Nhà Khang Điền: Dòng tiền kinh doanh âm nặng, liên tục ra tăng vay nợ để bù đắp dòng tiền

Doanh thu giảm, dòng tiền kinh doanh âm hơn 2.000 tỷ đồng

Trong quý II/2022, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu đạt 732,5 tỷ đồng (giảm 34,1% so với cùng kỳ). Với việc giá vốn bán hàng giảm 450,9 tỷ đồng kéo lợi nhuận gộp tăng thêm 71,4 tỷ đồng lên 497,7 tỷ đồng.

Trong khi đó, chi phí tài chính giảm khoảng 23 tỷ đồng còn 0,38 tỷ đồng. Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp tương ứng giảm 4,2 tỷ đồng về mức 56,6 tỷ đồng. Trong kỳ, KDH ghi nhận lợi nhuận sau thuế doanh nghiệp tăng khoảng 60 tỷ đồng lên 325,6 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế công ty mẹ trong kỳ cũng tăng nhẹ lên 331,8 tỷ đồng.

Lũy kế trong 6 tháng đầu năm, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu đạt 875,2 tỷ đồng (giảm 55,1% so với cùng kỳ) và lợi nhuận sau thuế đạt 625,39 tỷ đồng, tăng 32,2% so với cùng kỳ. KDH cho biết, lãi này chủ yếu nhờ giao dịch M&A giá rẻ công ty con trong quý I.

Về khoản nợ phải trả, tính đến ngày 30/6/2022, Khang Điền ghi nhận tăng mạnh lên gần 8.000 tỷ đồng trong khi cùng kỳ chỉ là 4.151 tỷ đồng (tức tăng 92,5% so với đầu năm). Trong đó, vay nợ tài chính ngắn hạn là 1.010 tỷ đồng và dài hạn là 4.751,7 tỷ đồng.

Tổng tài sản của doanh nghiệp tính đến cuối quý II/2022 đạt 19.348 tỷ đồng (tăng khoảng 4.975 tỷ đồng). Trong đó, KDH ghi nhận khoản tiền mặt ghi nhận gần 1.400 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu tăng nhẹ lên 11.355 tỷ đồng.

Lượng hàng tồn kho tăng 56,6% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 4.380,3 tỷ đồng lên 12.113,1 tỷ đồng; các khoản phải thu ngắn hạn tăng 14% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 590,1 tỷ đồng lên 4.795,7 tỷ đồng.

Trong năm 202, Khang Điền đặt mục tiêu doanh thu 4.000 tỷ đồng (tăng 7% so với năm 2021) và lợi nhuận sau thuế đạt 1.400 tỷ đồng (tăng 16% so với năm 2021). Như vậy, kết thúc 6 tháng đầu năm, KDH hoàn thành được 44,7% kế hoạch lợi nhuận năm.

Gia tăng tay nợ để bù đắp dòng tiền kinh doanh âm nặng

Xét về dòng tiền, trong 6 tháng đầu năm, Nhà Khang Điền ghi nhận dòng tiền kinh doanh chính âm 2.007,9 tỷ đồng (tăng 1.164,8 tỷ đồng so với cùng kỳ âm 843,1 tỷ đồng).

Ngoài ra, dòng tiền đầu tư âm 22,1 tỷ đồng và dòng tiền tài chính dương 1.991,4 tỷ đồng, chủ yếu tăng vay nợ.

Có thể thấy, trong 6 tháng đầu năm, với việc dòng tiền kinh doanh chính âm nặng, Khang Điền đã liên tục ra tăng vay nợ để bù đắp sự thâm hụt của dòng tiền.

Trong khoản nợ phải trả của KDH có tới 72% là nợ tài chính (5.763 tỷ đồng), trong đó chủ yếu là các khoản vay tín dụng từ ngân hàng. Cụ thể:

Tính đến quý II năm nay, Nhà Khang Điền đã vay Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phương Đông (OCB) gần 3.548 tỷ đồng được chia làm 5 đợt. Mục đích của các đợt vay đều nhằm bổ sung vốn, tài trợ dự án Khu trung tâm dân cư Tân Tạo – Khu A và dự án Lê Minh Xuân mở rộng với lãi suất 11,17%/năm. Các khoản vay được đảm bảo gồm: quyền sử dụng đất tại phường Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh; tài sản phát sinh liên quan đến khu đất thuộc dự án Khu nhà ở 11A, xã Bình Dương, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh; ngoài ra còn là quyền tài sản phát sinh thuộc dự án Lê Minh Xuân mở rộng.

Ngoài ngân hàng OCB, Nhà Khang Điền còn ghi nhận khoản vay1.847 tỷ đồng tại Ngân hàng Thương mai Cổ phần Công Thương Việt Nam – chi nhánh 11 và chi nhánh Hồ Chí Minh được chia làm 4 đợt. Lãi suất dao động từ 10,5 đến 11%/năm. Các khoản vay được đảm bào bằng bất động sản tại phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh và bất động sản tại dự án thành phần thuộc dự án Khu trung tâm dân cư Tân Tạo – Khu A.

Đối với dự án được Khang Điền mang ra làm tài sản đảm bảo, đây là dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư và đã có phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và đã được thông qua duyệt chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất, có quyết định thu hồi đất.

Hiện tại, Khang Điền đã đền bù được khoảng trên 200 ha và dự kiến sẽ bắt đầu triển khai xây dựng vào năm 2024 theo tiến độ. Theo ước tính của Chứng khoán VNDirect, dự án Tân Tạo A sau được triển khai sẽ mang lại doanh số gần 79.400 tỷ đồng cho Khang Điền.

Kế khoạch vay thêm 2.000 tỷ đồng trái phiếu

Ngoài các khoản vay ngân hàng đã đề cập ở trên, theo kế hoạch được công bố trước đó, trong năm nay Khang Điền sẽ vay thêm 2.000 tỷ đồng trái phiếu không có tài sản đảm bảo.

Cụ thể, HĐQT Nhà Khang Điền đã thông qua phương án chào bán tối đa 20 triệu trái phiếu, tương ứng tổng số tiền huy động tối đa 2.000 tỷ đồng.

Được biết, đây là loại phiếu dự kiến phát hành là loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo. Kỳ hạn trái phiếu là 36 tháng kể từ ngày phát hành. Lãi suất cụ thể chưa được thông báo và sẽ do tổng giám đốc công ty quyết định, dự kiến trong khoảng từ 9% – 10%.

Về mục đích sử dụng nguồn vốn huy động được, Khang Điền sẽ dùng 1.600 tỷ đồng để bổ sung vốn hoạt động cho Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc (do Khang Điền nắm 100% vốn), cụ thể là dùng để thanh toán một phần chi phí tại hai dự án ở quận Bình Tân, TP HCM.

400 tỷ đồng còn lại sẽ được bổ sung vào vốn hoạt động của CTCP Bất động sản Thủy Sinh để thanh toán một phần chi phí xây dựng, phát triển dự án Khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, TP HCM.

Về phương án trả nợ, Khang Điền dự kiến sử dụng nguồn thu được từ các hoạt động kinh doanh và các hoạt động hợp pháp khác, bao gồm thu từ chuyển nhượng bất động sản, cung cấp dịch vụ, cho thuê đất đã phát triển hạ tầng, ... tiền thu từ việc đầu tư vào các dự án bất động sản thông qua hình thức góp vốn cổ phần hoặc cho vay, và khoản thu hợp pháp khác và chi phí hoạt động, sẽ được sử dụng để thanh toán lãi trái phiếu cho các nhà đầu tư.

Về thanh toán gốc trái phiếu, tùy vào tình hình thực tế, Khang Điền dự kiến sẽ sử dụng nguồn thu nợ từ các dự án được tài trợ vốn từ nguồn vốn phát hành trái phiếu và nguồn vốn huy động khác, nguồn vốn tự tích lũy, lợi nhuận hoạt động kinh doanh và tiềm lực tài chính của Khang Điền để thanh toán gốc trái phiếu tại thời điểm đáo hạn hoặc mua lại trái phiếu trước hạn.

Tham vọng mở rộng quỹ đất

Theo Báo cáo tài chính quý II/2022 của Nhà Khang Điền cho thấy, tính đến cuối tháng 6, doanh nghiệp sở hữu lượng hàng tồn kho lên đến 12.112 tỷ đồng. Chủ yếu đến từ các dự án bất động sản đang xây dựng dở dang.

Trong đó, chiếm tỷ trọng lớn nhất là dự án Khu dân cư Tân Tạo (4.653 tỷ đồng) và dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.181 tỷ đồng). Hai dự án này đều đã được Khang Điền thế chấp cho các khoản vay ngân hàng đã đề cập ở trên.

Ngoài ra, hàng tồn kho còn có các dự án khác như dự án Bình Trưng Đông, dự án Khu dân cư Bình Hưng 11A, dự án Thủy Sinh Phú Hữu,…

Với một lượng hàng tồn kho lớn với nhiều dự án tại TP Hồ Chí Minh có thể thấy Nhà Khang Điền đang nằm trong tay lượng quỹ đất lớn như thế nào.

Chưa hết, Khang Điền cho biết trong năm nay, doanh nghiệp cũng sẽ đẩy mạnh phát triển quỹ đất tại TP Hồ Chí Minh, từng bước hoàn chỉnh thủ tục pháp lý cho các dự án hiện hữu tại TP Thủ Đức, quận Bình Tân, huyện Bình Chánh để chuẩn bị cho hoạt động kinh doanh trong các năm tiếp theo.

Trong đó, KDH sẽ hoàn tất xây dựng và triển khai kinh doanh tại dự án The Classia tại phường Phú Hữu, TP Thủ Đức với quy mô 4,3 ha, 176 căn nhà liền kề biệt thư và sẽ được hoàn thiện sổ đỏ pháp lý trước khi dự kiến mở bán vào quý III năm 2022.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp sẽ triển khai dự án The Privia tại phường An Lạc, quận Bình Tân với quy mô 1,8 ha, thiết kế hơn 1.000 căn hộ. Dự kiến dự án sẽ được mở bán quý IV năm nay.

Doanh nghiệp cũng sẽ triển khai xây dựng dự án Clarita tại phường Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức với quy mô 5,8 ha, 160 căn nhà liền kế và biệt thự. Dự án đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý và sẽ cho xây dựng vào cuối năm nay.

Ngoài ra, đại diện Khang Điền cho biết, trong năm 2024 doanh nghiệp cũng sẽ triển khai dự án khu dân cư Tân Tạo 329 ha (P. Tân Tạo, Bình Tân, TP Hồ Chí Minh).