Nghịch lý thị trường nhà ở xã hội vừa thiếu nhưng cũng vừa “ế”

Doanh nghiệp ở trạng thái như chơi một “canh bạc”

Theo Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS) cho thấy, kể từ năm 2018 đến nay, nguồn cung nhà ở có xu hướng sụt giảm nghiêm trọng. , cùng với đó là chi phí các khâu làm dự án đều cao..., kiến cho giá địa ốc, nhất là căn hộ chung cư ở những thành phố lớn liên tục tăng không ngừng. Chính vì vậy, nhà ở xã hội gần như trở thành cơ hội duy nhất cho giấc mơ an cư của đa số người dân.

Hiện tại nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung. Tuy nhiên, những chính sách này còn nhiều bất cập, thiếu đồng độ gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và người dân có nhu cầu.

Theo VARS nhận định rằng, cơ chế pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội vô cùng phức tạp. Việc xin cấp phép xây dựng dự án còn ề à, thậm chí mất thời gian hơn dự án nhà ở thương mại. Để lấy được giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội phải mất ít nhất 2 năm hoàn thành thủ tục.

Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất nhưng trước đó dự án nhà ở xã hội vẫn phải trải qua định giá đất tuy nhiên về phương pháp định giá đang gặp nhiều vướng mắc và tranh cãi. Cùng với đó nhà đầu tư không được giảm trừ mà phải nộp tiền M3 (giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền, do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành) và còn phải tự ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng. Khoản tiền này sẽ đó sẽ được đối trừ vào dự án khác hoặc trừ vào giá đất.

Sau 2 năm làm thủ tục đầu tư, dự án cần 2 năm tiếp theo để xây dựng và bàn giao cho khách hàng. Sau đó, chủ đầu tư phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% tổng diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng.

Như vậy, phải qua khoảng thời gian kéo dài đến 9 năm dự án mới được kiểm toán và chỉ khi kiểm toán xong, doanh nghiệp mới nhận về khoản lợi nhuận cố định là 10%.

Ưu đã chưa thấy đâu mà quá trình thực hiện kéo dài, các khoản chi phí không biết đâu được ghi nhận hợp lý, đâu là không được quyết toán. Tất cả vô hình chung làm khó doanh nghiệp đặt doanh nghiệp vào trạng thái như chơi 1 “canh bạc”.

Nơi cần thì thiếu - Nơi có thì ế

Trong thời điểm hiện tại, nhu cầu về Nhà ở xã hội ngày càng tăng nhưng thị trường vẫn xảy ra tình trạng vừa thiếu, vừa ế và khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân ngày càng bị kéo xa.

Tại các khu vực có dự án nhà ở xã hội được mở bán, nhiều dự án ghi nhận lượng quan tâm, gửi hồ sơ gần hết giỏ hàng ngay khi tung ra thị trường. Nhưng, một số địa phương có khu chế xuất, khu công nghiệp với hàng trăm nghìn lao động nhập cư ghi nhận tình trạng "ế ẩm" dù chào bán nhiều lần.

Theo báo cáo gửi Bộ Xây dựng, UBND tỉnh Bắc Ninh cho biết, dù tỉnh triển khai đầu tư xây dựng hàng chục ngàn căn nhà ở công nhân, nhưng công nhân làm việc trên địa bàn không mặn mà với việc mua nhà ở công nhân. Cụ thể, chủ dự án rao bán 1.681 căn nhà ở công nhân nhưng số lượng bán được ít nên vẫn tồn 1.324 căn nhà.

Tương tự như ở TP.HCM, đoàn giám sát của HĐND TP.HCM cho biết, tại dự án nhà ở xã hội phục vụ công nhân thuê tại phường Thành Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức do Công ty CP ThuThiemGroup có khoảng 1.040 căn hộ nhà ở xã hội nhưng chưa đến 100 người đăng ký.

Lý giải nguyên nhân, các chuyên gia cho rằng, nguyên nhân chính là do người cần mua thì không mua được trong khi chính sách lại hướng về người không cần mua. Luật liên quan đến nhà ở xã hội siết khá chặt đối tượng mua, nhiều tỉnh chỉ bán cho công nhân. Thậm chí chỉ bán cho công nhân trong một khu công nghiệp, hoặc chỉ bán cho đối tượng công nhân trong khu công nghiệp nhưng thuộc một huyện. Trong khi đó, tính gắn kết của công nhân với địa phương chưa chắc đã cao.

Vì vậy, để có thể phát triển thị trường này trong thời gian sắp tới cần phải có những thay đổi rõ ràng hơn. Về cơ chế, chính sách cần mở rộng đối tượng thụ hưởng, rút gọn bớt quy trình và giảm thiểu tối đa về các yêu cầu giấy tờ, thủ tục hành chính. Ngoài ra, tư duy phát triển Nhà ở xã hội cũng nên có những thay đổi như là nâng cao chất lượng và đảm bảo điều kiện sinh sống, giá thành hợp lý để nhiều người dân có nhu cầu dễ tiếp cận hơn, chủ đầu tư thu được lợi nhuận.