Thị trường BĐS Quý 4/2022: Cơ hội cho nhà đầu tư, thách thức với người mua nhà?

Quý mới bắt đầu, thị trường bất động sản đang chứng kiến một loạt biến động ảnh hưởng tới sức mua. Có thể thấy, thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung đang ngày càng gắn chặt với sự biến động của kinh tế thế giới.

Tình hình kinh tế suy thoái, căng thẳng địa chính trị, lạm phát, … đặc biệt ở các nước đối tác thương mại lớn của Việt Nam như Mỹ, EU và Trung Quốc, đang ảnh hưởng đến các hoạt động thương mại trong nước. Đặc biệt, tăng lãi suất và chính sách hạn chế cho vay đã ảnh hưởng rõ rệt đến thị trường bất động sản, bắt đầu từ tháng 9/2022.

Trái ngược với các dự đoán về sự trầm lắng của thị trường, theo các chuyên gia, chính các yếu tố như tốc độ tăng trưởng GDP tốt (tăng 8.83%, cao nhất của 9 tháng giai đoạn 2011 – 2022), sự phục hồi mạnh mở cửa các hoạt động du lịch quốc tế, xuất khẩu từ khu vực FDI…sẽ góp phần tạo nên sự ổn định của thị trường bất động sản.

Lãi suất cho vay mua nhà vẫn đầy thách thức với người mua có nhu cầu ở thực

Cuối tháng 9, động thái của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là tăng lãi suất điều hành thêm 1% so với mức lãi suất cũ. Tức, sau 2 năm, đây là mức điều chỉnh đầu tiên của Ngân hàng Nhà nước. Đây được cho là là tiền đề để cuộc đua lãi suất huy động của các nhà băng tiếp đà tăng mạnh. 

Trên thực tế, lãi suất các kỳ hạn ngắn, từ 1-3 tháng của các ngân hàng thương mại tăng trung bình 0,9%, có nơi tăng tới 1,9% trong tháng qua. Lãi suất huy động tiết kiệm tăng đã khiến lãi suất cho vay, trong đó có vay mua nhà tăng mạnh. Hiện lãi suất cho vay mua nhà đang tăng từ 0,2% đến 1% mỗi năm.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, hiện lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã tăng lên mức khoảng 9,5- 13%/năm, tùy vào hình thức vay của khách hàng. Một số Ngân hàng vẫn áp dụng lãi suất ưu đãi năm đầu, dao động trong khoảng 8-11%/năm – mức lãi suất ưu đãi năm đầu cũng đã tăng so với các năm trước đó. Sau khi kết thúc lãi suất ưu đãi, lãi thả nổi được tính bằng lãi cơ sở + biên độ dao động trong khoảng 3%.

Một chuyên gia nhận định động thái tăng lãi suất huy động tất yếu kéo theo lãi suất vay tăng. Thực tế ghi nhận Ngân hàng nhà nước mở thêm room tín dụng cho các ngân hàng thương mại nhưng nhiều ngân hàng đã dùng gần hết room nên tổng thể thị trường thì hạn mức tín dụng cho vay còn lại rất ít, kéo theo những áp lực về lãi vay. Điều này có nghĩa việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng trong vay mua bất động sản từ nay đến cuối năm sẽ vẫn còn rất nhiều thách thức.

Với những người đã vay mua nhà, việc lãi suất tăng đang gây áp lực lên đời sống kinh tế. Giám đốc kinh doanh một sàn giao dịch bất động sản cho biết, việc lãi suất vay tăng tiếp tục là “cú bồi” khiến thanh khoản thị trường giảm mạnh, bên cạnh hàng loạt các yếu tố bất cập mà thị trường phải đối mặt từ đầu năm là giá tăng cao, tín dụng ngân hàng bị siết. Với tình hình hiện tại, dự đoán thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó không chỉ với sản phẩm đầu tư mà với cả các sản phẩm mua ở thực.

Theo chia sẻ của vợ chồng anh Hoàng (Kim Giang, Thanh Xuân), đầu tháng 10, nhân viên ngân hàng (trước đó đã tư vấn về lãi suất vay mua nhà cho gia đình anh) thông báo room tín dụng đến vẫn còn nhưng lãi suất vay mua nhà đã tăng lên 12%. Trước đó lãi suất ưu đãi năm đầu của ngân hàng này là hơn 9%/năm. Tuy nhiên ở đợt điều chỉnh tháng 10, phía Ngân hàng đã bỏ luôn mức ưu đãi đó và áp dụng cách tính mới. Với việc lãi suất tăng, gánh nặng trả nợ cao hơn, vợ chồng chị Lê đã quyết định dừng việc mua nhà, tiếp tục việc đi thuê.

Theo như lời của một môi giới chuyên phân khúc chung cư, lãi suất vay tăng từ đầu tháng 10 và vẫn đang trên đà tăng khiến nhiêu khách hàng đã bỏ ý định mua nhà. Phần lớn khách hàng của chị mua chung cư thời điểm này là khách hàng có nhu cầu ở thực nhưng tài chính không mạnh, phụ thuộc vốn vay ngân hàng. Việc các ngân hàng tăng lãi suất khiến nhiều khách hàng “gác” lại ý định mua nhà, chờ đợi nền kinh tế bình ổn.

Trên thực tế, việc tăng lãi vay không chỉ gây khó khăn với những đối tượng chuẩn bị mua nhà mà còn là gánh nặng rất lớn đối với những gia đình đã mua trước đó mà sử dụng gói vay từ ngân hàng. Như trường hợp của anh Linh, anh cho biết, với tầm tài chính đã có trước anh chỉ có thể mua được căn chung cư mini, tuy nhiên sau tìm hiểu thấy pháp lý của loại hình này đa phần chưa có sổ.

Được giới thiệu gói vay ưu đãi từ ngân hàng anh quyết định mua căn chung cư tại quân Thanh Xuân, vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng. Thế nhưng, đến tháng 9 vừa rồi gia đình anh kết thúc 1 năm hưởng lãi suất ưu đãi và chịu mức lãi suất thả nổi được ngân hàng áp dụng lên tới 12,9%. Việc lãi suất tăng đang tạo áp lực lớn với gia đình anh khi mức trả ngân hàng hàng tháng cao gần gấp đôi mức cũ. Các khoản chi tiêu trong gia đình buộc phải cắt giảm, cân đối lại.

Theo chuyên gia đánh giá, trên thực tế, nhu cầu mua nhà của người dân luôn rất lớn, tuy nhiên, do các khó khăn về tín dụng nên những người cần phải dùng đòn bẩy tài chính "đành" tạm gác lại ý định "an cư". Tuy nhiên, với những người có nhu cầu gấp về chỗ ở, chủ động tài chính thì thời gian này hoặc đầu năm sau có thể là cơ hội mua nhà với giá hợp lý hơn.

Tham gia thảo luận tại Hội thảo, Thị trường Bất động sản cuối năm 2022: Xu hướng và cơ hội đầu tư đã diễn ra tại TP.HCM mới đây, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, việc khó tiếp cận nguồn vốn là một vấn đề nhức nhối đối với thị trường BĐS hiện tại, đặc biệt khi nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng bị “thắt” chặt.

Theo ông Khương, để phát triển một dự án BĐS nhà ở, chủ đầu tư dự án thường sử dụng 4 nhóm nguồn vốn gồm: vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng, vốn từ đối tác và vốn thu trước từ khách hàng.

Trong đó, vốn vay ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu vốn. Khi dòng vốn này bị “tắc nghẽn”, không chỉ chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn mà người mua nhà cũng bị tác động không nhỏ. Đặc biệt là nhóm người mua nhà ở thực, mua nhà lần đầu hoặc các cặp vợ chồng trẻ từ quê lên thành phố làm việc.

Thị trường BĐS hiện nay đang gặp tình trạng “khủng hoảng thiếu”, nguồn cung sản phẩm cao cấp đáp ứng thiểu số trong xã hội chiếm ưu thế trong khi các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền đáp ứng số đông ngày càng cạn kiệt. 

Nhận định về thị trường BĐS trong những tháng tới, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng sẽ không có nhiều biến động. Nguồn cung mới không nhiều, trong đó nguồn cung tại TP.HCM và Hà Nội sẽ không có sự tăng trưởng đột biến. Thanh khoản thị trường tiếp tục ở mức thấp. Mặt bằng giá nhà sẽ tiếp tục “leo dốc”. Đây sẽ là “bệ phóng” để thị trường BĐS vùng ven phát triển giúp giải quyết bàn toàn nhà ở cho phần lớn người lao động.

Thị trường BĐS đang phải đối mặt với nhiều thách thức nhưng cũng là giai đoạn thanh lọc mạnh, tạo tiền đề cho sự khởi sắc thời gian tới

Nhìn nhận về bức tranh thị trường bất động sản hiện tại, chuyên gia cho biết nguồn cung thị trường đang khan hiếm các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực và nguồn cầu đang chứng kiến sự phân hóa khi nhu cầu thực cao, nhu cầu đầu tư bão hòa và nhu cầu đầu cơ thì biến mất.

Về giá trên thị trường thì giá đang loạn và phụ thuộc vào địa phương và loại hình bất động sản. Giá bán sơ cấp đang đi ngang hoặc tăng. Giá bán thứ cấp có khả năng giảm ở một vài nơi. Thanh khoản của thị trường đang mang tính cục bộ khi sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực vẫn ghi nhận giao dịch tốt. Trong khi đó, sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu tư thì đang chậm lại. Riêng sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu cơ thì mất thanh khoản trên thị trường.

Bên cạnh đó, chuyên gia cho rằng bức tranh thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ sáng khi pháp lý sẽ dần được tháo gỡ, nguồn vốn tín dụng sẽ từ từ được khơi thông trong năm 2022 và sẽ có room tín dụng mới trong năm 2023. Về mức tăng giá của bất động sản thì những khu vực nóng sẽ giảm nhiệt, những khu vực mới ra hàng sẽ không ghi nhận tình trạng giá giảm.

Hiện thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc mạnh. Bối cảnh này là tiền đề để những dòng bất động sản tiềm năng, những chủ đầu tư có tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững “đứng” được trên thị trường. Thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn và bật tăng trở lại khi chính sách vĩ mô ổn định và tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong vài năm tới.

Nhận định về tâm lý, xu hướng nhà đầu tư trong bối cảnh hiện tại, chuyên gia cũng cho biết việc tín dụng và trái phiếu bất động sản bị kiểm soát sẽ khiến nhà đầu tư có tâm lý chi “tiền tươi thóc thật” thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính. Đây là nhóm nhà đầu tư có tiềm lực, cẩn trọng.

Chính bởi vậy, trong lựa chọn sản phẩm bất động sản, nhà đầu tư sẽ chọn lọc kĩ càng các dự án để xuống tiền. Chỉ những dự án của chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt, có uy tín trên thị trường trước đó mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Trên thực tế, khi tín dụng bị kiểm soát, thành phố lớn khan hiếm quỹ đất và nguồn cung bất động sản nhỏ giọt, thì các nhà đầu tư đang hướng về dòng vốn trung – dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng.

Ngoài ra, bất động sản là kênh đầu tư an toàn trước những thay đổi của thị trường. Điều này đã được chứng minh ở những giai đoạn đầy biến động trước đó như dịch bệnh, lạm phát. Ở những giai đoạn khó khăn trên, bất động sản cho thấy tính ưu thế hơn so với các kênh đầu tư khác như: vàng, lãi suất tiết kiệm, chứng khoán, tiền số khi bảo toàn được giá trị tài sản và có sự tăng giá theo thời gian.

Bất chấp thị trường ảm đạm trong những tháng cuối năm, TS. Sử Ngọc Khương đưa ra nhận định, cơ hội sở hữu BĐS cho các nhà đầu tư vẫn còn. Thời gian tới, những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn sẽ phải tìm cách đẩy hàng ra. Đây chính là cơ hội cho nhà đầu tư có sẵn tiền hoặc sử dụng ít đòn bẩy. Đối với khách hàng nguồn vốn chưa đủ lớn có thể tìm đến các thị trường ‘vệ tinh’ như Bình Dương, Đồng Nai, Long An có vị trí giáp ranh với thành phố, khu vực vành đai 3 TP.HCM và vành đai 4 tại Hà Nội.