M&A bất động sản sẽ tiếp tục sôi động trong giai đoạn tới

Thị trường M&A sôi động thời gian qua

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng khó khăn, bên cạnh việc trông chờ các chính sách gỡ khó từ Chính phủ có hiệu lực, các doanh nghiệp địa ốc đã phải thực hiện hàng loạt giải pháp cấp bách nhằm “tự cứu mình”.

Trong đó, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) là phương án được nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam lựa chọn nhằm tạo ra dòng tiền phục vụ cho hoạt động của mình.

Thực tế, thời gian qua, thị trường chứng kiến hoạt động M&A sôi động với nhiều thương vụ lớn, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư vào nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Số liệu của Real Capital Analytics chỉ ra, trong năm 2022, tổng khối lượng các thương vụ M&A bất động sản được công bố chính thức tại Việt Nam đạt hơn 1,5 tỷ USD, cao nhất kể từ năm 2018. Giá trị giao dịch đạt hơn 500 triệu USD trong nửa đầu năm 2023, tăng 41,2% so với cùng kỳ năm 2019 trước khi Covid-19 diễn ra.

Vừa qua, một trong những thương vụ đáng chú ý trên thị trường đó là việc Tập đoàn bất động sản có trụ sở tại Singapore - Keppel Land đã công bố thỏa thuận hợp tác với Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) tại hai dự án ở TP Thủ Đức, TP.HCM với tổng giá trị ước tính trên 187 triệu SGD. Giao dịch dự kiến được hoàn thành trong năm nay.

Hay như thời điểm đầu năm nay, “ông lớn” Phát Đạt cũng quyết định chuyển nhượng 89% cổ phần tại Công ty CP địa ốc Hòa Bình - Công ty con sở hữu dự án 197 Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, TP.HCM, chỉ sau 5 tháng “thâu tóm” nhằm tái cơ cấu danh mục đầu tư, đảm bảo dòng tiền, tất toán trái phiếu trước hạn.

Ngoài ra, CapitaLand Group - nhà đầu tư của Singapore - xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes ở Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía bắc TP. Hải Phòng với trị giá khoảng 1,5 tỷ USD. Nếu thành công, đây sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.

Bên cạnh đó, M&A bất động sản công nghiệp cũng sẽ sôi động. Trong khi đó, báo cáo tổng quan thị trường M&A bất động sản Đông Nam Á và Việt Nam do EY Parthenon công bố, tổng giá trị các thương vụ M&A doanh nghiệp và tài sản trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng 7 tháng đầu năm tại thị trường Việt Nam đạt khoảng 1,4 tỷ USD.

Trong đó, M&A bất động sản chiếm 65%, với 24 thương vụ có tổng giá trị 874 triệu USD. Đặc biệt, 16 thương vụ trong số này thuộc về M&A các khu công nghiệp. Tới 92% người mua là nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu đến từ Đài Loan, Singapore và Hàn Quốc.

Một số thương vụ nổi bật có thể kể đến như ESR Group Limited, một trong những công ty quản lý tài sản lớn nhất châu Á - Thái Bình Dương đã dẫn đầu một nhóm nhà đầu tư rót vốn vào BW Industrial Development.

BW Industrial là nền tảng công nghiệp và hậu cần cho thuê hàng đầu tại Việt Nam, được thành lập dựa trên sự hợp tác giữa Warburg Pincus và Becamex IDC vào năm 2018, với quỹ đất 7,76 triệu m2 tại 35 dự án tọa lạc ở 26 vị trí kinh tế chiến lược trải dài khắp cả nước.

Hay vừa qua, Frasers Property Vietnam cũng đã hợp tác cùng Gelex Group triển khai các khu công nghiệp tại miền Bắc với tổng mức đầu tư trong giai đoạn đầu khoảng 6.000 tỷ đồng, tương đương 250 triệu USD vào tháng 3/2023 là thương vụ nổi bật trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu ảm đạm.

Mới đây nhất, vào ngày 8/9/2023, Công ty Cổ phần Địa ốc First Realchính thức công bố trở thành cổ đông lớn của Công ty Cổ phần Thương mại - Dịch vụ Khách sạn Bạch Đằng (gọi tắt là Bạch Đằng Complex) với tỷ lệ sở hữu 22%. Theo đó, First Real đã hoàn tất chuyển nhượng thỏa thuận gần 10 triệu cổ phiếu Bạch Đằng Complex, có giá trị là 200 tỷ đồng.

M&A bất động sản sẽ “nóng” lên trong giai đoạn 2023 - 2024?

Theo các chuyên gia, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó về dòng tiền, vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài, thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn ngày càng khó khăn… khiến doanh nghiệp phải tính đến việc bán một phần hoặc toàn bộ dự án. Đây cũng là hướng đi giúp các doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh khỏi tình trạng sụp đổ, giải thể, nhưng quan trọng hơn là có "dòng máu" để tiếp tục triển khai các dự án khác.

Theo báo cáo ngành đã được phát hành của Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BSC) đánh giá, hoạt động M&A bất động sản có thể nóng lên trong giai đoạn 2023 - 2024 do thời kỳ tiền rẻ đã kết thúc.

BSC nhận định, việc bán hàng với các doanh nghiệp gặp khó khăn vì tâm lý tiêu cực của thị trường, sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thực, cả doanh nghiệp và người mua nhà đều phụ thuộc vào vốn vay.

Đồng thời, tín dụng vào bất động sản vẫn được kiểm soát chặt chẽ trong khi các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu, cổ phiếu không thuận lợi. Trong khi đó, lãi suất tăng cao và điểm rơi trái phiếu đáo hạn tập trung vào 2023 - 2024. Theo đó, nhiều diễn biến nhiều thách thức bủa vây, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chọn lựa kênh M&A để giải quyết khó khăn.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã và đang quay lại những dự án lớn của Việt Nam, hứa hẹn một năm sôi động của hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản.

“Số lượng đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu việc mua bán, sáp nhập dự án bất động sản tăng mạnh, nổi bật là nhóm các nhà đầu tư nước ngoài từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Nhật Bản, Malaysia... Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán”, ông Điệp nói.

Lý giải về điều này, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), do bên mua chiếm ưu thế về dòng tiền nên thường "mặc cả", chỉ muốn mua với mức giá thấp. Đồng thời, ưu tiên những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm 10% - 20%. Trong khi đó, doanh nghiệp dự án rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ rất nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý. Cũng có nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “tiếc”, đặt kỳ vọng quá cao, “khó khăn cũng đòi có lãi” nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục.

Bên cạnh đó, có nhiều rào cản khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá, như ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thủ tục hành chính đất đai phức tạp cản trở nhiều dự án, gây khó khăn cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý.