Quỹ chung cư cạn kiệt, tập thể cũ xập xệ rao bán cũng lãi cả tỷ đồng

Nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm nhiều năm nay, trong khi nhu cầu thực ngày càng lớn khiến không chỉ giá chung cư mới tăng "ngất ngưởng". Quỹ dự án mới lại sạch bóng trên thị trường khiến người mua nhà nhu cầu thực chuyển hướng sang tập thể cũ. Bởi vậy, ngay cả các căn hộ tập thể cũ có tuổi đời hàng chục năm tại Hà Nội cũng có giá ngất ngưởng. 

Cụ thể, một căn hộ tập thể tầng 1 sở hữu mặt bằng có thể kinh doanh tại Kim Mã Thượng (quận Ba Đình, Hà Nội) rộng 30m2, 1 phòng ngủ đang được rao bán với giá 3,1 tỷ đồng, tương đương 103,33 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, tại quận Đống Đa, giá nhà tập thể hiện nay hầu hết được rao bán từ 40-65 triệu đồng/m2; tại quận Cầu Giấy, giá bán tập thể cũ hiện nay dao động từ 35-70 triệu đồng/m2, chủ yếu tại các khu vực phường Mai Dịch, Nghĩa Tân… tăng khoảng 20-30% so với thời điểm năm 2019.

Trên các kênh môi giới bất động sản trực tuyến, giá rao bán của các căn hộ tập thể cũ tại các quận trung tâm hiện đang neo ở mức cao khoảng từ 60-80 triệu đồng/m2, có những căn hơn 100 triệu đồng/m2 cao hơn cả phân khúc chung cư trung - cao cấp. 

Tại trang web batdongsan.com.vn, một căn hộ tập thể cũ tại phố Vĩnh Phúc, phường Vĩnh Phúc, quận Ba Đình, Hà Nội được rao bán với giá 5,3 tỷ đồng, với diện tích trên sổ 51m2 (tương đương với giá 104 triệu đồng/m2). Theo đó, căn hộ nằm ở tầng 1 trong khu tập thể 5 tầng, nằm ngay mặt chợ đường Vĩnh Phúc giao các tuyến phố Bưởi, Hoàng Hoa Thám, Đội Cấn, Lạc Long Quân. Căn hộ có pháp lý rõ ràng, sổ đỏ chính chủ, mặt tiền 6m đang được chủ nhà chia thành hai căn cho hai cửa hàng thuê kinh doanh với mức giá 12 triệu đồng/tháng mỗi cửa hàng.

Bất ngờ khi phân khúc nhà tập thể cũ liên tục tăng giá, chị Nguyễn Thị Hương (sinh sống tại nhà tập thể Tô Hiệu, quận Cầu Giấy) chia sẻ với Báo Lao Động, để thuận tiện cho công việc, cách đây 2 năm gia đình chị đã mua một căn nhà tập thể cũ với giá 2 tỷ đồng.

"Ban đầu, mục đích của vợ chồng tôi chỉ mua nhà tập thể cũ để hai con thuận tiện học hành, không phải lo nghĩ đến việc thuê nhà trọ. Từng nghĩ là khoản đầu tư tiêu sản thế nhưng gần đây khi tôi rao bán căn nhà tập thể 2 phòng ngủ, rộng 50m2 để mua căn hộ chung cư, nhiều người đã trả giá gần 3 tỷ đồng" - chị Hương nói.

Tương tự, anh Vũ Nhật Minh (sinh sống và làm việc ở Hà Nội) cũng cho biết, căn nhà tập thể anh mua 1,7 tỷ đồng ở quận Ba Đình năm 2019 thế nhưng hồi tháng 12/2023 đã bán lại được với giá 2,8 tỷ đồng, lãi 1,1 tỷ đồng.

Nguyên nhân nhà tập thể cũ nhưng giá vẫn cao

Theo anh Mạnh Hùng - chủ một căn hộ tập thể cũ tại phố Thành Công cho hay, trong tương lai nhà tập thể tại khu vực này sẽ được quy hoạch xây dựng lại, người dân sinh sống được tái định cư tại chỗ nên giá không thể rẻ. 

“Nhà tập thể cũ sẽ xây thành chung cư mới và nghiễm nhiên lúc đó giá trị căn hộ sẽ tăng cao gấp nhiều lần so với hiện tại” - anh Hùng nói.

Cũng liên quan đến vấn đề này, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính nhận định, nguyên nhân khiến nhiều nhà tập thể cũ trở thành hàng “hot” là do nằm tại những vị trí "vàng" tại trung tâm Hà Nội đang liên tục tăng giá, được săn tìm bởi nguồn cung nhà ở mới khan hiếm.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, người mua cũng cần chú ý đến diện tích thực, diện tích cơi nới khi mua loại hình này. Nguyên nhân là do trong quá trình sinh sống, có không ít hộ dân đã cơi nới thêm "chuồng cọp" rộng hàng chục m2 gây nhiều rủi ro về an toàn, đầu tư với người mua lại.

Nhiều ý kiến chỉ ra, rủi ro lớn nhất với người mua nhà là các diện tích cơi nới, "chuồng cọp" này đều không nằm trong diện tích được cấp theo sổ đỏ, không được xem xét khi chuyển nhượng hoặc trong bồi thường khi khu nhà tập thể phải phá dỡ, xây dựng lại. 

Thực tế, từ nhà đầu tư đến người có nhu cầu mua để ở đều thấy tiềm năng của nhà tập thể cũ khi được cải tạo thành chung cư mới. Dù vậy, khi việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn cần thời gian giải quyết thì người mua vẫn cần cân nhắc kỹ.