Phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản 2023?

Đây là nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản về bức tranh thị trường bất động sản trong năm mới Quý Mão 2023.

Nhà ở thực “lên ngôi”

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư tại Savills Việt Nam nhận định tín hiệu lạc quan đến từ phân khúc nhà ở. Mặc dù vậy, ông Khương bày tỏ lo ngại nguồn cung nhà ở còn hạn chế, nhất là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản chung của thị trường bất động sản.

Theo vị chuyên gia cấp cao của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, phát triển nhà ở tại Việt Nam nói riêng vẫn đang tồn tại nhiều vấn đề như nguồn vốn, quỹ đất, pháp lý khiến mặt bằng giá bán sản phẩm nhà ở chỉ tăng mà hiếm khi giảm, vượt quá sức chi trả của đại bộ phận người dân.

“Để nguồn cung phân khúc nhà ở vừa túi tiền được cải thiện, Chính phủ cần có những chính sách hỗ trợ tháo gỡ các khó khăn này, bổ sung quỹ đất mới, hỗ trợ nguồn vốn và pháp lý để thu hút các doanh nghiệp đầu tư phát triển phân khúc này dù biên lợi nhuận ở mức thấp”, ông Khương nói.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cho hay, phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực sẽ là “điểm sáng” giúp tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản trong bối cảnh khó khăn hiện tại. Các doanh nghiệp, chủ đầu tư cũng đã chủ động cơ cấu nợ, điều chỉnh chính sách bán hàng nhằm tập trung đáp ứng nhu cầu này của người mua.

“Muốn thu hút dòng tiền từ người mua nhà ở thực thì mặt bằng giá bất động sản phải tiếp tục giảm thêm. Xét trong ngắn hạn, giá ở một vài phân khúc tại một số khu vực sẽ tiếp tục chững lại; những chủ sở hữu dùng nhiều đòn bẩy đang chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài phải bán giá thấp để thoát hàng, đây chính là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để thu hút dòng tiền quay trở lại, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn”, ông Tuấn nhận định.

Phân khúc nhà ở thực vừa túi tiền sẽ “lên ngôi” trong năm 2023.

Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam kiêm Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, sức mua của thị trường sẽ đổ dồn vào phân khúc căn hộ có giá từ 2 - 3 tỷ đồng vì đáp ứng tốt nhu cầu ở thực của người dân.

“Nguồn cung có hạn và tài chính vừa tầm nên nhóm căn hộ có mức giá tầm trung sẽ không lo lắng về thanh khoản”, ông Đính nêu quan điểm.

Bất động sản cho thuê sôi động

Bất động sản cho thuê được dự báo cũng sẽ là “lực kéo” quan trọng của thị trường bất động sản trong năm 2023.

Các chuyên gia dự báo, thị trường cho thuê sẽ tiếp tục phục hồi mạnh mẽ do nhu cầu thuê sẽ gia tăng ở tất cả các loại hình, đặc biệt là căn hộ chung cư.

Do mặt bằng giá bán căn hộ chung cư ở các đô thị lớn “tăng phi mã”, căn hộ ưng ý giá dưới 2 tỷ đồng như “mò kim đáy bể” nên người dân chuyển hướng sang đi thuê nhà thay vì tích lũy, vay ngân hàng để mua nhà.

“Trong năm 2023, đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại kiếm lời sẽ không còn nằm trong danh mục ưu tiên của nhà đầu tư. Thay vào đó, họ sẽ ưu tiên đầu tư vào những sản phẩm có thể khai thác thương mại dài hạn với tỷ suất sinh lợi càng cao sẽ càng hấp dẫn nhà đầu tư”, ông Đinh Minh Tuấn nhận định về tiềm năng của loại hình bất động sản cho thuê nói chung, căn hộ chung cư cho thuê nói riêng, trong năm 2023.

Dòng tiền sẽ hướng về loại hình bất động sản cho thuê có tỷ suất lợi nhuận cao.

Ông Tuấn cho biết thêm, tại thị trường TP.HCM, tỷ suất sinh lợi cho thuê căn hộ chung cư hiện nay là 4,1% tính theo mức giá bán trung bình khoảng 65 triệu đồng/m2 là chưa thực sự hấp dẫn. Mặc dù vậy, trong năm 2023, giá thuê có thể tăng 4 - 6% kéo tỷ suất lợi nhuận cho thuê tăng theo, đạt mức 4,7 - 4,9% như thời điểm trước dịch.

“Dòng tiền đầu tư năm 2023 sẽ chảy vào các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê. Nhóm bất động sản này dễ tiếp cận nguồn vốn vay an toàn trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa thực sự cân bằng”, ông Tuấn nói.