Sau 10 năm, nguy cơ 'bong bóng' bất động sản lại xuất hiện

Cũng giống như các loại hình kinh doanh khác, đầu tư bất động sản nhiều tiềm năng nhưng cũng đi cùng những rủi ro. Các kết quả thăm dò cho thấy hiện tượng các nhà đầu tư mắc kẹt trên “chuyến tàu cuối”, ôm hàng khi giá nhà đất đã ở đỉnh, xảy ra ở hầu hết các tỉnh, thành. Ở nhiều địa phương, giá được bơm thổi lên quá cao, người mua ở thực mất khả năng mua, nhà đầu tư mắc kẹt, dẫn tới mất thanh khoản.

Dưới góc nhìn của Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, thì thị BĐS đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2021, và đã đạt đến đỉnh của sự tăng trưởng nóng. Như vậy năm 2021 xuất hiện một dòng tiền đầu tư tài chính ảo và việc tăng giá BĐS trong năm qua hoàn toàn không dựa trên một nhu cầu bền vững của đầu tư hoặc sử dụng.

“Thị trường hiện nay đang đứng hình. Tức là thanh khoản giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều. Song, thị trường đóng băng nhiều khi còn nguy hiểm hơn bong bóng bởi khi đó, những người ôm đất không bán được, không ít người rơi vào cảnh tay trắng “, TS. Đinh Thế Hiển nêu quan điểm.

Chuyên gia cho rằng, nhiều người đang tỏ ra ngạc nhiên khi nói về sự giảm tốc của thị trường BĐS hiện nay, thậm chí là đổ thừa cho việc siết tín dụng, siết thuế nhà đất. Tuy nhiên, những điều này chỉ là bể nổi, nhằm trấn an các nhà đầu tư và nhà đầu tư tương lai rằng, nếu hết siết tín dụng thì thị trường địa ốc lại tăng trưởng. Trong khi thực chất, từ năm 2021 đến nay, khoảng cách giữa mức giá để đầu cơ, “lướt sóng” với mức giá mua để đầu tư dài hạn cũng như mua để khai thác cho thuê hay ở thực đã cách xa nhau một khoảng rất dài.

Nhìn lại bong bóng nhà đất của 10 năm trước

Bong bóng nhà đất đã diễn ra cách đây gần 10 năm, khi đó người ta gọi đó là cuộc khủng hoảng bất động sản giai đoạn 2007 - 2012. Tính đến ngày 31/12/2012, có đến 17.000 doanh nghiệp là “nạn nhân” của bong bóng nhà đất. Con số này tăng hơn 2.000 so với năm 2011.

Tổng số doanh nghiệp phải dừng hoạt động hoặc giải thể là 2.637, trong đó: 2.110 doanh nghiệp xây dựng và 527 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vô số người từ cá nhân cho đến doanh nghiệp đã rơi vào cảnh tán gia bại sản, nợ nần chồng chất khi cơn sốt bất động sản năm 2007 qua đi, kéo dài đến tận đáy khủng hoảng năm 2012 - 2013.

Đỉnh điểm, bong bóng nhà đất 2008 là thương vụ chấn động lịch sử. Đó là khi giá đất bỗng dưng tăng nhanh một cách đột biến tạo nên những cơn sốt đất ở một số nơi như Bình Dương và Tp. HCM. Giá đất tăng vùn vụt trung bình 300%, có những ơi tăng lên đến 500% sau vài tháng. Giá đất tăng đem đến lợi nhuận trung bình từ 15 - 20% cho người đầu tư. Quá hấp dẫn, nhiều người không ngại ngần vay ngân hàng số tiền lớn để mua một vài lô đất ở những nơi diễn ra cơn sốt.

Để rồi giá nhà đất bỗng “đi ngang” và sau đó “giảm không phanh” xuống mức thấp nhất thì người mua không kịp trở bàn tay. Nhanh tay bán thì chịu lỗ ít. Nhưng làm gì có mấy ai nhanh tay, bởi khi mua bất động sản họ đang có một niềm tin chắc nịch rằng giá đất chỉ có tăng chứ không có giảm. Đợi khi giảm xuống tận cùng thì lúc này bán hay không bán thì người mua cũng đã rơi vào cảnh bế tắc.

Tránh rủi ro đầu tư BĐS

Theo các chuyên gia nhận định, Địa ốc nửa cuối năm 2022 và những năm tiếp theo vẫn còn rất nhiều ẩn số, nhà đầu tư cần nhớ hai điểm cốt lõi gồm hạ mức kỳ vọng và thời gian đầu tư trên 3 năm. Nếu không, hãy cẩn trọng khi xuống tiền. Trong bối cảnh hiện tại, có 3 nhóm đầu tư an toàn.

Thứ nhất là những nhà đầu tư có lợi thế đặc biệt, với mối quan hệ rộng, nắm được các thông tin chính xác về quy hoạch, dòng tiền, tính khả thi khi triển khai... gần như không có “cửa thua”.

Thứ hai và cũng phổ biến nhất hiện nay là các nhà đầu tư biết tìm kiếm thông tin, có khả năng nhận định, phân tích các yếu tố từ quy hoạch, chính sách, thông tin môi giới, đến so sánh tiềm năng của vùng, kiểm soát tài chính, điểm ra vào tốt. Những người này cũng ít khi thua.

Thứ ba là những nhà đầu tư có tầm nhìn và đầu tư theo nghiệp đoàn (hội nhóm mạnh). Đây sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Bởi bên cạnh giá cả tăng, còn đòi hỏi nhà đầu tư phải đi đường dài, mà khi đi đường dài thì cần có sự bắt tay nhau.