Lệch pha cung - cầu đến từ điểm nghẽn pháp lý

Theo bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, điểm vướng nhất trên thị trường bất động sản hiện nay là sự lệch pha cung - cầu. Trong đó, nguyên nhân gốc rễ đến từ sự tắc nghẽn của hàng lang pháp lý.

Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land đã có chia sẻ với Reatimes xoay quanh diễn biến của thị trường bất động sản trong năm 2020.

COVID-19 VÀ NIỀM TIN CỦA DOANH NGHIỆP VÀO SỰ PHỤC HỒI KINH TẾ

PV: Covid-19 đã trở thành tác nhân làm đổi thay những kịch bản dự báo về bức tranh kinh tế năm 2020. Đó hẳn là một năm đầy sóng gió với doanh nghiệp địa ốc?

Bà Hương Nguyễn: Thách thức là vô cùng nhiều. Rõ ràng, doanh nghiệp địa ốc đang phải đối mặt với những biến cố không nằm trong kịch bản phát triển của năm nay. Dịch bệnh Covid-19 tác động rất sâu đến tất cả các ngành nghề kinh tế, không ngoại trừ lĩnh vực bất động sản. Bản thân các doanh nghiệp khi phải đối mặt với đợt bùng phát đợt 1 đã có sự lúng túng và lo lắng nhất định. Vì đó là một biến cố xảy ra quá bất ngờ và nằm ngoài các kịch bản dự đoán.

Tuy nhiên, nhờ khả năng ứng phó về mặt kiểm soát dịch bệnh của Chính phủ rất tốt nên sau đợt 1, các doanh nghiệp đã có kinh nghiệm và bình tĩnh hơn trong giải quyết vấn đề.

Đến đợt 2, khả năng kiểm soát dịch bệnh tiếp tục diễn ra tốt, và quan trọng, niềm tin của doanh nghiệp về khả năng và phục hồi của nền kinh tế gia tăng.

Niềm tin này khiến các doanh nghiệp có sự tự tin hơn, đưa ra những giải pháp chủ động hơn về mặt ứng phó, chấp nhận sống chung với dịch bệnh.

Thế nên, cho dù 2 đến 3 năm tới, chúng ta vẫn chấp nhận có một quá trình hồi phục từng bước một, không thể nào kỳ vọng hồi phục thần tốc ngay và luôn được. Suy cho cùng, đây cũng là khủng hoảng chung của toàn thế giới, không chỉ ở Việt Nam. Tuy nhiên, chúng ta có một lợi thế là đi trước các nước một bước. Các doanh nghiệp cũng cần xác định có giải pháp về mặt lâu dài.

Nhu cầu về bất động sản nội địa của nước ta vẫn tăng trưởng tốt, cho nên các doanh nghiệp vẫn có lộ trình đầu tư phát triển dự án theo kịch bản sống chung với dịch bệnh, bởi dịch bệnh vẫn sẽ ảnh hưởng đến thị trường trong một vài năm tới. Đồng thời, Việt Nam đang có lợi thế kiểm soát dịch bệnh nên tâm lý của nhà đầu tư cũng thuận lợi hơn so với các nước khác.

Các nước trên thế giới vẫn còn trong trạng thái phải đối phó với dịch bệnh chưa có vắc-xin, còn ở Việt Nam có biện pháp khắc phục hiệu quả hơn. Vậy nên, các doanh nghiệp trong hệ thống nội bộ đã bắt đầu đi vào guồng để phục hồi từng bước một.

PHÁP LÝ: CHÌA KHOÁ THEN CHỐT GỠ VƯỚNG THỊ TRƯỜNG

PV: Nhìn sâu vào thực tại của thị trường bất động sản, theo bà, đâu là vấn đề nổi cộm nhất?

Bà Nguyễn Hương: Bất động sản đang vướng nhất là về lệch pha cung - cầu. Tức là cầu vẫn tăng trưởng ổn định nhưng cung đang là bài toán nan giải và chậm.

Các bài toán về mặt pháp lý vẫn còn phải chờ lộ trình giải quyết. Gần đây, một số thông tin đăng tải cho rằng, các bộ, ban, ngành đã lắng nghe, đưa ra giải pháp và tháo gỡ từng bước một. Tôi hy vọng rằng, việc tháo gỡ pháp lý sẽ được thúc đẩy sớm để thị trường sớm được hồi phục theo đúng lộ trình sẵn có. 

Thực tế, sự phát triển như hiện tại là chưa đúng với bản chất của thị trường và còn đang bị tác động quá nhiều các yếu tố “khô cứng” khác. Do đó, thị trường chưa khơi thông được nguồn lực phát triển một cách đúng nghĩa.

Nếu như có được giải pháp về mặt thúc đẩy những pháp lý dự án một cách thuận lợi hơn, chắc chắn thị trường sẽ có sự khởi sắc tốt hơn.

Nếu chính sách có những vấn đề liên quan đến thay đổi một cách toàn diện, có những bước gỡ nút thắt về mặt pháp lý thì khi thị trường quay trở lại guồng hoạt động, sẽ khôi phục sớm hơn và có những bước phát triển mạnh hơn so với thời điểm hiện tại.

PV: Báo cáo từ một số tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản đã đưa ra nhận định rằng: Giá nhà ở đang bị quá cao so với thu nhập của người dân. Điều gì đã đẩy giá nhà leo thang nhanh như vậy, thưa bà?

Bà Nguyễn Hương: Về giá bất động sản, chúng ta cần hiểu rằng, giá cả do thị trường quyết định, rất khó để nói rằng cao hay thấp. Nếu như trường hợp khan hiếm xảy ra thì sẽ dẫn đến tình huống: giá sẽ tăng nhanh hơn so với diễn biến thị trường thông thường, bất động sản cũng như vậy. Khi những giải pháp bền vững để có điều chỉnh về mặt cung - cầu, giá cả thì cung - cầu sẽ được cân bằng. Tức là phải có sản phẩm đa đạng, phong phú, khi đó mới có nhiều sự lựa chọn và giá cả sẽ không bị biến động quá mức.

Hiện tại, nguồn cung bị khan hiếm đã kéo dài trong 2 - 3 năm qua do khủng hoảng pháp lý dẫn đến câu chuyện giá bị tác động và đẩy theo nhu cầu thị trường. Giá tăng nhưng sản phẩm vẫn bán được là do vấn đề tác động cung - cầu thị trường xảy ra theo xu thế.

PV: Như bà vừa trao đổi, khủng hoảng pháp lý dẫn tới câu chuyện giá bị tác động và đẩy theo nhu cầu thị trường. Vậy bà có thể chia sẻ rõ hơn mối quan hệ giữa pháp lý và cục diện thị trường địa ốc?

Bà Nguyễn Hương: Pháp lý bất động sản có một độ trễ lớn liên quan đến nguồn cung. Khi một chính sách tác động tới thị trường, tính hiệu lực sẽ có một độ trễ nhất định, sau đó nguồn cung mới bắt đầu hồi phục trở lại.

Để thị trường phát triển lành mạnh trở lại và cân bằng về mặt cung cầu, điều kiện bắt buộc là phải có chính sách cực kỳ mạnh mẽ, toàn diện mới có thể thúc đẩy tiến trình đó xảy ra nhanh hơn. Nếu như pháp lý không đủ mạnh mẽ, không đủ toàn diện và quyết tâm sẽ rất khó giải quyết những khúc mắc đang vướng.

Bất động sản không chỉ là nhu cầu về nhà ở hay nhu cầu về phát triển cho các loại hình sản phẩm công nghiệp, dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng. Thị trường bất động sản vô cùng đa dạng và phong phú. Nhưng quan trọng hơn, bất động sản là bộ mặt quốc gia, thể hiện trình độ phát triển kinh tế xã hội của một đất nước ở một thời điểm nào đó.

Khi chúng ta nhìn thấy có những vướng mắc trong thủ tục hành chính, pháp lý làm thị trường bị trì hoãn, câu chuyện đó đã phản ánh bản chất giai đoạn đó chưa phát triển đúng theo quy luật về thị trường, cung - cầu. Nó có tác động ngược để trì hoãn sự phát triển, nguồn lực không được khơi thông, không được phát huy mạnh mẽ, không thu hút được nguồn lực đầu tư trong và ngoài nước một cách thuận lợi.

Nhà đầu tư nào bước vào bất động sản cũng e ngại vì không biết ẩn số về mặt triển khai dự án pháp lý có phức tạp hay không và họ cảm thấy rủi ro khi đầu tư lớn như vậy mà không giải quyết được đầu ra một cách chính xác. Như vậy, nhà đầu tư không dám mạnh dạn để đổ vào. Vậy nên nhà đầu tư nước ngoài vào đây, một trong những yếu tố bắt buộc họ đưa ra là pháp lý phải xong. Nếu không, họ sẽ không dám mạo hiểm đầu tư.

PV: Quay trở lại với câu chuyện giá nhà đang bị đẩy lên quá cao khiến người dân không thể tìm mua được một chốn an cư. Nhiều quan điểm cho rằng, cần một giải pháp để kéo giá nhà xuống hoặc phải cơ cấu lại sản phẩm bất động sản, gia tăng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ phù hợp với nhu cầu của người dân. Quan điểm của bà như thế nào về vấn đề này?

Chúng ta cho rằng, bài toán giá nhà chỉ liên quan đến thị trường hay doanh nghiệp chưa đủ. Chúng ta phải nhìn vào nguồn lực chủ chốt để tác động vẫn là quỹ phát triển nhà ở xã hội của Nhà nước mới có giải pháp bền vững và lâu dài.

Bà Nguyễn Hương: Lệch pha cung - cầu về phân khúc mọi người đều dễ dàng nhận thấy. Vấn đề cốt lõi nhất là chi phí đầu vào ngày càng tăng, nên để làm ra một sản phẩm vừa túi tiền của một người dân thực sự là bài toán rất khó và bất khả thi. Tại một số nước khác như Singapore, họ đều phải dùng quỹ phát triển nhà ở của nhà nước để trợ giá mới có phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tính trên cơ chế thị trường chi phí đầu vào để cho ra sản phẩm nhà ở vừa túi tiền cho doanh nghiệp làm với một lộ trình phát triển có pháp lý dự án nhiêu khê như vậy thì bài toán là bất khả thi.

Điểm qua tại TP.HCM, Hà Nội, một căn hộ dưới 30 triệu đồng để tìm được rất khó. Giá thành đầu vào đã đẩy rất cao, thời gian triển khai dự án càng kéo dài, chi phí tài chính dự án càng cao. Cuối cùng, phân bổ lại giá thành phẩm ngày càng bị độn lên theo thời gian. 

Vậy nên, bài toán đó cho rằng chỉ liên quan đến thị trường hay doanh nghiệp chưa đủ. Chúng ta phải nhìn vào nguồn lực chủ chốt để tác động vẫn là quỹ phát triển nhà ở xã hội của nhà nước mới có giải pháp bền vững và lâu dài.

- Xin cảm ơn những chia sẻ của bà!