Thận trọng khi giá bất động sản vẫn ở mức rất cao, dòng tiền sẽ chuyển hướng vào đâu?

Báo cáo thị trường bất động sản tháng 7 vừa được của Batdongsan.com cho thấy, những tháng gần đây, giao dịch trên thị trường bất động sản diễn ra khá chậm.

Mức độ quan tâm bất động sản bán toàn quốc giảm 4%, trong khi lượng quan tâm đến bất động sản cho thuê tăng 26% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều tỉnh thành như Bình Dương, Đà Nẵng, Bắc Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu... ghi nhận mức độ quan tâm bất động sản thể hiện nhu cầu giảm nhưng lượng tin đăng bất động sản phần nào phản ánh nguồn cung tăng so với 7 tháng đầu năm 2021.

Tại thị trường Hà Nội, 7 tháng đầu năm 2022, mức độ quan tâm bất động sản Hà Nội gần như không có sự thay đổi, chỉ giảm 1% so với cùng kỳ năm 2021. Hầu hết các loại hình bất động sản khác của Thủ đô, từ đất thổ cư riêng lẻ đến đất nền dự án, nhà riêng, biệt thự liền kề đều ghi nhận lượt tìm mua giảm từ 5 - 32% so với cùng kỳ năm trước.

Tại TP.HCM, là một loại hình bất động sản phổ biến, phục vụ nhu cầu ở thực nhưng căn hộ chung cư lại có nhu cầu tìm mua giảm 3% trong 7 tháng đầu năm 2022 so với cùng kỳ năm trước. Tìm hiểu thực tế cho thấy, hiện có khoảng 10 dự án mới mở bán tại TP.HCM và các tỉnh xung quanh, tỷ lệ hấp thụ hầu hết không vượt qua mức 50% nguồn hàng.

Xét về mặt bằng giá rao bán, trong 7 tháng đầu năm nay, tất cả các phân khúc căn hộ TP.HCM đều tăng giá so với cùng kỳ 2021, tăng cao nhất ở phân khúc bình dân (8%), sau đó là trung cấp (5%) và cao cấp (4%).

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản, chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang điều chỉnh và có sự sàng lọc. Thị trường sẽ phục hồi ở một số phân khúc như nhà ở, khu công nghiệp... và phục hồi rõ nét hơn bắt đầu từ quý IV năm nay. Bên cạnh đó, thị trường vẫn còn tâm lý chờ đợi, dòng tiền sẽ phải dịch chuyển kênh đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ tăng do chi phí tăng, thanh khoản sẽ giảm. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng thận trọng hơn trong đầu tư. Nếu không được tháo gỡ, có thể thị trường bất động sản có một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc kinh doanh OneHousing, thời điểm hiện tại có nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường chung cư. Mọi thứ đều quay lại giá trị thật của nó, phục vụ cho nhu cầu. Giá chung cư đang có xu hướng tăng, đồng thời được hỗ trợ bởi nhiều tín hiệu tích cực như Nhà nước bỏ khung giá đất, niên hạn chung cư, xu hướng mong muốn ở nơi tiện ích sang trọng, cộng đồng văn minh…

Tác động của việc siết chặt room tín dụng và cộng hưởng các yếu tố như điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản, hoạt động môi giới, điều kiện phát triển trái phiếu, các kênh huy động vốn...đã tác động mạnh và sàng lọc chủ đầu tư. Trước đây, nhiều người chỉ đổ xô vào những sản phẩm có thể "lướt sóng" được, nhưng thực tế cho thấy càng về sau không còn nhiều cơ hội và càng lắm rủi ro.

Bên cạnh đó, ông Trung dự báo từ giờ đến cuối năm sau, hoạt động M&A sẽ có thể bùng nổ. Thực tế, không phải chủ đầu tư nào cũng có tiềm lực tài chính tốt. Có chủ đầu tư có quỹ đất nhưng đến lúc triển khai dự án lại không còn tài chính, buộc phải bán dự án. Trải qua giai đoạn ảnh hưởng bởi COVID-19, nhiều doanh nghiệp đã khó cầm cự nên thời gian tới, việc mua bán, sáp nhập dự án sẽ thường xuyên hơn. Tuy nhiên, việc phê duyệt dự án mới sẽ là cả vấn đề, đặc biệt là TP.HCM.

Còn theo chuyên gia của DKRA Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu "xì hơi" rõ nét. Chuyên gia phân tích, trước khi nói đến câu chuyện liệu thị trường có đang chậm lại để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới hay không thì phải nhìn vào thực tế. Hiện nay dù thanh khoản chậm nhưng giá nhà đất vẫn tăng cao so với thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, nguồn cung mới thời gian qua dù có thời điểm được cải thiện nhưng về cơ bản vẫn rất thấp, thấp hơn nhiều so với thời điểm 2019 trở về trước.

Chưa kể, hiện nay sức mua đang ngày càng suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả trên thị trường sơ cấp. Nhiều người tưởng rằng các nhà đầu tư sẽ đổ tiền mua bất động sản để bảo toàn giá trị tài sản, đồng tiền trong bối cảnh lạm phát, nhưng thực tế là nhiều người do dự thận trọng khi giá bất động sản vẫn ở mức rất cao, họ chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ.

Vì vậy, dự báo đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức. Kịch bản nhiều khả năng nhất là mức giá bất động sản giữ nguyên và các chủ đầu tư sẽ gia tăng chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như thu hút khách mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp là có thể nếu nhà đầu tư chịu áp lực về dòng vốn.

Cùng quan điểm, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, một số thị trường sẽ có thanh khoản giảm, nhất là giảm mạnh tại những khu vực bất động sản chưa tạo ra được dòng tiền khai thác, kinh doanh hay những bất động sản có giá trị lớn. Việc giảm thanh khoản này đã nhen nhóm từ quý I/2022 nhưng tới nay mới thực sự bắt đầu.

Tất cả những phân khúc như đất nền, nhà phố... trước đó bị đẩy giá tăng ảo sẽ mất thanh khoản trong thời gian dài nếu vẫn neo giá bán cao như hiện nay. Nhà đầu tư có thể hạ giá các sản phẩm khoảng 20 - 30% so với thị trường là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Dự báo cuối năm sang năm 2023, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định thị trường có thể sẽ phục hồi và tăng trưởng dần trở lại do quá trình sàng lọc. Những nhà đầu tư yếu kém, vốn mỏng, thiếu chuyên nghiệp bị đẩy khỏi cuộc chơi.

Khuyến nghị về việc đầu tư, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, thời điểm này thực sự không thuận lợi cho nhà đầu tư bất động sản và chứng khoán kiếm lợi mà chỉ bảo toàn vốn. Bất động sản đang có nhiều điều chỉnh hợp lý về giá cả, chứng khoán cũng trong giai đoạn ổn định, cấu trúc lại.

Theo ông Hiển, lạm phát ở Việt Nam vẫn tăng thấp hơn so với lãi suất, tức là người gửi tiền ngân hàng vẫn thực dương nên giai đoạn này với đa số nhà đầu tư thì kênh gửi tiền tiết kiệm là an toàn, tốt nhất trong ba tháng cuối năm.