Dòng tiền sẽ đổ vào phân khúc nào trong năm 2023?

Cũng trong bối cảnh này, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng những điều chỉnh về chính sách sẽ giúp thị trường ấm lên và dần ổn định trong những tháng cuối năm 2022 và trong năm 2023.

Dòng tiền hướng vào các sản phẩm cho thuê

Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam VRES - 2022 với chủ đề Nội lực và Kỳ vọng do Batdongsan.com.vn tổ chức sáng 16/12 ở TP.HCM, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, quý 4/2022 TP.HCM chỉ có khoảng 300 căn hộ mới chào bán nhưng tỷ lệ tiêu thụ đạt chưa đến 25%. Đây là quý có tỷ lệ giao dịch căn hộ thấp nhất trong cả năm 2022 bất chấp cuối năm luôn là “mùa gặt” của thị trường nhà đất.

Trái ngược với thời điểm 6 tháng đầu năm, đà tiêu thụ ảm đạm của thị trường căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam gia tăng dần trong nửa cuối năm 2022. “Nếu quý 1 và quý 2, TP.HCM có gần 14.000 căn hộ mới chào bán, tỷ lệ tiêu thụ luôn đạt con số 70-80% thì bước sang quý 3/2022, giao dịch ảm đạm hơn khi mà nguồn cung mới tung ra thị trường chỉ có khoảng 1.250 căn nhưng tỷ lệ tiêu thụ chưa đến 52%. Đỉnh điểm rơi vào 3 tháng cuối năm, toàn thị trường có 450 căn hộ sơ cấp mở bán nhưng lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 25% (tương đương 100 căn hộ) trong tổng số nguồn cung. Đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây, nhất và vào giai đoạn cận Tết, thời gian đỉnh điểm để tất tay cuối năm”.

Nhận định về xu hướng thị trường bất động sản năm 2023, ông Tuấn cho hay, dòng tiền đầu tư 2023 sẽ hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê. Nhóm bất động sản này dễ tiếp cận vốn vay và an toàn trong bối cảnh thị trường chưa thực sự cân bằng. Với căn hộ sơ cấp, nhà vừa túi tiền mức giá dưới 50 triệu/m2, phục vụ nhu cầu ở thật vẫn là nhóm được quan tâm bên cạnh nhóm hạng sang và siêu sang luôn có nguồn cùng đều đặn đưa ra ngoài thị trường và đối tượng mua ít chịu ảnh hưởng bới các yếu tố tín dụng.

Còn ông Lê Đình Hảo, Giám đốc kinh doanh khu vực miền Bắc của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra “lằn ranh đỏ” và tình hình đầy khó khăn của doanh nghiệp bất động sản trước bối cảnh hiện tại. Tuy nhiên, theo ông các doanh nghiệp bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn nhưng thị trường đang dần phục hồi và tăng trưởng mạnh thông qua mảng cho thuê:

"Đặc biệt tại Hà Nội, thị trường bất động sản cho thuê đang phục hồi mạnh so với đầu năm nay. Cụ thể, nếu mức độ quan tâm của người mua bất động sản bán tại Hà Nội giảm 8% ở quý 4/2022 thì bất động sản cho thuê lại tăng tới 63%. Đặc biệt, sự tăng trưởng ở phân khúc này được diễn ra khá đồng đều, trong đó nhà riêng dẫn đầu với 77%".

Theo khảo sát chỉ số tâm lý trên 1.000 người dùng được Batdongsan.com.vn công bố trong VRES - 2022 cho ra kết quả, 72% đáp viên dự đoán lạm phát sẽ tăng trong năm 2023 và 75% nhận định lãi suất vay ngân hàng sẽ còn tăng thêm. Chính vì vậy, 35% người tham gia khảo sát cho biết sẽ ngưng đầu tư và giữ dòng tiền, 28% trong đó chọn giữ tài sản và chờ thị trường ổn định mới tiếp tục giao dịch, 27% thì chấp nhận bán cắt lỗ do lo sợ thị trường khó khăn hơn. Phần nhiều người mua lo lắng thị trường suy thoái kéo dài sang năm 2023 nên không dám đầu tư vào nhà đất. 64% người dùng cho rằng, giá bất động sản quá cao là yếu tố khiến họ không hài lòng với thị trường hiện tại, 46% lo rằng thị trường không ổn định nên chưa vội đầu tư.

Bất động sản công nghiệp cũng được giới đầu tư quan tâm

Bên cạnh việc các nhà đầu tư quan tâm đến các sản phẩm cho thuế thì loại hình bất động sản công nghiệp cũng được dự báo là điểm sáng để thu hút dòng tiền trong năm 2023.

Giám đốc phụ trách thị trường phía Nam của kênh thông tin Batdongsan.com.vn cho biết, "khẩu vị" giới đầu tư mỗi người một khác, nhưng trong bối cảnh hiện nay, chắc chắn có 2 phân khúc rất tiềm năng được quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư chuyên nghiệp là, phân khúc bất động sản nhà phố, chủ yếu tại những nơi có hạ tầng tốt và có liên kết vùng đồng bộ, có nhiều cư dân đang sống hiện hữu.

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản liên quan đến hạ tầng khu công nghiệp như những khu nhà ở, khu dịch vụ thương mại, logistics, kho, bãi, nhà xưởng … do những chính sách từ Chính phủ đang tập trung để phục hồi nền kinh tế nên những loại hình bất động sản có liên quan đến các hoạt động sản xuất kinh doanh sẽ được hưởng lợi nhiều nhất. Vì vậy, đây là một trong những phân khúc sẽ thu hút dòng tiền đỗ vào nhiều trong năm 2023.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam đánh giá bất động sản công nghiệp và văn phòng là hai phân khúc có nhiều triển vọng nhất. Theo chuyên gia của Savills, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn đang diễn ra mạnh mẽ. Trước một số khó khăn đang gặp phải ở Trung Quốc trong thời gian gần đây, Foxconn - đối tác sản xuất linh kiện hàng đầu của Apple đã cam kết nhiều hơn về việc đầu tư vào Việt Nam. Cùng với đó, Samsung - nhà đầu tư lớn từ Hàn Quốc cũng tái khẳng định sẽ tăng cường đầu tư tại Việt Nam.

“Dù những biến động trong chuỗi sản xuất thế giới còn tiếp diễn với lượng đơn đặt hàng sụt giảm, nhưng vấn đề này sẽ được khắc phục và hoạt động sản xuất dự báo tích cực trở lại trong nửa cuối năm 2023. Bất động sản công nghiệp chính là phân khúc nhận được sự quan tâm rất lớn. Điểm đặc biệt trên thị trường hiện nay là xu hướng gia tăng sự quan tâm, xây dựng cơ chế đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics, data centers...”, ông Neil MacGregor nói.

Ở một góc độ khác khi xét về nguồn cung của phân khúc này, nhóm phân tích VNDirect nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023 ở cả hai miền Nam - Bắc. Kể từ quý 1/2022, không có thêm bất kỳ đề xuất mới thành lập khu công nghiệp nào ở cả miền Nam và miền Bắc. Ngoài ra, có rất ít khu công nghiệp (KCN) mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN quốc gia. Điều này xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển KCN còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Vậy nên, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án. Điều này gây ra tình trạng giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài KCN.

VNDirect cho rằng nguồn cung phía Nam sẽ rơi vào giai đoạn khan hiếm trong 2023-26 sau khi tăng vọt trong năm 2022. (Đơn vị: 1.000ha). Nguồn: VNDIRECT RESEARCH, JLL

Tuy nhiên các nhà phân tích cho rằng, dù đối mặt với nhiều khó khăn, bất động sản khu công nghiệp vẫn có tiềm năng tăng trưởng nguồn cung nhà kho và nhà xưởng sản xuất nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử. VNDirect cho rằng các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất hiện hữu sẽ hưởng lợi nhiều nhất từ xu hướng này. Do đó, cổ phiếu mà họ ưa thích đầu tư vào là CTCP Cao su Phước Hòa (PHR) và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (BCM) trong dài hạn.

Khi nào thị thị trường mới thực sự phục hồi?

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối kinh doanh Batdongsan.com.vn, cho rằng thị trường bất động sản sẽ dần ổn định hơn khi chính sách liên quan lãi suất tín dụng, tỷ giá được ban hành ổn định. Thị trường hiện cũng đang được hỗ trợ bởi chính sách 2% cho doanh nghiệp (gói 25.000 tỷ) và người mua nhà (gói 15.000 tỷ), nhưng hiện tại chưa hấp thụ tốt, vì doanh nghiệp được hỗ trợ phải đảm bảo các điều kiện như không có nợ xấu, có tài sản đảm bảo, dòng tiền ổn định... Tuy nhiên, năm 2023 khi ổn định chính sách lãi suất thì các doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận, giúp thị trường ổn định hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, sang năm 2023, khi có room tín dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn so với hiện tại. Song, sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

“Còn các doanh nghiệp chủ yếu nguồn vốn phát triển từ huy động trái phiếu và vốn vay từ ngân hàng. Do đó, khi nguồn vốn chính tiếp tục bị ảnh hưởng thì câu chuyện nhức nhối của thị trường vẫn là nguồn cung bất động sản vẫn khan hiếm. Do đó, room tín dụng năm 2023 chưa chắc đã giải quyết được vấn đề gốc rễ”, ông Đính nói.

Vị chuyên gia cho rằng, hiện đang trong quá trình để sửa đổi luật liên quan tới bất động sản, một số nhà đầu tư trong thời gian này ngại xuống tiền. Đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ đã rõ ràng thị trường sẽ có động lực để hồi phục mạnh mẽ.

Trên cơ sở phân tích giai đoạn khủng hoảng nhà đất năm 2008-2012, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, phải mất 1,5 năm từ khi Ngân hàng Nhà nước hạ trần lãi suất, thị trường bất động sản mới bắt đầu đảo chiều và phục hồi. Vì vậy, nếu chỉ dựa trên chỉ báo lãi suất, kịch bản tích cực nhất là trần lãi suất có thể được điều chỉnh vào quý I-2023, như vậy phải đến quý II hay quý III-2024, thị trường bất động sản mới có thể phục hồi.

Tuy nhiên, trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng phục hồi của thị trường (tăng trưởng tín dụng - lãi suất - chính sách điều hành của Chính phủ), thì tăng trưởng tín dụng và chính sách là hai yếu tố mang lại tác động tích cực cho thị trường nhà đất. Vì vậy, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, thị trường theo đó sẽ phục hồi nhanh. Bên cạnh đó, cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác gỡ khó cho bất động sản; Luật Đất đai sửa đổi cũng đang được nghiên cứu. Như vậy, thị trường có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi sớm hơn, dự kiến khoảng cuối năm 2023.