Toàn cảnh thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh 9 tháng đầu năm 2022

HoREA cho rằng, có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan tác động đến thị trường, trong đó có nguyên nhân bắt nguồn từ một số “vướng mắc” về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật, thể hiện qua hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai thực hiện, trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc “đất công” hoặc do cổ phần hóa trước đây.

Về thị trường bất động sản TP.HCM 9 tháng đầu năm 2022, HoREA nhận định thị trường tại đây đã xuất hiện tình trạng “lệch pha cung - cầu”, thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền.

So với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP.HCM tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà. Nhưng, từ năm 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng “lệch pha” cung - cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, thể hiện qua số lượng nhà ở đưa ra thị trường liên tục sụt giảm qua các năm.

Cụ thể, so với năm 2017, năm 2018 nguồn cung chỉ có 28.316 căn nhà (chỉ bằng 65,8 %); Năm 2019 nguồn cung chỉ có 23.046 căn nhà (chỉ bằng 53,6 %); Năm 2020 nguồn cung chỉ có 16.895 căn nhà (chỉ bằng 39,2 %); Năm 2021 nguồn cung chỉ có 14.443 căn nhà (chỉ bằng 33,6 %).

6 tháng đầu năm nay, các lĩnh vực của nền kinh tế TP.HCM phục hồi và tăng trưởng mạnh sau dịch Covid-19, chỉ riêng thị trường bất động sản là tăng trưởng âm (-5,82%). Nhưng sau 09 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản có đã có dấu hiệu dần phục hồi trở lại với nguồn cung 11.600 căn nhà, tăng 70,5 % so với 09 tháng đầu năm 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017 chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.

Ngoài ra, HoREA nhận định thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường”, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền.

Trong 09 tháng đầu năm 2022, TP.HCM có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà, trong đó có 10.166 căn hộ chung cư chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m2) và nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Trong đó, loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1%; năm 2021 và 09 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%). Riêng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lao động trong 09 tháng đầu năm 2022, thành phố đã khởi công xây dựng 04 dự án nhà ở xã hội và 01 dự án nhà lưu trú công nhân Khu chế xuất Linh Trung 2.

Trong khi đó, nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo thể hiện qua các năm gần đây. Cụ thể, năm 2017 có 10.987 căn nhà cao cấp, chiếm 25,5%. Năm 2018 có 8.502 căn nhà cao cấp, chiếm 30%. Năm 2019 có 15.479 căn nhà cao cấp, chiếm 67,1%. Năm 2020 có 7.114 căn nhà cao cấp, chiếm 42,1%. Đến năm 2021 có 10.404 căn nhà cao cấp, chiếm 72% và đến 09 tháng đầu năm 2022 có 9.305 căn nhà cao cấp, chiếm đến 80,2%.

Bên cạnh đó, HoREA ghi nhận đã xuất hiện tình trạng “giá nhà tăng liên tục” trong 05 năm gần đây và hiện nay tuy giao dịch nhà đất đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại, trầm lắng, nhưng giá nhà đất vẫn còn “neo giữ mức giá cao” và đã xuất hiện các đợt “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp.

Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại, dưới 30 triệu đồng/m2) cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập, nên người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ.

Từ năm 2019 đến nay, đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 01 tỷ đồng/m2.

Một số địa bàn bị giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp (như đã xảy ra tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn) tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Hiện nay, tuy thị trường bất động sản đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn “neo giữ mức giá cao” do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Qúy Mão), nhưng cũng do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể đành phải “xả hàng”, thậm chí chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ” để bảo tồn phần vốn còn lại. 

Về phân khúc nhà ở cao cấp và tình trạng doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở cũng đã xuất hiện dấu hiệu “lệch pha tín dụng”. Theo đó, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, mà nếu được vay thì phải chịu lãi vay cao hơn.

Trên thực tế, đáng lưu ý là tổng giá trị cần huy động vốn của các dự án nhà ở thương mại 09 tháng đầu năm 2022 tại TP.HCM đã lên đến 103.780 tỷ đồng tăng đến 653,5%, cao hơn 6,5 lần so với 09 tháng đầu năm 2021 chỉ có tổng giá trị huy động vốn là 15.880 tỷ đồng.

Nếu nội suy tổng giá trị cần huy động vốn của phân khúc nhà ở cao cấp 09 tháng đầu năm 2022 cũng chiếm khoảng 80,2% là 83.231 tỷ đồng cần huy động vốn, trong đó ngân hàng thương mại thường cho vay khoảng 60-70% thì sẽ hút một lượng vốn tín dụng rất lớn khoảng từ 49.938 - 58.261 tỷ đồng vào phân khúc nhà ở cao cấp, mà giá trị căn nhà cao cấp thường cao gấp nhiều lần giá trị căn nhà vừa túi tiền nên dẫn đến tình trạng “lệch pha tín dụng” về phân khúc nhà ở cao cấp là phân khúc có đến trên dưới 70% khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp, mua để cho thuê, hoặc nhằm để bán lại, mà tình trạng này xảy ra còn có nguyên nhân là do thị trường không có loại nhà ở vừa túi tiền.

Ngân hàng Nhà nước cho biết tăng trưởng tín dụng 09 tháng đạt gần 11%, trong đó lĩnh vực bất động sản tăng 15,7% cao hơn mức bình quân, tăng 3,7% so với 03 tháng trước đó, chiếm 20,9% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.

Tuy nhiên, cần phân tích kỹ số liệu của Ngân hàng Nhà nước, vì tín dụng lĩnh vực bất động sản chủ yếu vào mục đích vay tự sử dụng (là tín dụng tiêu dùng của cá nhân, hộ gia đình vay để xây nhà, sửa nhà, mua nhà) tăng trưởng đến 20,1%. Trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án chỉ tăng trưởng có 7,35%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng bình quân 11% cho thấy các doanh nghiệp chủ đầu tư vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn trước đây.

Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, nhất là sau khi Cơ quan Thanh tra Giám sát Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh có Văn bản số 437/TTGSNH-TTr1 ngày 25/04/2022 chỉ đạo “Quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, chuyển tiền thu được từ bất động sản ra nước ngoài, thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người dân, hạn chế tín dụng cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản”, nhất là trong tình hình hiện nay, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang tập trung nỗ lực để kiểm soát lạm phát đồng thời với thúc đẩy tăng trưởng.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã phân bổ thêm hạn mức tín dụng cho 18 ngân hàng thương mại, nhưng theo ước tính của các đơn vị nghiên cứu thì lượng tín dụng được phân bổ thực tế chỉ vào khoảng 175.000 - 200.000 tỷ đồng, như vậy Ngân hàng Nhà nước còn giữ lại chưa phân bổ khoảng 200.000 tỷ đồng và Ngân hàng Nhà nước hiện vẫn đang giữ mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 khoảng 14%, mà nếu Ngân hàng Nhà nước nới “room” tín dụng thêm 1-2% nữa thì sẽ có thêm khoảng trên dưới 200.000 tỷ đồng được bổ sung vào nền kinh tế để giải “cơn khát vốn” của nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.

Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư và người mua nhà đều mong muốn tiếp tục được vay tín dụng dù phải chịu lãi suất vay cao hơn trước để thực hiện hợp đồng, hoặc có vốn triển khai thực hiện dự án, trong lúc nguồn trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng đang gặp khó khăn.

Từ những diễn biến thị trường trong 9 tháng đầu năm nêu trên, Hiệp hội cũng đã kiến nghị một số giải pháp để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, an toàn, lành mạnh, bền vững trong báo cáo gửi tới Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng.