“Nỗi lo” nguồn cung căn hộ tại Hà Nội

Nguồn cung thấp nhất một thập kỷ

Theo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2023 do CBRE Việt Nam công bố mới đây cho thấy, nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý ghi nhận khoảng 3.000 căn đến từ 9 dự án, tăng hơn 1,5 lần so với quý II/2023. Trong đó, hơn 90% căn hộ mới ở Hà Nội thuộc phân khúc cao cấpvới phần lớn được phát triển trong các khu đô thị lớn ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm.

Phía Tây tiếp tục là khu vực thống trị số căn hộ mở bán mới khi chiếm gần 62% tổng nguồn cung trong quý. Các dự án còn lại có quỹ căn mở bán nằm ở phía Đông (bao gồm cả tỉnh Hưng Yên).

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, tổng nguồn cung mới lũy kế trong 9 tháng đầu năm nay vẫn giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, xét cả năm 2023, tổng nguồn cung mới dự kiến sẽ ghi nhận mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây kể, từ năm 2013.

Số liệu từ CBRE cũng chỉ ra, xét trong 5 năm gần nhất nguồn cung căn hộ ở Thủ đô đã sụt giảm liên tiếp. Cụ thể, từ mức đỉnh 36.000 căn chào bán trong năm 2019 xuống còn 15.100 căn vào năm ngoái và khoảng 17.000 căn trong năm 2021.

Nguồn cung căn hộ sôi động nhất từ năm 2015 đến năm 2019, trung bình mỗi năm ghi nhận khoảng 35.000 căn mở bán mới, cao hơn hai lần con số trung bình trong giai đoạn 2010 - 2014 là 14.800 căn.

Hai năm nay, thị trường thiếu vắng nguồn cung mới từ những nhà phát triển dự án lớn như TNR Holdings, MIK Group và Sunshines Group. Phần lớn các căn hộ chào bán đều thuộc các đại đô thị ở phía Đông và phía Tây thành phố do Vinhomes hoặc các nhà đầu tư thứ cấp của công ty này như Masterise Homes phát triển.

Về tỷ lệ thấp thụ, chuyên gia của CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường chung cư Hà Nội quý này tiếp tục cho thấy sự cải thiện về tỷ lệ hấp thụ với số căn bán được đạt khoảng 3.640 căn. So với quý trước, lượng căn bán được đã tăng hơn gấp rưỡi, và gần bằng với cùng kỳ năm ngoái.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2023, tổng cộng có gần 7.916 căn hộ chung cư được ghi nhận đã bán được tại Hà Nội, tập trung ở các dự án phát triển trong khu đô thị lớn ở phía Tây và phía Đông.

Cũng theo bà An, trong quý này, nhiều chủ đầu tư dự án chung cư tại Hà Nội đã tung ra những chính sách ưu đãi lớn như chiết khấu cao trực tiếp vào giá bán lên đến gần 15% cho khách hàng thanh toán sớm, hay hỗ trợ lãi suất 0% lên đến 8 năm, giúp đẩy nhanh đáng kể tốc độ bán hàng của dự án.

Chuyên gia CBRE cũng đưa ra dự báo, trong quý cuối năm 2023, nguồn cung mới căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng với hơn 4.500 căn mở bán, nâng tổng nguồn cung mới cả năm 2023 đạt 11.400 căn. Lượng mở bán mới trong quý 4 dự kiến đến từ một số dự án lần đầu mở bán, và các đợt mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu thuộc phía Tây, phía Đông và phía Bắc của Hà Nội.

Giá bán vẫn tiếp tục tăng cao

Dữ liệu từ CBRE cho thấy, về giá bán, tại thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ chung cư mở bán trong quý 3 vẫn tiếp tục tăng cao, tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm, đạt 50,8 triêu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

Lý giải cho thực tế này, theo CBREA, nguyên nhân cho sự tăng giá đáng kể trên là do việc lượng nguồn cung mới tại phân khúc cao cấp trong quý này chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%). Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn cũng góp phần đẩy giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng lên trong quý này.

Đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt xấp xỉ 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm.

Theo vị trí, tất cả các quận đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng so với quý trước, trong đó các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và Gia Lâm có mức tăng giá thứ cấp trên 3%. So với cùng kỳ năm ngoái, giá thứ cấp của chung cư tại Hoài Đức và Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng cao nhất, lần lượt là 8% và 5%.

Căn hộ bình dân “biến mất”

Trong khi nguồn cung ngày càng sụt giảm, giá căn hộ bị đẩy lên cao khiến loại hình căn hộ bình dân lại ngày càng khan hiếm, thậm trí “biến mất” khỏi thị trường.

Theo nhìn nhận của các chuyên gia, thực tế này đến từ việc quỹ đất eo hẹp, nguồn cung khan hiếm, giá đất cao, chi phí đầu tư tăng và chủ đầu tư không xem phân khúc này là ưu tiên.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, nguồn cung nhỏ giọt, trong khi nhu cầu rất lớn đã thổi bùng cơn khát căn hộ bình dân trong vài năm trở lại đây.

Theo dữ liệu của Tổng cục Thống kê, TP HCM và Hà Nội là hai thành phố đông dân hàng đầu với mật độ dân số cao hơn cả nước lần lượt 15 lần và 8 lần. Số dân tăng thêm bình quân mỗi năm tại Hà Nội bằng dân số một quận nội thành. Mật độ dân số liên tục tăng kéo theo nhu cầu nhà ở leo thang.

Căn hộ bình dân “biến mất” khỏi thị trường.

Tuy nhiên, rất ít dự án mới được ra mắt hai năm nay khiến tỷ trọng căn hộ bình dân cũng sụt giảm theo. Thay vào đó, tỷ lệ phân khúc trung và cao cấp ngày càng áp đảo. Chủ đầu tư trải qua giai đoạn khó khăn để tung rổ hàng mới thời điểm này nên những phân khúc mang đến lợi nhuận cao hơn, góp phần xây dựng thương hiệu sẽ được họ ưu tiên.

Ở góc độ doanh nghiệp, Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home - một doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở giá rẻ cũng cho biết trong gần một thập kỷ, thị trường trải qua nhiều đợt “sốt đất”, đặc biệt giai đoạn 2018-2021 đã đẩy giá tăng vài lần. Điều này kéo theo tổng chi phí đầu vào cấu thành căn hộ cũng leo thang.

“Ban đầu chủ đầu tư có thể muốn xây dựng phân khúc bình dân để thanh khoản nhanh, sớm có dòng tiền quay vòng. Nhưng trong thời gian chờ thủ tục pháp lý, giá đất tăng nhanh khiến họ phải chuyển sang phân khúc cao hơn mới đạt biên lợi nhuận kỳ vọng”, ông Nam giải thích.