Kỳ vọng đất nền sớm trở lại với vị trí “ngôi vương”

Một năm ảm đảm

Từ trước đến nay, đất nền vẫn luôn là phân khúc “được lòng” nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong năm 2023 vừa qua, phân khúc này rơi vào “ảm đạm” ở hầu hết các khu vực. Đặc biệt là tại những nơi từng diễn ra cơn “sốt đất” giai đoạn 2021-2022 đến thời điểm hiện tại đều ghi nhận có sự cắt lỗ, giảm giá sâu.

Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản năm 2023 của Bộ Xây dựng vừa công bố cho thấy, có gần 307.300 giao dịch đất nền được giao dịch thành công trong năm vừa qua. Trong đó, riêng quý IV/2023 có gần 81.500 giao dịch đất nền thành công.

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, sáu tháng cuối năm tổng lượng giao dịch đất nền tăng mạnh hơn 28%. Mặc dù vậy, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho biết nhìn số liệu năm 2023, lượng giao dịch thành công đất nền gấp 2,4 lần giao dịch căn hộ, nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên thực tế, lượng giao dịch thành công đất nền năm 2023 nếu so với năm 2022 đã sụt giảm rất nhiều khi tính chung năm 2022, cả nước có 785.600 giao dịch bất động sản thành công, trong đó đất nền có khoảng 630.900 giao dịch.

Theo ông Quang, năm 2023 giao dịch đất nền giảm mạnh vì nguồn cung dạng dự án phân khúc này cũng sụt giảm, giá một số nơi giảm khoảng 10-15%.

 Khảo sát thực tế cũng cho thấy, giá của phân khúc đất nền liên tục giảm sâu, trong khi giao dịch nhỏ giọt, không có thanh khoản. Nguyên nhân chính của tình trạng trên do đất nền là phân khúc không có giá trị khai thác ngay và chỉ mang tính đầu tư, trong khi giá ảo nhiều, nên khá rủi ro.

Loại hình đất nền thường xuyên bị thổi giá và chỉ quay về mức giá ban đầu khi thị trường mất thanh khoản. Giá đất nền ở một số khu vực hiện nay đã giảm 50-60% so với thời điểm “sốt nóng”, nhưng vẫn rất khó giao dịch.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nêu rõ, đất nền thời gian qua trải qua nhiều nhịp giảm giá, từ 30% đến 50%, nhưng vẫn ế. Báo cáo này nêu rõ, đây chỉ là mức giảm so với thời kỳ “đỉnh sốt”, chứ chưa thực sự sát với giá trị thực.

Trong quý cuối năm 2023, lượng tồn kho phân khúc đất nền tăng lên. Cũng theo, VARS, thị trường đất nền vẫn trong giai đoạn ảm đạm, thanh khoản kém, giá bán tiếp tục giảm ở nhiều nơi.

Riêng tại khu vưc TP. HCM và vùng phụ cận, số liệu từ DKRA Group cũng cho thấy, cả năm 2023 thị trường đất nền TP.HCM và các tỉnh phía Nam chỉ có 22 dự án ra thị trường, trong đó chỉ có 6 dự án mới, còn lại là giai đoạn mở bán tiếp theo. Với nguồn cung 1.850 nền ra thị trường chỉ có 751 nền được tiêu thụ trong năm 2023. Nguồn cung giảm mạnh 73% so với năm 2022, sức cầu chỉ tương đương khoảng 16% so với năm 2022. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá 12,9 – 14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến từ 70 – 90m2.

Còn theo báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền ghi nhận sụt giảm nhu cầu tìm kiếm mạnh trong năm 2023. Theo đó, lượng tìm mua đất nền năm 2023 giảm 45% so với năm 2022. Giảm ở hầu hết loại đất và mạnh nhất là đất nền dự án. Nếu so với giai đoạn cao điểm "sốt đất" tháng 3/2022, đất nền các tỉnh phía Nam giảm 71%.

Vẫn là phân khúc “được lòng” nhà đầu tư

Mặc dù vừa trải qua một năm tương đối ảm đạm, nhưng với khả năng sinh lời tương đối ổn định thì đất nền vẫn luôn được nhà đầu tư ưu tiên so với các phân khúc khác.

Theo báo cáo mà Batdongsan.com.vn vừa công bố cho thấy, trong 1.000 người khảo sát, có tới 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản vào một năm tới. Trong số 65% người dự định mua bất động sản tiếp, có đến 42% người đang sở hữu 2 bất động sản; 38% đang sở hữu 1 bất động sản; 8% đang sở hữu trên 3 bất động sản. Và 60% trong số đó mua với mục đích đầu tư; 48% mua do cần thêm không gian sống; 22% mua để tăng thêm diện tích sở hữu.

Đáng chú ý, ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn còn chia sẻ về loại hình bất động sản được quan tâm nhất trong năm 2024. Cụ thể,  khi 1.000 ứng viên tham gia phỏng vấn thì 1/3 tương đương 33% người cho biết sẽ quan tâm tới đất nền, dù loại hình này có lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Kế đó, nhà riêng, nhà liền kề đứng thứ hai với 26%; chung cư đứng thứ ba với 24%; nhà phố và biệt thự lần lượt là 9% và 6%.

Đối với đất nền, phân khúc giá dưới 2 tỷ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất, chiếm 42%; khoảng giá 2-4 tỷ đồng đứng thứ hai với 24% mức độ quan tâm; khoảng giá 4-6 tỷ đồng đứng thứ ba với 10%. Hai khoảng giá còn lại 6 - 10 tỷ đồng và trên 15 tỷ đồng lần lượt có mức độ quan tâm 9% và 15%.

“Do gắn với tư duy “tấc đất tấc vàng” của cha ông nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy cũng không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng năm 2024”, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn nhấn mạnh.

Với kinh nghiệm nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, giai đoạn đầu năm 2024 vẫn chưa phải là thời điểm thích hợp để đất nền hồi phục. Phải từ cuối năm 2024, sự đảo chiều về sức cầu mới có thể xuất hiện.

“Nếu xác định bỏ tiền vào phân khúc đất nền, nhà đầu tư phải xác định bài toán đầu tư trung - dài hạn, trong 2 - 5 năm”, ông Quang nói.