Lạm phát tăng cao, có nên “rót tiền” vào bất động sản?

Theo một khảo sát của VARS, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát.

Từ đầu năm đến nay, giá vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 30%. Dự báo trong thời gian tới giá vật liệu xây dựng sẽ còn tiếp tục tăng. Lạm phát tăng đẩy giá nguyên vật liệu xây tăng tạo áp lực tăng giá bán bất động sản. 

Bất động sản luôn được xem là kênh trú ẩn an toàn, chống trượt giá khi lạm phát xảy ra. Tuy nhiên, trước bối cảnh lạm phát trong nước và thế giới không ngừng tăng cao, các chuyên gia cho rằng, khi lạm phát “vượt ngưỡng”, bất động sản có thể không là kênh trú ẩn đáng tin cậy nữa do yếu tố thanh khoản.

Anh Đặng Minh Khang, một nhà đầu tư bất động sản cá nhân tại TP.HCM cho rằng, khi lạm phát tăng cao, vật tư xây dựng tăng cao khiến chi phí xây dựng bị đội lên rất nhiều. Vô hình chung đẩy giá nhà ở tăng lên chóng mặt. Khi đó, thị trường bất động sản có thể sẽ xuất hiện những diễn biến mới.

“Trong thời buổi lạm phát như hiện nay, chỉ những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá lớn mới chịu áp lực bán gấp, còn những nhà đầu tư tài chính dư dả sẽ thoải mái hơn trong việc quyết định có nắm giữ bất động sản hay không. Họ chỉ bán khi thấy kiếm được nhiều lợi nhuận. Nhưng sau khi bán, họ cũng sẽ đầu tư vào nơi khác chứ không gửi tiết kiệm hay giữ tiền mặt trong giai đoạn lạm phát này.”

Anh Khang cho biết thêm, khi người bán đẩy giá lên cao do áp lực lạm phát sẽ hình thành mặt bằng giá mới. Khi thị trường có mặt bằng giá mới sẽ khiến các đơn vị thẩm định và ngân hàng tăng cơ sở định giá của mình. Ngoài ra, đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai 2 - 3 năm, khi bàn giao, chủ đầu tư cũng tính thêm phần lạm phát vào giá bán. Điều này sẽ tạo ra một nghịch lý trên thị trường: “giá nhà đất không ngừng tăng nhưng lượng giao dịch èo uột”.

Giới chuyên gia bất động sản cũng nhận định, trong trường hợp lạm phát vượt kỳ vọng có thể xảy ra tác động ngược, tức là giá bất động sản không những không tăng mà còn “quay đầu” giảm.

Ông Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản, thị trường bất động sản và lạm phát có mối quan hệ tương quan. Lạm phát tăng, dòng tiền đổ vào bất động sản tăng để tìm nơi trú ẩn kéo theo giá bất động sản tăng.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cho biết, nếu nghiên cứu sâu về lạm phát, nhà đầu tư nên quan tâm vào lạm phát kỳ vọng. Trường hợp lạm phát dưới mức kỳ vọng, giá bất động sản sẽ tăng theo. Nhưng trường hợp mức lạm phát vượt kỳ vọng sẽ gây ra tác động ngược tới thị trường bất động sản. 

Theo ông Khôi, trong những giai đoạn tỉ lệ lạm phát vượt mức kỳ vọng, thị trường bất động sản không tăng mà thậm chí còn giảm. Chính vì thế, nhà đầu tư cần chuẩn bị phương án đối phó với trường hợp này có thể xảy ra trên thị trường.

Ngoài ra, ông Khôi cho biết thêm, có hai loại rủi ro thường xảy ra trên thị trường bất động sản là: rủi ro đến từ dự án - chủ đầu tư dự án và rủi ro thị trường.

Nhà đầu tư tham gia thị trường sớm thì phải chịu ít rủi ro hơn. Nguyên nhân là do, khi dự án mới mở bán, chủ đầu tư sẽ tạo thị trường cho người mua nên không phải băn khoăn về tính thanh khoản. Vấn đề cần quan tâm là tính pháp lý của dự án và uy tín của chủ đầu tư ra sao. 

Ngược lại, nhà đầu tư “chậm chân” tham gia thị trường muộn càng phải đối mắt với nhiều rủi ro khi tính thanh khoản giảm dần. Do đó, nhà đầu tư nên chuẩn bị sẵn tinh thần cho trường hợp “vô tình lướt sóng trở thành cư dân” hoàn toàn có thể xảy ra.

Còn theo Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam phân tích, trong giai đoạn lạm phát, mặc dù mặt bằng giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng hấp thụ, tính thanh khoản yếu. Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư lạm dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư, khi thanh khoản thị trường thấp, họ sẽ chịu áp lực trở nợ rất lớn, tạo áp lực cho hệ thống ngân hàng.

Ngoài ra, việc lạm phát tăng cao có thể dẫn đến các chính sách kìm hãm lạm phát thông qua tăng lãi suất. Những nhà đầu tư vay tiền đầu tư nhà đất sẽ càng chịu nhiều sức ép nợ vay hơn.

Chính vì thế, trước khi quyết định tham gia vào thị trường trong giai đoạn lạm phát cao như hiện nay, nhà đầu tư cần phải xem xét hai vấn đề. Một là, thị trường liệu có đang ổn định hay không. Hai là, liệu có thực sự cần thiết phải sử dụng đòn bẩy tài chính hay không nhằm tránh rơi tình trạng “chết trên đống tài sản” đã xảy ra không ít lần trước đây.