách đối với việc kiểm soát nguồn vốn vào thị trường BĐS.

Nhiều chuyên gia cho rằng chính sách có thể có “tác động ngược” khi BĐS là đầu ra của hàng trăm sản phẩm, ngành nghề sản xuất khác như vật liệu xây dựng, nội – ngoại thất, cảnh quan cây xanh, thiết bị điện, điện tử… và tạo công ăn việc làm cho hàng triệu lao động hàng năm.

Riêng cộng đồng các doanh nghiệp BĐS tiếp tục lâm vào tình trạng khó khăn nếu không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động. Giá nhà đất có thể leo thang và cơ hội tiếp cận với nhà ở của người dân sẽ giảm. Vì vậy, đại diện các doanh nghiệp đề xuất kiến nghị việc kiểm soát nguồn vốn nên có lộ trình, có rà soát đối với dự án đủ điều kiện pháp lý, đúng tiến độ. Không nên thực thi chính sách siết nguồn vốn vào bất động sản theo kiểu “đánh đồng” tất cả các dự án, sẽ ảnh hưởng đến thị trường.

Nhiều kiến nghị để khơi thông, phát triển thị trường BĐS

Tại tọa đàm, ông Nguyễn Đức Kiên, Tổ trưởng tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho rằng, sau 35 năm đổi mới Việt Nam đã có những bước đột phá trong lĩnh vực bất động sản. Đó là tạo ra cơ hội mới để vốn hóa bất động sản thuộc Nhà nước quản lý, dùng nguồn vốn là đất để tham gia vào các liên doanh. Bước thứ hai là nguồn vốn để phát triển giữ nguyên, nhưng tỉ trọng của vốn Nhà nước cho phát triển thị trường bất động sản giảm đi, các nguồn vốn khác lại tăng lên. Cuối cùng là nguồn lợi thu được từ BĐS được dành lại để phát triển ở địa phương. Ông Kiên cho rằng, đây là ba bước đột phá để tiếp cận thị trường bất động sản.

PGS.TS Trần Đình Thiên – nguyên Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam; Thành viên tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho rằng vai trò của BĐS hiện nay, bắt đầu từ tâm lý, là cơ hội để làm giàu từ BĐS. Hiện nay có thể thấy dòng vốn chảy vào các ngành khác so với BĐS bị thiên lệch. Cho nên khi bàn tới BĐS lúc nào chúng ta cũng bàn tới vấn đề là siết lại, chính vì vậy cần bàn tới mô hình, để mô hình, khuynh hướng đầu cơ của nền kinh tế không bị thiên lệch, như vậy năng lực nền kinh tế sẽ không yếu kém. Theo ông Thiên, trải qua hai năm ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường BĐS bị nghẽn lại, cơ hội bùng nổ đang đến khi có các chương trình phục hồi kinh tế. Tuy nhiên, việc kiểm soát dòng vốn chưa được định hình, có thể dẫn tới việc bỏ lỡ cơ hội này. Nguyên nhân là bởi chính sách hiện nay chưa đủ “táo bạo” để tiếp cận được cơ hội “bùng nổ”.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Hoán – Chủ tịch HĐQT – Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Việt – Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội đã đề ra một số kiến nghị. Theo ông Hoán, nếu các ngân hàng tiếp tục thắt chặt cho vay tín dụng bất động sản thì doanh nghiệp bất động sản và hàng loạt doanh nghiệp tiếp tục lâm vào tình trạng khó khăn nếu không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động. Giá nhà đất có thể leo thang và cơ hội tiếp cận với nhà ở của người dân sẽ giảm. Vì vậy, Chủ tịch HĐQT – Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Việt đề xuất việc kiểm soát nguồn vốn của Ngân hàng nên có lộ trình. Bởi nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó khăn, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu.

Thứ hai, ngân hàng cần rà soát ưu tiên cho vay đối với dự án đủ điều kiện pháp lý, đúng tiến độ. Các doanh nghiệp bất động sản, các dự án tốt, có phương án kinh doanh khả quan, khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng, minh bạch thì cần được các ngân hàng xem xét cấp tín dụng kịp thời. Còn nếu bị cắt tín dụng đột ngột, các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn.

Thứ ba, không nên thực thi chính sách siết chặt nguồn vốn vào bất động sản theo kiểu cào bằng, chung chung cho tất cả các dự án, mà cần phân loại dự án để có hướng quản lý phù hợp mà không gây tác động xấu tới thị trường. Những dự án có thể tạo nguồn cung, có tính thanh khoản cao thì cần tiếp tục đảm bảo cấp tín dụng. Những dự án không có khả năng thanh khoản, đặc biệt là những dự án hình thành trong tương lai, không có khả năng tạo nguồn cung thì phải siết, chờ thị trường ổn định rồi xem xét tiếp. Bên cạnh đó, ông Hoán cũng đề xuất phía ngân hàng cần có những cơ chế cho vay ưu đãi và khuyến khích các doanh nghiệp đang phát triển các dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền (1 – 2 tỷ đồng/căn) dành cho nhu cầu ở thực. Cùng đó, cần khuyến khích các ngân hàng thương mại tăng tín dụng tiêu dùng mua nhà dành cho khách hàng cá nhân mua nhà lần đầu, mua nhà để ở chứ không phải để đầu cơ.