“Nỗi đau” của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Tồn kho tăng mạnh

Theo nghiên cứu của bộ phận Nghiên cứu thị trường - BHS Group (BHS R&D), từ năm 2020 đến nay, cả nước có 81 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang trong quá trình bàn giao, cung cấp ra thị trường hơn 44.000 sản phẩm, bao gồm nhà cao tầng và thấp tầng.

Trong đó có 67 dự án đã đi vào khai thác vận hành, tương đương với con số gần 20.000 sản phẩm. Nhưng cũng chỉ có 31 dự án được vận hành toàn phần, 36 dự án vận hành theo từng phần, còn lại 14 dự án chưa vận hành.

Phần lớn các các nhà nghỉ dưỡng chưa được vận hành tập trung ở miền Trung, tương đương với 16.000 sản phẩm bỏ trống phân bổ chủ yếu ở Khánh Hòa, Bình Thuận, Bình Định và Phú Yên. Miền Bắc còn 5.000 sản phẩm chưa được vận hành, rải rác tại Hoà Bình, Hải Phòng và Phú Thọ. Khu vực miền Nam 'sáng sủa' hơn khi chỉ còn 3.000 sản phẩm chưa được vận hành, số lượng lớn đến từ các sản phẩm ở Kiên Giang.

Xét theo phân khúc, sản phẩm nghỉ dưỡng cao tầng thường là các condotel/căn hộ dịch vụ thường được chủ đầu tư ưu tiên khai thác sau khi hoàn thiện hơn các sản phẩm thấp tầng.

Số liệu từ BHS còn chỉ ra, từ đầu năm 2020 đến nay, phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng có khoảng 24.200 sản phẩm đã và đang bàn giao, số sản phẩm đã được vận hành đạt 54%.

Trong khi đó, trong hơn 19.800 sản phẩm của nghỉ dưỡng thấp tầng chỉ có khoảng hơn 30% sản phẩm đã được hoàn thiện và vận hành, tức còn khoảng hơn 13.000 sản phẩm thấp tầng đang nằm không, chờ được khai thác sử dụng.

Bên cạnh đó, theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2023 của Bộ Xây dựng, mặc dù cũng có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng trong xu hướng giảm, tuy nhiên lượng tồn kho được đánh giá tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước.

Theo đó, Bộ Xây dựng cho biết, tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng. Trong khi đó, 6 tháng đầu năm 2023, phân khúc bất động sản du lịch có 08 dự án được hoàn thành, đưa ra thị trường 3.385 sản phẩm nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú, tăng trên 133% so với quý IV/2022.

Còn theo báo cáo của DKRA Group, số lượng tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 6/2023 đã tăng lên 42.364 căn. Trong đó, tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến đến cuối quý 2/2023 lên đến 15.000 căn cả miền Bắc và Nam.

Bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi chưa như kỳ vọng

Vốn là phân khúc bùng nổ, thu hút sự quan tâm và lượng tiền rất lớn của các nhà đầu tư, bất động sản nghỉ dưỡng đang cho thấy sự “thất thế” của mình trong khả năng sinh lời dòng tiền cho khách hàng. Với lượng lớn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng xây dựng xong rồi bỏ trống, các nhà đầu tư đã xuống tiền mua các sản phẩm này hiện đang “đứng ngồi không yên” khi bài toán đầu tư không mang lại lợi nhuận như kỳ vọng.

Theo ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng ban R&D BHS Group, kinh tế suy thoái và thị trường du lịch chưa hồi phục cũng là nguyên nhân khiến các bất động sản nghỉ dưỡng này vẫn nằm im bất động.

Mặt khác, một nguyên nhân quan trọng hơn khiến tỉ lệ lớn các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng “bơ vơ” là do chưa có đơn vị chuyên nghiệp đứng ra khai thác vận hành. Đây cũng là yếu tố khiến khiến dòng bất động sản nghỉ dưỡng kém hấp dẫn các nhà đầu tư, khách hàng có nhu cầu thuê lại để kinh doanh.

“Hơn 24.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng từ các dự án đã và đang bàn giao nhưng chưa được đi vào vận hành là “điểm đau” của không chỉ các chủ sở hữu mà còn của chính các chủ đầu tư khi các dự án đã bàn giao nhưng thiếu sức sống trầm trọng, không đem lại giá trị như kỳ vọng”, ông Dũng nhấn mạnh.

Vấn đề đặt ra lúc này là giải pháp nào để các sản phẩm nghỉ dưỡng nói chung và đặc biệt là sản phẩm thấp tầng không bị “bơ vơ”, giảm tải gánh nặng khủng hoảng thừa nguồn cung cho thị trường? Trong khi đó, tình trạng ế ẩm đang xảy ra ở hầu hết các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trên địa bàn cả nước, đẩy lượng hàng tồn kho lên con số báo động trong nửa thập kỷ qua.

Mặc dù, chưa thực sự sôi động như thời hoàng kim vào năm 2019, tuy nhiên, du lịch nghỉ dưỡng vẫn là một trong những thế mạnh của Việt Nam, khi ngành du lịch thực sự tích cực thì phân khúc khai thác bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ được hưởng lợi.

Kỳ vọng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi trong thời gian tới.

Dữ liệu báo cáo mới công bố đầu tháng 8 của HSBC cho thấy sự hồi phục dần của dòng khách quốc tế, ghi nhận 1 triệu lượt khách quốc tế tới Việt Nam trong tháng 7, tăng 6,5% so với tháng trước. Du khách từ Trung Quốc đại lục đến Việt Nam dự báo sẽ gia tăng trong thời gian tới khi các chuyến bay được phục hồi.

Đồng thời, những chính sách mới của Chính phủ về du lịch, gỡ khó thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cũng đang tác động tích cực tới ngành “công nghiệp xanh” tại Việt Nam nói chung và thị trường khai thác du lịch nghỉ dưỡng nói riêng.

Cụ thể các quyết sách quan trọng được ban hành để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản, bao gồm Nghị quyết số 33/NQ-CP về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 10/2023/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, trong đó có đề cập đến việc cấp chứng nhận sở hữu cho một số loại hình bất động sản như condotel, officetel… Ngoài ra, loạt động thái khác như sửa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư… cũng được tiến hành. Tổ công tác gỡ khó cho thị trường cũng đã được thành lập.

Sự quyết tâm của Chính phủ cùng những quy định mới này được kỳ vọng sẽ giúp dần khôi phục niềm tin của các nhà đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, tiếp sức đà tăng trưởng cho phân khúc này thời gian tới.