Lý giải nguyên nhân dù chiết khấu lớn nhưng vẫn ít người mua BĐS thời điểm này

Theo đại diện một doanh nghiệp địa ốc khu vực phía Nam, điều quan trọng lúc này là niềm tin của người dân và nhà đầu tư vào chính sách điều hành, quản lý của nhà nước. Niềm tin vào tiềm năng của thị trường BĐS phải được quan tâm và củng cố. Nếu không giữ vững điều này tâm lý chung của thị trường sẽ tiếp tục thận trọng và thị trường BĐS sẽ càng khó có cơ hội phục hồi trong ngắn hạn.

Thời gian qua, thị trường BĐS gặp khó thanh khoản. Nhiều doanh nghiệp, dự án đã “mạnh tay” ra các chính sách bán hàng đột phá. Điều này thể hiện thiện chí của các chủ đầu tư chia sẻ khó khăn với người mua, đồng thời cũng là cách “tự cứu” mình.

Tuy nhiên, theo một chuyên gia trong ngành, hiệu quả của chính sách kích cầu BĐS thời gia qua chưa thực sự ảnh hưởng rõ nét lên thanh khoản thị trường. Dễ thấy, tỉ lệ tiêu thụ dự án trong tháng 10/2022 chỉ dao động ở mức 13-20% nguồn cung mở bán. Các tháng trước đó cũng không mấy khả quan. Càng về cuối năm, thanh khoản gần như “bất động” ở nhiều dự án.

Chưa kể, mức chiết khấu “khủng” từ 40-50% đưa ra ở thời điểm này thường chỉ áp dụng khi khách hàng thanh toán nhanh. Hoặc khách mua thanh toán vượt tiến độ 50%, 70%, thậm chí là trên 90% giá trị sản phẩm và phải dùng vốn tự có (không có hỗ trợ từ ngân hàng). Chính sách này hướng đến những khách hàng có nguồn tài chính nhàn rỗi, săn những BĐS vị trí tốt, mức giá hấp dẫn chứ chưa thật sự lan tỏa rộng khắp toàn thị trường.

Bên cạnh đó, tâm lý nhà đầu tư hiện nay bao gồm cả nhà đầu tư mạnh vốn là chờ. Chờ thị trường giảm giá sâu hơn nữa, chờ tín hiệu của nền kinh tế, chờ động thái tiếp theo của cơ quan quản lý nhà nước,… rồi mới đưa ra quyết định đầu tư. Điều này gần như không liên quan gì đến chính sách giảm giá, chiết khấu sản phẩm.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế, việc các chủ dự án tăng mạnh các chính sách ưu đãi ở thời điểm hiện tại là điều dễ hiểu. Trong bối cảnh các doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, họ sẽ tìm cách huy động vốn từ các nguồn khác.

Trong khi trái phiếu vẫn còn nhiều vướng mắc, huy động dòng tiền thông qua việc bán hàng sẽ khả dĩ hơn. Một trong những phương án kích cầu của chủ đầu tư đó là tung ra các chính sách ưu đãi. Đối với các dự án mới, các chủ đầu tư sẽ khuyến mãi lớn nhằm thu hút lượng người mua ban đầu, từ đó tạo động lực để thu hút thêm khách hàng quan tâm đến dự án.

Theo vị chuyên gia này, thời điểm năm 2018 đến đầu năm 2022, các chính sách kích cầu vẫn đảm bảo hiệu quả khi thu hút lượng lớn khách hàng, đảm bảo sức tiêu thụ các dự án mới tới 90-100%. Đến nay con số này giảm xuống mạnh, việc cải thiện không hề dễ dàng. Hiện, tác động của các chính sách ưu đãi BĐS sẽ không quá lớn đối với tình hình thanh khoản cuối năm.

Chỉ ra tình hình thị trường BĐS, ông Hiển cho rằng, thị trường hiện tại đang rơi vào trạng thái trầm lắng giao dịch. Việc vay vốn gặp khó khiến các nhà đầu tư nhỏ và những người có nhu cầu ở thực e dè, không thực hiện giao dịch ở thời điểm này. Còn các nhà đầu tư có tiềm lực cũng ngần ngại rót vốn vào thị trường khi lượng giao dịch không nhiều, khả năng chôn vốn cao.

Bên cạnh đó, các sự kiện tiêu cực diễn ra thời gian qua khiến khách hàng chuyển sang tâm lý phòng thủ. Niềm tin vào các dự án hình thành trong tương lai giảm dần vì lo tranh chấp pháp lý, tiến độ hoàn thành. Từ đó cũng ảnh hưởng đến câu chuyện: Chủ đầu tư ra nhiều chính sách thanh toán hấp dẫn nhưng người mua không mấy mặn mà. Điều này cho thấy, tâm lý thị trường BĐS đang dao động mạnh, khó cải thiện trong ngắn hạn.

Có thể thấy, đã hơn 7 tháng trôi qua kể từ khi chính sách kiểm soát tín dụng của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực, thị trường BĐS đã có những tác động rõ rệt. Điều dễ nhận thấy nhất là giao dịch trên thị trường ngày một ít đi, tham khoản giảm ở mọi phân khúc, giá BĐS giảm cục bộ, đặc biệt ở phân khúc đất nền tại các “điểm nóng” trước đến nay.

Theo những người trong cuộc, chính “hàng tá” nỗi lo từ phía người mua đã khiến thị trường gần như bất động, ngủ đông. Đó cũng chính là lý do, dù BĐS giảm giá nhưng thanh khoản không có dấu hiệu cải thiện. Sợ mua “hớ”, sợ mua rồi rủi ro theo thị trường…chính là nguyên nhân đẩy thị trường BĐS ảm đạm theo.

Tuy nhiên, có một thực tế rõ thấy trên thị trường hiện nay nhiều nhà đầu tư, người mua ở thực vẫn nơm nớp lo sợ giá BĐS có thể bật tăng trở lại thời điểm sau Tết. Nghĩa là, họ vừa sợ xuống tiền, vừa sợ giá BĐS sẽ tăng nếu như không mua lúc này. Chính sự xáo trộn, giằng co trong tâm lý người mua đã khiến nhiều người đặt câu hỏi: Khi nào, thị trường BĐS mới thực sự hồi phục?

Theo một số chuyên gia, rất khó để đưa ra dự đoán về sự phục hồi của thị trường BĐS lúc này, bởi các chỉ số còn khá u ám.

Chính sự giằng co trong tâm lý người mua, cùng việc chờ đợi giá giảm thêm, cũng cho thấy một điều không ít người mua chạy theo tâm lý đám đông là chính. Nghĩa là, họ không nắm được định giá, chu kì BĐS, không thấu được chí số, tình hình kinh tế vĩ mô, thị trường. Thấy giảm giá thì luôn kì vọng rằng, giá còn giảm thêm nên chờ đợi để mua vào. Tuy nhiên, không ít trong số đó bị mất cơ hội vì sự kì vọng này.

Chuyên gia cho rằng, nếu đã ngắm nghía được BĐS yêu thích, có tiềm năng, giá đã giảm khoảng 10-30% so với thị trường, nhà đầu tư có thể mua vào. Cơ hội không chỉ vì mua được giá thấp hơn thị trường mà quan trọng đó là BĐS có tiềm năng, giá trị, mình đã yêu thích từ trước đó.

Hiện nay tình trạng cắt lỗ chưa nhiều bởi chỉ đang ở giai đoạn đầu suy thoái, các nhà đầu tư vẫn đang chịu được áp lực. Tuy nhiên, nếu lâu hơn nữa, khi lãi suất tăng cao, làn sóng cắt lỗ sẽ xuất hiện. Do đó, nhà đầu tư phải tính toán sớm và có tầm nhìn dài hạn hơn. Cơ hội rất lớn đang mở ra cho nhóm người mua có sẵn vốn và ít phụ thuộc vào khoản vay ngân hàng.

Với những người đang nắm giữ bất động sản không có ý định bán ra lúc này hoặc họ đã mặc định ôm hàng chờ đến chu kỳ mới hoặc ngược lại. Trong khi những người sốt ruột muốn bán nhanh cho thấy khả năng chịu đựng sức ép của cú siết tín dụng đã đến hạn, buộc phải ra hàng.

Đáng nói, trong bối cảnh tâm lý dè chừng cẩn trọng, những nhà đầu tư có dòng vốn tốt họ vẫn âm thầm tìm mua bất động sản giá tốt, chờ cơ hội sau này. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư đang chọn cách nghe ngóng thị trường thêm một thời gian thay vì “xuống tiền” ngay.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh dòng tiền vào thị trường hạn chế như hiện nay, tiền mặt là “vua” và bên có sẵn tiền sẽ có nhiều cơ hội mua bất động sản giá tốt. Các chuyên gia dự báo, từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ còn thanh lọc mạnh mẽ. Nhà đầu tư nhỏ lẻ sử dụng đòn bẩy tài chính ngày càng đuối sức. Điều này đồng nghĩa với việc tình trạng cắt lỗ bất động sản càng diễn ra mạnh. Đây là cơ hội của nhà đầu tư có sẵn tiền mặt.