Phân khúc bất động sản nào sẽ phục hồi nhanh nhất trong năm 2024?

Chung cư sẽ dẫn đầu về thanh khoản?

Theo nhiều chuyên gia đánh giá, phải mất khoảng 1 năm kể từ khi các chính sách mới được đưa ra, thị trường bất động sản mới bắt nhịp hồi phục. Tuy nhiên phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu thực đã đón sóng tăng trưởng trở lại nhanh hơn các nhóm còn lại từ quý III/2023 và rõ nét trong quý I/2024.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, trong khi các phân khúc bất động sản khác có dấu hiệu tạo đáy thì phân khúc căn hộ đã có những phục hồi cả về mua bán và cho thuê.

Đối với cho thuê chỉ có phân khúc phòng trọ và căn hộ tăng trưởng dương đạt lần lượt 19% và 6% theo quý. Đối với khách hàng quan tâm mua, chỉ duy nhất phân khúc căn hộ tăng 1%.

Thời điểm đáy của phân khúc chung cư là khoảng quý I/2023 khi các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách giá ưu đãi lên đến 50%, phía ngân hàng cũng điều chỉnh giảm lãi suất đã qua. Thị trường bất động sản dự báo đón dòng tiền chủ yếu vào phân khúc căn hộ.

Cũng theo dữ liệu và nhận định của Batdongsan.com.vn, với loại hình chung cư, theo khảo sát thực hiện trước đó, khoảng hơn 27% môi giới nhận định căn hộ sẽ phục hồi trong quý III/2023; 42% nhận định loại hình này sẽ phục hồi trở lại trong 6 tháng đầu năm 2024. Đây là loại hình được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của bất động sản.

Tuy nhiên sự phục hồi phần nhiều là các chung cư giá trung cấp và bình dân. Về vấn đề này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, phân khúc căn hộ chung cư trung cấp và bình dân sẽ có sự chuyển biến tích cực đầu tiên, dự kiến vào khoảng quý III/2024. Thị trường căn hộ cũng sẽ bắt đầu phục hồi về nguồn cung từ đầu năm tới, người mua nhà sẽ có nhiều lựa chọn hơn với các dự án căn hộ, nhất là khi nhiều chủ đầu tư đang tích cực đưa ra thị trường các dự án có mức giá tiệm cận với người mua thực.

Còn với chung cư cao cấp và hạng sang, đà hồi phục về chậm nhưng ổn định với nhiều tiêu chí khắt khe hơn trong lựa chọn nhà ở đã được hình thành sau tác động của dịch COVID-19 và giai đoạn trầm lắng của thị trường vừa qua. Vì vậy, loại hình này thời gian tới sẽ đòi hỏi nhiều hơn về chất lượng, đặc biệt là các yếu tố xanh, an toàn, gắn với lợi ích lâu dài cho sức khỏe của cư dân.

Đồng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết nhận định, để đánh giá phân khúc nào phục hồi sớm nhất, điều quan trọng là vẫn phải dựa trên nhu cầu ở thực. Về loại hình nhà ở xã hội, ông Quyết đánh giá, đây là phân khúc có mức giá tương đối thấp và nhu cầu cho phân khúc này luôn cao. Nếu chúng ta phát triển mạnh được nhà ở xã hội thì sẽ phục hồi được tâm lý cũng như niềm tin của các nhà đầu tư.

"Thứ hai là nhà ở thương mại vừa túi tiền với mức giá từ 25-40 triệu đồng/m2 cũng sẽ có sự phục hồi mạnh trong thời gian tới vì nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM vẫn rất lớn. Còn đối với nhà ở cao cấp với mức giá từ 40 triệu đồng/m2 trở lên thì sẽ phục hồi chậm hơn. Tuy nhiên, dù là nhà ở xã hội, nhà ở có mức giá trung bình hay nhà ở cao cấp thì vẫn luôn nằm trong nhu cầu thực tế của nhiều khách hàng và mỗi phân khúc luôn có những tệp khách hàng riêng biệt", ông Quyết nói thêm.

Những lưu ý khi đầu tư căn hộ chung cư giai đoạn mới

Có thể thấy, các chuyên gia đều có chung quan điểm là chung cư sẽ là phân khúc phục hồi nhanh nhất trong thời gian tới. Đây cũng có thể được coi là một "cú hích" đối với quyết định "xuống tiền" của các nhà đầu tư cũng như người mua có nhu cầu thực trong thời gian tới. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều điều mà người mua cần phải lưu ý trước khi quyết định mua chung cư trong giai đoạn mới.

Cụ thể, bao gồm: Pháp lý và chủ đầu tư; vị trí và hạ tầng giao thông; giá và tỷ suất lợi nhuận và tâm lý thị trường.

Thực tế, theo nhiều báo cáo thị trường đánh giá, chung cư vẫn là phân khúc ổn định nhất khi đầu tư với mức lợi nhuận gộp trung bình đạt 12,5 %/năm (bao gồm dòng tiền cho thuê và giá tăng lên hàng năm).

Với kênh đầu tư chứng khoán là kênh đầu tư có biên độ biến động tăng giảm lớn thì đầu tư bất động sản căn hộ có biên độ giao động nhỏ hơn và có khuynh hướng tăng trưởng trong dài hạn, tiền gửi ngân hàng vẫn là lựa chọn đầu tư luôn dương nhưng biên độ lợi nhuận khá nhỏ. Điều này còn được chứng minh qua mức độ quan tâm bất động sản căn hộ hiện nay tăng 30% so với đầu năm, chiếm hơn 50% tổng lượt tìm kiếm ngành bất động sản.

Có một điểm trừ của phân khúc căn hộ hiện nay đó là nguồn cung hạn chế khiến sự lựa chọn của người mua cũng bị hạn chế. Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường công bố mới đây cho thấy, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ trong 9 tháng đầu năm 2023 giảm sâu, chỉ đạt khoảng 20%.

Theo số liệu của Dat Xanh Services, với phân khúc bất động sản nhà ở, trong quý III/2023, tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, nguồn cung sơ cấp chủ yếu là loại hình căn hộ, tập trung tại các dự án quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và giỏ hàng của chủ đầu tư từ các dự án hiện hữu.

Tại khu vực miền Trung (Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên), nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu, không có dự án mới.

Thị trường phía Nam (TP.HCM và các tỉnh lân cận) tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp trong 9 tháng qua. Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và Bình Dương chiếm 97,3% giỏ hàng căn hộ sơ cấp và 65,7% giỏ hàng chung của khu vực. Dự báo, trong quý III/2023, thị trường bất động sản chưa có tăng trưởng đột biến.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, sự khan hiếm nguồn cung một phần lớn do điều chỉnh pháp lý dự án. Về lâu dài có thể sự chênh lệch cung cầu sẽ tác động đến giá bất động sản có xu hướng tăng trong tương lai. Tuy nhiên, chắc chắn rằng các dự án được phép ra mắt, mở bán trên thị trường hiện nay đều có pháp lý đã chuẩn. Điều này có lợi cho người mua nhà không còn thấp thỏm, nỗi lo vướng pháp lý đã bị loại bỏ hoàn toàn.

Trước đó, theo một báo cáo của Batdongsan.com.vn, đơn vị này xếp chung cư vào nhóm sản phẩm giữ giá nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực của người mua. Trong cuộc khảo sát tâm lý người tiêu dùng của Batdongsan, chung cư đứng ở vị trí thứ hai (sau đất nền) trong danh sách loại hình bất động sản mà người tiêu dùng mong muốn mua trong một năm tới.

49% số nhà môi giới tham gia khảo sát đánh giá đầu tư vào chung cư để bán hoặc cho thuê là hoạt động tiềm năng nhất trong năm 2023. Điều này báo hiệu một sự tăng trưởng tiềm năng đối với thị trường căn hộ chung cư./.