Nhà ở bình dân khan hiếm trên thị trường, giải quyết bài toán này như thế nào?

Bài toán nan giải

Tại báo cáo kết quả thực hiện nghị quyết của Quốc hội về hoạt động chất vấn và giám sát chuyên đề chất vấn, Bộ Xây dựng cho biết nguyên nhân của tình trạng trên là do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, còn nhiều vướng mắc về thủ tục đầu tư như xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng... đặc biệt trong tiếp cận nguồn vốn, phát hành trái phiếu, huy động vốn của khách hàng, dẫn đến phải giãn tiến độ, dừng triển khai nhiều dự án.

Trong khi đó, Savills Việt Nam nhận định, nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý I đạt 7.940 căn, giảm 39% theo quý nhưng tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung sơ cấp đạt 11.168 căn, giảm 33% theo quý và 14% theo năm. Lượng giao dịch đạt 7.914 căn, giảm 41% theo quý, nhưng tăng 49% theo năm. Phân khúc hạng B chiếm áp đảo với 99% số lượng căn bán. Tỉ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt tới 84%.

Giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục duy trì ở ngưỡng cao, đạt 79 triệu đồng/m², tăng 5% theo quý và tăng mạnh 32% theo năm. Tình trạng thiếu vắng căn hộ bình dân vẫn chưa được cải thiện.

Phân khúc giá phổ biến tại thị trường Hà Nội trong quý vừa qua là các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng với tỷ lệ khoảng 50% tổng số lượng căn bán được.

Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đến 4 tỷ đồng chiếm khoảng 50%. Căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng không còn xuất hiện trên thị trường.

Theo phân tích của Savills, trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp trung bình tăng 22% theo năm. Tại huyện Đông Anh ghi nhận mức tăng giá cao nhất, đạt 42% theo năm.

Về triển vọng thị trường căn hộ Hà Nội, trong năm 2025, nguồn cung mới dự kiến gồm 7.400 căn hộ, trong đó hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 67%. Tuy nhiên từ 2026 trở đi, thị trường căn hộ Hà Nội sẽ đón nhận một lượng cung lớn căn hộ chung cư mở bán mới, số lượng ước tính khoảng 80.900 căn, từ 99 dự án mở bán ở các khu vực Hoài Đức, Đông Anh, Hoàng Mai.

Giải bài toán nhà ở bình dân như thế nào?

Nhằm tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, thời gian qua Quốc hội đã sửa 3 luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản để đồng bộ các quy định pháp luật về đầu tư, đấu thầu, kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, tổ công tác của Thủ tướng cũng được thành lập để rà soát, đôn đốc, tháo gỡ khó khăn trong triển khai dự án bất động sản tại nhiều địa phương.

Sau khi làm việc với 8 địa phương: Hà Nội, Đà Nẵng, TPHCM, Hải Phòng, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Thuận, Bình Định và các doanh nghiệp bất động sản để nắm thông tin, rà soát từng dự án, tổ công tác đã xử lý 188 kiến nghị liên quan tới 203 dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, tổ công tác gửi 137 văn bản tới UBND các tỉnh, thành phố, 14 văn bản gửi tới Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tài chính đề nghị giải quyết kiến nghị theo thẩm quyền, nhiệm vụ được giao.

Ngoài gỡ vướng cho hàng trăm dự án để tăng nguồn cung bất động sản, từ năm 2023 đến nay, Bộ Xây dựng cũng trình Chính phủ, Thủ tướng ban hành nhiều giải pháp để cơ cấu lại thị trường.

Tháng 4/2023 trình Thủ tướng phê duyệt đề án đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030.

Đến nay, trên cả nước có 657 dự án nhà ở xã hội được triển khai, quy mô xây dựng hơn 597.000 căn nhà. Trong số này đã hoàn thành được khoảng 66.700 căn, khởi công xây dựng 124.300 căn, chấp thuận chủ trương đầu tư 406.000 căn.

Để thúc đẩy tăng cung nhà ở xã hội, hiện Chính phủ đang trình Quốc hội ban hành nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội theo hướng rút ngắn thời gian thực hiện quy trình, thủ tục đầu tư, xây dựng, thẩm định giá bán, cho thuê nhà ở xã hội để giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí, giảm giá bán nhà xã hội.

Nhìn nhận về thị trường bất động sản thời gian qua, chuyên gia kinh tế PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, nguồn cung khan hiếm nhiều năm liền khiến giá nhà chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM tăng giá quá nhanh. Giá căn hộ tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, đến những dự án cũ cũng không ngoại lệ.

Theo chuyên gia, để hạ nhiệt giá nhà cần giải quyết được bài toán chênh lệch cung - cầu của thị trường đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp.