Sau cú “trượt dài”, bất động sản Đà Nẵng sẽ phục hồi?

Cú “trượt dài”

Sau cú sốc trên thị trường tài chính năm 2022, tâm lý chung trên thị trường bất động sản rơi vào trạng thái tiêu cực. Mặc dù Chính phủ đã rất quyết liệt, sớm nhận diện vấn đề và đưa ra các quyết sách nhanh chóng để xử lý những khó khăn trên thị trường, thông qua các công cụ điều hành để hạ nhiệt lãi suất, kích cầu, đồng hành cùng doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn liên quan đến pháp lý, nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa có tín hiệu phục hồi rõ nét. Tuy nhiên, bên cạnh gam màu xám phổ biến trên thị trường thì vẫn còn có điểm sáng tích cực trong giai đoạn khó khăn vừa qua.

Theo Báo cáo của DKRA Group cho thấy, đa số các phân khúc trên thị trường bất động sản Đà Nẵng đều ghi nhận sụt giảm đáng kể về nguồn cung và sức cầu chung. Riêng phân khúc căn hộ - phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực là ghi nhận tín hiệu khả quan về nguồn cung và sức cầu.

Riêng với phân khúc đất nền, trong năm 2023 vừa qua, Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung mới đạt khoảng 696 nền, giảm đáng kể 74% so với năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 31% (khoảng 218 nền), chỉ bằng 15% so với năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu trong 6 tháng đầu năm, tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá 44.5 - 59.5 triệu đồng/m2 (Đà Nẵng) và 10.6 - 11.3 triệu đồng/m2 (Quảng Nam).

Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 7% - 9% so với lần mở bán trước đó.

Trong khi đó, thị trường căn hộ ghi nhận 14 dự án triển khai bán hàng trong năm với nguồn cung sơ cấp toàn thị trường rơi vào khoảng 1,731 căn, tăng 29% so với năm 2022, chủ yếu phân bố tại Đà Nẵng. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 42%, tương đương 734 căn, tăng 66% so với năm trước. Sức cầu chung toàn thị trường ghi nhận tăng 9 điểm phần trăm so với năm 2022, tuy nhiên phần lớn chỉ đến từ một dự án mới được mở bán tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng).

Giao dịch tập trung ở những dự án tầm trung, mức giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính mạnh.

Còn loại hình bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2023 tiếp tục ghi nhận xu hướng giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ ở tất cả các phân khúc. Hầu hết nguồn cung thị trường hiện nay đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó. Giao dịch sụt giảm ở hầu hết các dự án, lượng tiêu thụ phần lớn tập trung ở những dự án đã bàn giao và được vận hành bởi những thương hiệu có uy tín trên thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với cùng kỳ năm trước và vẫn duy trì ở mức cao.

Trong báo cáo tình hình bất động sản Quảng Nam - Đà Nẵng năm 2023 và nhận định năm 2024 của đơn vị nghiên cứu thị trường SPE.R cũng nhận định, bất động sản Đà Nẵng đang sống dựa vào điểm tựa "nhu cầu ở thực" (chính là phân khúc căn hộ).

Năm 2024 sẽ thế nào?

Đưa ra những dự báo về diễn biến của thị trường bất động sản Đà Nẵng trong năm 2024, đơn  vị nghiên cứu thị trường SPE.R cho rằng, các dòng sản phẩm như shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel vẫn sẽ tiếp tục gặp khó trong thanh khoản.

Cùng với đó, các shophouse tại Đà Nẵng, phường Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam) vẫn đang bỏ hoang nhiều và chưa có dấu hiệu nhà đầu tư đưa vào khai thác sử dụng. Điều này càng khiến dòng sản phẩm này trở nên hoang hoá, giảm chất lượng công trình, mất niềm tin của người mua.

Đối với các sản phẩm condotel, nhiều chủ đầu tư không tiếp tục cam kết trả lãi khiến nhiều nhà đầu tư phải gồng lỗ, "giữ không nổi, bán chẳng xong".

Đối với một số khu vực, báo cáo của SPE.R nhận định, năm 2024, phân khu Tây Bắc - Liên Chiểu (quận Liên Chiểu, một phần huyện Hòa Vang) có nguồn cung sản phẩm mới tương đối nhiều so với các khu vực khác, tuy nhiên thanh khoản sẽ rơi chủ yếu vào các sản phẩm thứ cấp. Các loại hình sản phẩm gặp khó khăn trong 2024 là shophouse, căn hộ cao cấp, biệt thự; sản phẩm được ưa chuộng sẽ là đất nền thứ cấp giá rẻ.

Trong khi đó, đối với phân khu Hòa Xuân - Cẩm Lệ (nằm ở quận Cẩm Lệ và phía Tây quận Ngũ Hành Sơn), nguồn cung sản phẩm mới trong năm 2024 tập trung vào biệt thự, shophouse. Tuy nhiên, thanh khoản sẽ rơi chủ yếu vào các sản phẩm đất nền thứ cấp phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư. Đà tăng trưởng giá rõ ràng sẽ bắt đầu từ giữa quý II, thanh khoản mạnh mẽ hơn rơi vào cuối năm.

Đối với phân khu Nam Đà Nẵng (phía Nam quận Ngũ Hành Sơn và các dự án phường Điện Ngọc của tỉnh Quảng Nam), nguồn cung sản phẩm sẽ tập trung vào căn hộ FPT Plaza, với mức giá phù hợp thanh khoản sẽ vẫn ổn định như năm 2023. Thị trường đất nền thứ cấp thanh khoản tương đối thấp, vẫn ưu tiên giá rẻ, đã giảm sâu và phục vụ nhu cầu ở.

Khu vực Điện Nam - Điện Ngọc sẽ vẫn gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin về pháp lý cũng như tiềm năng tương lai vẫn rất thấp. Đây cũng là khu vực phụ thuộc vào thị trường chung như Tây Bắc, thanh khoản và biến động giá cũng sẽ ở mức thấp nhưng sẽ triển vọng hơn năm 2023.

Ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập SPE.R cho biết, năm 2024, đất nền có nguồn cung mới hạn chế, sản phẩm thứ cấp vẫn là chủ đạo. Căn hộ và chung cư lại có nguồn cung mới tương đối dồi dào, giá bán sơ cấp có xu hướng tăng, thị trường thứ cấp giá bán ổn định.

“Còn bất động sản nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự...) khó có nguồn cung mới, vẫn gặp khó khăn lớn trong thanh khoản, hiệu quả khai thác vẫn ở mức thấp đặc biệt là condotel”, ông Vũ nhấn mạnh.