Nhà Khang Điền: Sở hữu quỹ đất ‘khủng’ tại TP Hồ Chí Minh nhưng kinh doanh ‘kém sắc’, liên tục thế chấp tài sản là bất động sản để vay nợ ngân hàng

Doanh thu giảm mạnh, dòng tiền kinh doanh âm

Theo Báo cáo tài chính quý I/2022 vừa được CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền công bố, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần 143 tỷ đồng, giảm 83% so với cùng kỳ. Khoản doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản cũng giảm 85% còn 129 tỷ đồng.

Trong quý I, giá vốn hàng bán của KDH đạt 65 tỷ đồng (giảm 86% so với cùng kỳ năm trước) kéo theo lợi nhuận gộp của doanh nghiệp giảm 78,4% (còn 77,42 tỷ đồng).

Đồng thời, chi phí tài chính giảm 82,4% về mức 2,96 tỷ đồng; chi phí bán hàng giảm gần 33% về mức 13,7 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 15% lên thành 58,4 tỷ đồng.

Đáng chú ý, dòng tiền của Khang Điền trong quý I đầu năm ghi nhận con số âm gần 500 tỷ đồng.

Cụ thể, tính đến ngày 31/3/2022 lưu chuyển tiền thuần vào hoạt động kinh doanh của KDH âm hơn 480 tỷ đồng (giảm gần 50% so với cùng kỳ năm trước).

Tuy nhiên, trong kỳ KDH vẫn ghi nhận khoản lợi nhuận trăm tỷ trong khi cùng kỳ lỗ 7 tỷ đồng. Nguyên nhân là do doanh nghiệp ghi nhận khoản thu nhập khác lên tới gần 344 tỷ đồng (cùng kỳ chỉ hơn 12 tỷ đồng) nhờ giao dịch mua rẻ khi nhóm công ty nhận chuyển nhượng 60% lợi ích vốn chủ sở hữu tại CTCP Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên.

Trước đó, Nhà Khang Điền cũng đã thông qua tờ trình về việc Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Gia Phước (công ty con do Khang Điền sở hữu 99,9% vốn điều lệ) nhận chuyển nhượng vốn từ cổ đông của CTCP Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên. Qua đó, Gia Phước sẽ nhận chuyển nhượng 60% vốn điều lệ của Phước Nguyên (tương đương 366 tỷ đồng vốn tính theo mệnh giá), giá trị nhận chuyển nhượng tối đa là 620 tỷ đồng.

Thế chấp nhiều bất động sản để vay ngân hàng gần 4.000 tỷ đồng

Tính đến ngày 31/3/2022 Nhà Khang Điền sở hữu tổng nguồn vốn 17.400 tỷ đồng. Trong đó, vốn chủ sở hữu là 11.140 tỷ đồng, còn lại là 6.256 tỷ đồng nợ phải trả.

Đáng chú ý trong khoản nợ phải trả là các khoản nợ ngân hàng, được Khang Điền thế chấp bằng nhiều tài sản là bất động sản tại TP Hồ Chí Minh.

Cụ thể, tính đến hết tháng 3/2022, KDH ghi nhận 482 tỷ đồng từ vay nợ trái phiếu, trong đó vay ngắn hạn là 182 tỷ đồng, 300 tỷ đồng còn lại là vay dài hạn. Điều đáng nói, khoản vay này của Khang Điền lại không có tài sản đảm bảo mà được vay theo hình thức tín chấp (dựa vào uy tín của doanh nghiệp mà không cần tài sản đảm bảo).

Bên cạnh vay nợ qua kênh trái phiếu, khoản nợ gần 4.000 tỷ đồng từ vay ngân hàng của Khang Điền cũng đáng chú ý.

Có thể thấy, khoản vay lớn nhất là của Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông (OCB) với tổng cộng 2.934,5 tỷ đồng được chia làm 5 đợt. Lãi suất của các đợt đều là 11,17 %/năm. Các khoản vay đều được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất của dự án khu nhà ở tại Phường Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh (đợt vay 1), quyền tài sản phát sinh liên quan khu đất thuộc dự án Khu nhà ở 11A, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh (đợt vay 2 và 5) và quyền tài sản phát sinh thuộc dự án Lê Minh Xuân mở rộng cho khoản vay đợt 3 và 4.

Khoản vay còn lại được Nhà Khang Điền vay tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam (Vietinbank) – chi nhanh 11. Được chia làm 3 đợt vay, các đợt vay đều được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh.

Ngoải các khoản vay trên, trong năm nay Khang Điền sẽ vay thêm 2.000 tỷ đồng trái phiếu không có tài sản đảm bảo.

Cụ thể, HĐQT Nhà Khang Điền đã thông qua  phương án chào bán tối đa 20 triệu trái phiếu, tương ứng tổng số tiền huy động tối đa 2.000 tỷ đồng.

Được biết, đây là loại phiếu dự kiến phát hành là loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo. Kỳ hạn trái phiếu là 36 tháng kể từ ngày phát hành. Lãi suất cụ thể chưa được thông báo và sẽ do tổng giám đốc công ty quyết định, dự kiến trong khoảng từ 9% – 10%. Dự kiến trong quý II Khang Điền sẽ chào bán lô trái phiếu này.

Tham vọng mở rộng quỹ đất tại TP Hồ Chí Minh của Khang Điền

Tại ĐHĐCĐ của Khang Điền diễn ra mới đây, doanh nghiệp đặt mục tiêu mục tiêu đạt doanh thu 4.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.400 tỷ đồng trong năm 2022. Nếu đạt được, đây sẽ là mức lợi nhuận cao kỷ lục của Khang Điền.

Tính đến cuối quý I/2022, Khang Điền sở hữu lượng hàng tồn kho lên đến 11.461 tỷ đồng. Chủ yếu đến từ các dự án bất động sản đang xây dựng dở dang.

Trong đó, chiếm tỷ trọng lớn nhất là dự án Khu dân cư Tân Tạo (3.986 tỷ đồng), sau đó là dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.186 tỷ đồng).

Với một lượng hàng tồn kho lớn với nhiều dự án tại TP Hồ Chí Minh có thể thấy Nhà Khang Điền đang nằm trong tay lượng quỹ đất lớn như thế nào.

Chưa hết, Khang Điền cho biết trong năm nay, doanh nghiệp cũng sẽ đẩy mạnh phát triển quỹ đất tại TP Hồ Chí Minh, từng bước hoàn chỉnh thủ tục pháp lý cho các dự án hiện hữu tại TP Thủ Đức, quận Bình Tân, huyện Bình Chánh để chuẩn bị cho hoạt động kinh doanh trong các năm tiếp theo.

Trong đó, KDH sẽ hoàn tất xây dựng và triển khai kinh doanh tại dự án The Classia tại phường Phú Hữu, TP Thủ Đức với quy mô 4,3 ha, 176 căn nhà liền kề biệt thư và sẽ được hoàn thiện sổ đỏ pháp lý trước khi dự kiến mở bán vào quý III năm 2022.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp sẽ triển khai dự án The Privia tại phường An Lạc, quận Bình Tân với quy mô 1,8 ha, thiết kế hơn 1.000 căn hộ. Dự kiến dự án sẽ được mở bán quý IV năm nay.

Doanh nghiệp cũng sẽ triển khai xây dựng dự án Clarita tại phường Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức với quy mô 5,8 ha, 160 căn nhà liền kế và biệt thự. Dự án đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý và sẽ cho xây dựng vào cuối năm nay.

Ngoài ra, đại diện Khang Điền cho biết, trong năm 2024 doanh nghiệp cũng sẽ triển khai dự án khu dân cư Tân Tạo 329 ha (P. Tân Tạo, Bình Tân, TP Hồ Chí Minh).

Trong năm nay, Nhà Khang Điền cũng sẽ thông qua phương án phát hành trả cổ tức năm 2021 và phát hành ESOP. Cụ thể, Khang Điền dự kiến phát hành 64,3 triệu cp để trả cổ tức với tỷ lệ 10%. HĐQT và Tổng Giám đốc được ủy quyền lựa chọn thời điểm thích hợp để thực hiện sau khi nhận được sự chấp thuận của các cơ quan có thẩm quyền.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp dự kiến phát hành 9,6 triệu cp ESOP (chiếm 1,5% tổng số cổ phiếu đang lưu hành) với giá 24.000 đồng/cp. Thời gian thực hiện dự kiến trong năm 2022.