Nhóm bất động sản có lượng trái phiếu đáo hạn lớn nhất vào cuối năm nay

Theo báo cáo cập nhật mới đây của CTCP Chứng khoán VNDirect cho biết, trong quý III/2022, có 42 doanh nghiệp phát hành tổng cộng 59.032 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, giảm mạnh gần 52% so với quý trước và giảm 71% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong đó, bất động sản chiếm tỷ trọng 13,7% tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ, tương đương 8.091 tỷ đồng, giảm mạnh lần lượt gần 46% và giảm 91% so với quý trước và cùng kỳ năm trước.

Các doanh nghiệp phát hành riêng lẻ nhiều nhất trong quý bao gồm:CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Phú Quốc (2.285,6 tỷ đồng) và CTCP Fuji Nutri Food (1.000 tỷ đồng). 

VNDirect Research ước tính, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong quý IV/2022 đạt mức 58.840 tỷ đồng, giảm 9,1% so với quý trước đó nhưng lại tăng gần 88% so với cùng kỳ năm 2021. 

Thống kê chỉ bao gồm các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ từ năm 2019 tới nay và không bao gồm các doanh nghiệp phát hành đã thực hiện mua lại trái phiếu trước thời gian đáo hạn. VNDirect cũng ước tính có khoảng 142.200 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đã được mua lại trong 9 tháng đầu năm 2022.

Ba tháng cuối năm, bất động sản tiếp tục là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất về giá trị trái phiếu riêng lẻ đáo hạn với 34,1% (tương đương 20.071 tỷ đồng), giảm 40,3% so với quý III/2022 nhưng tăng 65,2% so với cùng kỳ năm trước.

Tài chính - ngân hàng là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn thứ hai với 32,9% tổng giá trị đáo hạn trong quý IV (tương đương 19.365 tỷ đồng), giảm 19,4% so với quý liền trước song lại tăng 130,1% so với cùng kỳ năm 2021.

Còn lại các ngành khác chiếm 33 %, tương ứng với 19.404 tỷ đồng, tăng gần 176% so với quý trước và tăng 80% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhóm phân tích cho rằng, cơ quan quản lý đang nỗ lực trong việc làm trong sạch thị trường vốn. Bên cạnh đó, Nghị định 65/2022/NĐ-CP bổ sung sửa đổi cho Nghị định 153 về chào bán trái phiếu riêng lẻ vừa qua đã chính thức được ban hành.

Điều này là một điểm tích cực đối thị trường vốn trong dài hạn vì Nghị định 65 tuy mang định hướng thắt chặt hơn so với nghị định cũ nhưng cũng đã nới lỏng hơn ở một số quy định so với những dự thảo được lấy ý kiến trước đó.

Tuy nhiên, theo VNDirect, các thành viên tham gia thị trường (doanh nghiệp phát hành, doanh nghiệp tư vấn và nhà đầu tư) cần thời gian để điều chỉnh cho phù hợp với những quy định mới. Vì vậy, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhiều khả năng sẽ tiếp tục trầm lắng trong một vài quý tới.

Về nguồn cung, nhóm phân tích cho rằng, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp có thể phục hồi trở lại từ nửa cuối năm 2023. Nghị định 65 cho phép các doanh nghiệp được phát hành trái phiếu với mục đích cơ cấu nợ. Và đây là một trong những điểm trọng yếu theo hướng nới lỏng hơn, giúp các doanh nghiệp với mục đích tái cơ cấu nợ (theo đúng quy định) vẫn có thể tiếp cận được với kênh huy động vốn này.

Về phía cầu, số lượng nhà đầu tư chuyên nghiệp đủ điều kiện dự báo sẽ sụt giảm trong ngắn hạn.  

Điều gì đang chờ đợi bất động sản cuối năm?

Theo thống kê của CBRE, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2022 tăng trưởng nhẹ so với cùng kỳ năm 2021, mặc dù vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước dịch bệnh.

Cụ thể, trong ba quý đầu năm, thị trường Hà Nội ghi nhận 11.805 căn mở bán mới, tăng 3%. Riêng quý III, thị trường ghi nhận 3.640 căn mở bán mới, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Hơn một nửa các sản phẩm mở bán mới trong quý đến từ phía Tây Hà Nội, tiếp theo khu phía Nam đóng góp 19% tổng nguồn cung mới.

CBRE cho rằng, các yếu tố vĩ mô thay đổi nhanh chóng như việc hạn chế tín dụng, mặt bằng lãi suất tăng, các vấn đề về cấp phép tiếp diễn, trong bối cảnh thị trường quốc tế và khu vực có nhiều biến động, khiến các chủ đầu tư cũng thận trọng hơn khi mở bán sản phẩm mới. Điều này làm cho nguồn cung mới trong chín tháng đầu năm nay chưa cho thấy dấu hiệu phục hồi về mức trước đại dịch.

Tuy nhiên, doanh số bán hàng duy trì ở ngưỡng tương đối khả quan, đạt 3.624 căn trong quý vừa qua.

Thống kê của đơn vị này cũng cho thấy, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp trong quý III ghi nhận cao hơn 23% so với mức giá trung bình của các dự án mở bán cùng kỳ năm trước, chủ yếu do phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao hơn trong tổng nguồn cung đang chào bán trên thị trường.

Theo CBRE, trong hơn hai năm trở lại đây, với việc nguồn cung mới hàng năm ở ngưỡng vừa phải, các khu vực khác nhau tại thành phố lần lượt nâng cấp định vị và tăng giá, tiêu biểu như khu vực quận Từ Liêm, hay huyện Gia Lâm nơi tập trung các khu đô thị lớn, mức giá sơ cấp trung bình hiện tại cao hơn 62-82% so với thời điểm trước dịch.

Giá bán thứ cấp trung bình toàn thị trường cũng cao hơn 14% so với cùng kỳ năm trước.  Đây là quý thứ ba liên tiếp thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng giá theo năm từ 9% trở lên - cao hơn giai đoạn trước, khi các biến động giá thường chỉ ở ngưỡng 2-4% theo năm.

Tại TP HCM, nguồn cung căn hộ mới trong quý III ghi nhận giảm mạnh 80% so với quý trước về 2.851 căn. Hầu hết các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu đều chỉ cung cấp ra thị trường lượng sản phẩm khá hạn chế, trung bình 200 sản phẩm/dự án cho đợt mở bán. Trong đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phía Đông và phía Nam.

Tuy nhiên, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới trong 9 tháng đầu năm 2022, tăng lần lượt 142%, 59% và 83% so với cùng kỳ giai đoạn 2019-2021. Điều này đã cho thấy tín hiệu phục hồi từng bước của thị trường căn hộ tại TP HCM sau đại dịch.

CBRE cho biết, sự tăng giá của các dự án mới gần đây và sự giảm sút nguồn cung của các dự án có mức giá thuộc phân khúc trung bình trên thị trường sơ cấp đã thúc đẩy tăng trưởng giá không ngừng trong suốt các quý vừa ra. Giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường căn hộ TP HCM ghi nhận tăng 3,4% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kì năm ngoái. Trong đó, phân khúc hạng sang có mức tăng trưởng lên tới 9% so với quý trước, chủ yếu do vị trí của các dự án nằm tại các khu vực đắc địa của TP HCM.

Số căn bán được trong quý III ghi nhận 6.726 căn, mặc dù tỷ lệ bán giảm 36% so với quý trước do nguồn cung mới không nhiều. Tổng số căn hộ bán được trong 9 tháng đầu năm 2022 là 18.520 căn, tăng gần gấp 2 lần số căn chào bán thành công của cùng kỳ năm 2021, tăng 73% so với 9 tháng đầu năm 2020 và đạt gần 77% lượng căn hộ bán được của năm 2019.