Lộ phân khúc BĐS khiến Hà Nội và TP. HCM bị đẩy vào 2 thái cực đối lập
Trong khi phân khúc văn phòng ghi nhận tình hình ổn định ở cả Hà Nội và TP. HCM thì phân khúc nhà ở đã đẩy thị trường ở hai thành phố lớn vào thái cực đối lập nhau.
Theo như Báo cáo Chỉ số giá Bất động sản (BĐS) Savills Việt Nam quý I/2024 (SPPI) được công bố mới đây, phân khúc nhà ở tại TP. HCM và Hà Nội hiện đang diễn ra theo thái cực đối lập nhau.
Cụ thể, trong khi chỉ số giá nhà ở tại Hà Nội trong 3 tháng đầu năm có xu hướng tăng mạnh thì TP. HCM lại có xu hướng giảm nhẹ; phân khúc văn phòng ghi nhận tình hình ổn định ở cả 2 thị trường.
Tại Thủ đô Hà Nội, chỉ số giá nhà ở đã tăng 8 điểm % so với quý trước khi lên mốc 142,5.
Chỉ số này đã tăng 37% sau khi chạm đáy ở mức 104,1 vào quý III/2019. Theo đó, giá nhà trung bình là 44 triệu đồng/m2 diện tích xây dựng (NSA), tăng 8% theo quý.
Thủ đô hiện đang ưu tiên phát triển các công trình cơ sở hạ tầng nhằm tạo ra nhu cầu BĐS ngay lập tức cũng như tạo dựng nền tảng cho sự tăng trưởng bền vững. Một số dự án trọng điểm sẽ được coi là động lực nhằm tạo cơ hội cho các dự án nhà ở có mức giá "phải chăng".
Tỷ lệ hấp thụ trong quý I/2024 tại Hà Nội đạt 41%, tăng 15 điểm % theo quý và 27 điểm % so với cùng kỳ năm trước; phân khúc hạng B hiện chiếm 88% tổng số giao dịch.
Các chuyên gia của Savill Việt Nam cho rằng do niềm tin và sự ổn định đang trở lại thị trường BĐS sau khi lãi suất tiền gửi ngân hàng thấp cùng hàng loạt các cải cách về quy định liên quan đến đất đai, kinh doanh BĐS cũng như các biện pháp tài khóa hỗ trợ của Chính phủ.
Ở phân khúc văn phòng, chỉ số ghi nhận 69 điểm, ổn định theo quý và theo năm. Tỷ lệ lấp đầy của hạng A đạt 88% và tỷ lệ lấp đầy của hạng B đạt 85%.
Chỉ số văn phòng tại trung tâm giảm 1 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái khi đạt 87 điểm %.
Chỉ số văn phòng ở khu vực ngoài trung tâm hiện ổn định so với quý trước khi đứng ở mức 81 điểm % (tăng nhẹ 1 điểm % theo năm).
Trong khi đó tại TP. HCM, chỉ số giá nhà ở đã giảm 2 điểm % so với quý trước xuống còn 123 điểm sau khi nhiều dự án bị tạm dừng. Ngoài ra, mức giá bán sơ cấp cũng ghi nhận giảm 3% so với quý trước xuống còn 67 triệu đồng/m2 thông thủy.
Savills Việt Nam cho rằng, các nhà phát triển hiện đang cho thấy sự thận trọng của mình trong việc duy trì mức giá bán ổn định và tăng chiết khấu giữa bối cảnh giao dịch đang tụt giảm và niềm tin của người mua nhà suy yếu. Thậm chí một số chủ đầu tư cũng đã tạm dừng các dự án nhằm điều chỉnh chính sách bán hàng sao cho phù hợp.
Chỉ số văn phòng tại TP. HCM tăng 1 điểm % so với quý trước và 2 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái, hiện ở mức 98 điểm.
Chỉ số này tại khu trung tâm tăng 1 điểm % so với quý trước nhưng giảm 1 điểm % so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 107 điểm.
Tỷ lệ lấp đầy giảm 1 điểm % so với quý trước và 4 điểm % so với cùng kỳ năm trước xuống còn 90% do dự án mới The Nexus có tỷ lệ lấp đầy thấp 55%.
Tại khu vực ngoài trung tâm, chỉ số này ổn định so với quý trước và tăng 6 điểm % so với cùng kỳ năm trước lên 114 điểm. Giá mức thuê văn phòng được cải thiện trên cả 15 quận, tăng 1% so với quý trước và 11% so với cùng kỳ năm trước.
Theo như báo cáo của Savill Việt Nam, chỉ số chi phí xây dựng tại TP. HCM đã tăng đều đặn sau khi kết thúc giãn cách xã hội vào quý III/2022, tăng 3 điểm % so với cùng kỳ năm trước vào quý IV/2023.
Trong khi đó tại Hà Nội, chỉ số giá xây dựng quý I/2024 là 105, ổn định hơn so với cùng kỳ năm trước. Chỉ số này đã duy trì quanh mức 105 từ quý II/2022. Mức giá nguyên vật liệu xây dựng bắt đầu tăng từ quý I/2024 sau khi giảm liên tiếp trong năm 2023.
Theo phân tích từ phía Savills, mặc dù phân khúc nhà ở tại 2 thị trường đối lập nhau nhưng Hà Nội và TP. HCM vẫn là hai đô thị đặc biệt chiếm giữ vị thế mức giá cao của cả nước.
Mức giá trên thị trường sơ cấp tăng cao do nhu cầu của người dân cũng như các sản phẩm được vị trí đẹp, thuộc phân khúc hạng sang.
Chuyên gia nhận định từ nay đến cuối năm 2024, nền kinh tế thị trường căn hộ để bán sẽ có nhiều thay đổi khác biệt sau khi 3 luật lớn liên quan đến thị trường BĐS gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sắp có hiệu lực.
Mặc dù vậy, các chuyên gia vẫn cho rằng số lượng dự án mới ra của thị trường sẽ không có nhiều thay đổi đáng kể. Năm 2025 sẽ là năm được Savill dự báo có nhiều dự án mới hơn, các nhà đầu tư sẽ có thêm nhiều cơ hội để lựa chọn và giá thành cũng sẽ bước vào chu trình ổn định hơn.
