Vì sao HoREA đề xuất không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư?

HoREA cho biết, thời gian qua Hiệp hội đã nhiều lần đề nghị Bộ Xây dựng không nên quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư” đối với tất cả các dự án nhà chung cư xây dựng mới, mà nên giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014.

Theo Hiệp hội quy định thời hạn sở hữu chung cư gây tâm lý bất an cho người mua nhà, phát sinh chi phí, thêm thủ tục và thiếu thống nhất về luật.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Với thời hạn sở hữu nhà chung cư, cơ quan này đưa ra 2 phương án: Hoặc bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình; Hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay – tức không quy định niên hạn.

HoREA cho rằng không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư với tất cả dự án mới mà nên giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014, trừ trường hợp cá biệt sở hữu có thời hạn như căn hộ dịch vụ, căn hộ xây để cho thuê...

Theo đó, HoREA đưa ra dẫn chứng hàng loạt những bất cập nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Thứ nhất, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng” có thể làm tăng thêm gánh nặng công việc cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện do phải đồng thời vừa quản lý “đối tượng mới” là nhà chung cư sở hữu có thời hạn, vừa phải quản lý “đối tượng cũ” là nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn. Từ đó, sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính (kiểm định, gia hạn quyền sở hữu) và sẽ "đẻ" thêm chi phí, tăng gánh nặng tài chính cho xã hội.

Thứ hai, có thể gây sự “nhầm lẫn” giữa “quyền sở hữu nhà chung cư” với “thời hạn sử dụng (tuổi thọ) nhà chung cư”. Trong lúc, việc xử lý nhà chung cư “hết thời hạn sử dụng” phải phá dỡ để xây dựng lại hoàn toàn có thể thực hiện theo cơ chế, chính sách quy định tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP rất có tính khả thi và phù hợp với thực tiễn.

Bất cứ công trình xây dựng nào, trong đó có nhà chung cư cũng đều có “thời hạn sử dụng (tuổi thọ)” phụ thuộc vào chất lượng xây dựng và việc quản lý, sử dụng, bảo trì công trình. Nhưng không nên “căn cứ vào thời hạn sử dụng (tuổi thọ) công trình” để giới hạn “quyền sở hữu nhà chung cư” vì đây là hai phạm trù khác nhau.

Thứ ba, quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư” dẫn đến có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở, theo đó thì nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở thì được công nhận “sở hữu không xác định thời hạn”; nhà chung cư thì chỉ được công nhận “sở hữu có thời hạn”.

Quy định này có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị, nên có thể chưa phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước về “phòng, chống “lợi ích nhóm”, tham nhũng, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật”.

Thứ năm, phương án 1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa làm rõ chế độ sử dụng đất đối với đất xây dựng khu chung cư là sử dụng ổn định lâu dài hay sử dụng có thời hạn theo thời hạn sở hữu nhà chung cư, dễ dẫn đến nhầm lẫn khái niệm, dễ gây tranh chấp về sau.

Với hàng loạt bất cập từ phương án 1 (quy định sở hữu chung cư có thời hạn), HoREA đề nghị chọn Phương án 2 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) theo hướng giữ nguyên như hiện hành, không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư với dự án mới, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài như Luật Nhà ở 2014 đã áp dụng.

Việc tiếp tục giữ nguyên chính sách của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả 2 loại nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài hoặc nhà chung cư sở hữu có thời hạn (căn hộ dịch vụ, căn hộ cho thuê...) để đảm bảo chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa.

Hai hình thức sở hữu này tồn tại song song cũng đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của nhiều đối tượng mua nhà trên thị trường. Luật Nhà ở 2014 cũng không quy định bắt buộc sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn đối với tất cả dự án xây dựng mới.

Tuy nhiên, theo một vị giám đốc doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết sở hữu chung cư có thời hạn đã được nhiều quốc gia áp dụng, tại Việt Nam cũng có các doanh nghiệp xây chung cư sở hữu có thời hạn với giá bán vừa phải.

Theo vị này, khi bán căn hộ có thời hạn, chủ đầu tư không chia tiền sử dụng đất áp vào giá bán, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về chủ đầu tư. Do đó, giá căn hộ bán ra chủ yếu là chi phí xây dựng nên chủ đầu tư bán giá nhà thấp hơn.

Do giá mua căn hộ cao nên hiện nay nhiều người xem việc mua chung cư cũng là khoản đầu tư, kỳ vọng sinh lời nên bán lại với giá cao hoặc ngay cả giá cho thuê ngắn hạn cũng cao. Bên cạnh đó, do thông tin luật sẽ không hồi tố nên những căn hộ xây trước thời điểm luật chính thức được áp dụng, dự báo sẽ tăng giá do được sở hữu lâu dài.