Mặt bằng giá bất động sản tăng cao chưa đủ sức kích thích nhu cầu đầu tư

Chưa đủ sức kích thích nhu cầu đầu tư

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong 10 năm qua, giá địa ốc đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ. Lãi suất thấp cùng với lạm phát cao kỷ lục là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề là tình trạng sụt giảm nguồn cung.

Đặc biệt, kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây "áp lực" lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Trong báo cáo triển vọng 2024 vừa được công bố, Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho rằng mặc dù thị trường bất động sản đã có sự hạ nhiệt đối với một số phân khúc và khu vực nhưng mặt bằng giá nhìn chung vẫn đang ở mức cao. Hoạt động mua bán bất động sản trầm lắng khiến mặt bằng giá chưa phản ánh đúng tình hình cung cầu và giá trị của bất động sản. Cùng với đó, nhiều chủ sở hữu vẫn neo mức giá rao bán cao dù không có giao dịch.

Mặt bằng giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM từ giai đoạn 2016 - quý 3/2023

Theo công ty chứng khoán, một số tín hiệu hồi phục tại thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện từ giữa năm 2023. Tuy nhiên hoạt động giao dịch nhìn chung vẫn ở mức rất thấp so với giai đoạn trước. Các sản phẩm được mở bán mới với số lượng hạn chế và chủ yếu là hàng tồn kho hoặc phân khu tiếp theo của dự án hiện hữu.

VCBS cũng đưa ra nguyên nhân khiến thị trường bất động sản có xu hướng chậm tiến độ là do các chủ đầu tư dự án, đại lý bất động sản ngần ngại trong việc giảm giá bán sản phẩm mới. Họ lo ngại vì 3 nguyên nhân chính. Thứ nhất là lo ngại ảnh hưởng tới mặt bằng giá của các phân khu hoặc đợt mở bán tiếp theo của dự án và quyền lợi của các đối tác, sàn giao dịch tham gia đầu tư, phân phối dự án.

Thứ hai là, việc giảm giá bất động sản sẽ gây ảnh hưởng tới giá trị tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Và cuối cùng là nguồn cung thấp trong thời gian dài tại TP.HCM và Hà Nội tạo điều kiện để các chủ đầu tư duy trì mức giá bán cao.

Đến 2025, bất động sản mới sôi động trở lại

Năm 2024, VCBS dự báo hoạt động giao dịch tại một số khu vực/phân khúc sẽ cải thiện, khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà bắt đầu điều chỉnh giảm theo mặt bằng lãi suất huy động; nguồn sản phẩm cắt lỗ sâu từ những người mua nhà sử dụng đòn bẩy cao được hấp thụ đáng kể; người mua nhà triển khai lại các kế hoạch mua bất động sản cho mục tiêu an cư và đầu tư dài hạn...

Tuy nhiên, đơn vị phân tích cũng nhận định thị trường sẽ chưa sôi động trở lại trong năm 2024 do cần chờ thêm những động lực về nguồn cung, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Thay vào đó, sự phân hóa mạnh mẽ bắt đầu thể hiện giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án để xử lý các nghĩa vụ nợ.

Phải sang năm 2025, bất động sản mới sôi động trở lại (Ảnh minh họa)

Theo VCBS, các doanh nghiệp có thể bứt phá trong chu kỳ mới của thị trường sẽ là các doanh nghiệp có 3 yếu tố sau:

Quỹ đất sạch, ít gặp vướng mắc pháp lý: Đã hoàn thành pháp lý/đang kinh doanh ổn định đối với các dự án hiện hữu. Sở hữu năng lực đấu thầu, phát triển dự án tạo sản phẩm thực tế. Quy hoạch dự án bài bản, tạo giá trị gia tăng tốt cho sản phẩm.

Tài chính lành mạnh: Sở hữu cơ cấu tài chính khỏe mạnh, không phụ thuộc vào các hình thức bán nhà trên giấy khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Chu kỳ phát triển dự án và bán hàng ngắn, không bị sa lầy tại các dự án quá lớn so với nguồn lực doanh nghiệp hoặc nhu cầu thị trường.

Sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường và có khả năng thu hút cư dân ở thực. Ưu tiên các dự án đã mở bán thành công trước khi thị trường đảo chiều và hiện đã thu hút lượng cư dân nhất định.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đã đưa ra dự báo về thị trường bất động sản, trong tương lai gần thị trường sẽ phân ra làm các giai đoạn như: Đảo chiều, thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.

Cụ thể, dự báo điểm đảo chiều của thị trường bất động sản có thể xuất hiện từ quý 2 – quý 4/2024. Theo đó, giai đoạn thăm dò dự kiến diễn ra vào nửa cuối năm 2024 với thanh khoản nhỏ lẻ đến từ sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực.

Tiếp theo sẽ là giai đoạn củng cố, dự kiến rơi vào quý 4/2024 - quý 1/2025, trong điều kiện các công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng, giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền. Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ góp phần khơi thông nguồn tiền, tháo gỡ pháp lý để định hướng và tạo động lực cho một thị trường phát triển bền vững.

Ngoài ra, dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ khởi sắc từ quý 2 - quý 4/2025. Ông Quốc Anh kỳ vọng, giai đoạn này ghi nhận sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng. Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dẫn đến sự phục hồi về nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng, giá bất động sản trong giai đoạn này cũng sẽ cải thiện đồng thời với nguồn cung và thanh khoản.

Cũng theo dự báo, từ sau quý 1/2026, ngành bất động sản có thể sẽ dần tiến vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá, đồng thời có sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản./.