Savills Việt Nam: Quý III, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội giảm mạnh

Nguồn cung căn hộ giảm nhưng giá bán lại tăng

Thiếu hụt nguồn cung là nguyên nhân chủ yếu khiến giá bán trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp của các phân khúc căn hộ và nhà đất đều đang tăng giá. Nhất là với căn hộ chung cư, phân khúc này đã tăng giá trong 19 quý liên tiếp.

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2023 của Savills Việt Nam cho thấy số lượng căn hộ bán được giảm cùng với nguồn cung mới ít. Nguồn cung mới trong quý III/2023 giảm 47% theo quý và 65% theo năm xuống còn 1.891 căn hộ Hạng B. Đặc biệt, không có nguồn cung mới hạng A và C. Nguồn cung sơ cấp gồm 19.808 căn, giảm 3% theo quý và 6% theo năm. Hạng B chiếm 92% nguồn cung.

Tình hình hoạt động của phân khúc căn hộ 9 tháng đầu năm so với các năm trước đó.

Lý giải thêm về nguồn cung căn hộ hạng A và C, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, nguồn cung ra thị trường của hai loại hình căn hộ này ít do chủ đầu tư còn gặp khó khăn về pháp lý, cộng thêm quỹ đất ở Hà Nội cho loại hình này không có nhiều. Thêm vào đó, căn hộ hạng A từ trước đến nay là phân khúc không có nhiều khách hàng có nhu cầu mua, vì kỳ vọng lợi nhuận thấp.

Savills Việt Nam cũng chỉ ra, giá sơ cấp trong quý III/2023 đạt 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và tăng 13% theo năm. Như vậy, giá sơ cấp đã tăng trong 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với quý I/2019. Giá thứ cấp đạt 36 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 8% theo năm.

Dự kiến trong quý IV/2023, nguồn cung tương lai gồm 2.200 căn hộ, 88% sẽ đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Đến năm 2025, 52.500 căn từ 51 dự án sẽ được mở bán. Hạng B vẫn sẽ là nguồn cung lớn nhất với 76% nguồn cung tương lai.

Còn đối với phân khúc biệt thự, liền kề nguồn cung cũng không khởi sắc. Thị trường không có thêm dự án mới, chỉ có 30 căn mới từ dự án hiện hữu ở Thanh Trì. Nguồn cung mới giảm 76% theo quý và -4% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 724 căn đến từ 15 dự án, giảm 9% theo quý và 39% theo năm và liền kề chiếm ưu thế với 47% thị phần.

Giá bán ở phân khúc này cũng tăng cao, giá biệt thự sơ cấp trung bình tăng 3% theo quý lên 103 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà liền kề cải thiện 9% theo quý lên 190 triệu đồng/m2, trong khi giá shophouse tăng 6% theo quý.

Nguồn cung sơ cấp mới hạn chế giúp thị trường thứ cấp được ưa chuộng hơn. Giá thứ cấp trung bình đạt 23 tỷ đồng/căn, tăng 5% theo quý tuy nhiên vẫn thấp hơn -19% so với giá sản phẩm sơ cấp. Trong quý IV/2023, thị trường dự kiến sẽ có thêm 528 căn từ 5 dự án; 70% số căn sẽ đến từ các dự án mới. Đến năm 2025, dự kiến có 9.000 căn thấp tầng mới từ 34 dự án. Đông Anh là dẫn đầu với 23% thị phần nguồn cung tương lai, tiếp theo là Quận Hà Đông với 19%.

Huyện Gia Lâm dẫn đầu nguồn cung tại Hà Nội

Khu đông của Hà Nội, trong đó nổi bật nhất là huyện Gia Lâm dự kiến sẽ là nơi đón làn sóng dịch chuyển cư dân từ khu vực “nội đô lịch sử" vốn quá tải về hạ tầng nhà ở, tiện ích sang đô thị hiện đại được đầu tư bài bản...

Sau khi thành phố Hà Nội ra quyết định Gia Lâm lên quận vào năm 2023, vốn đầu tư rót về đây cũng tăng theo. Trong bản đồ quy hoạch Gia Lâm giai đoạn 2021-2030 của Sở Tài nguyên và Môi trường, gần 200 dự án đang và sẽ được đầu tư, trong đó phải kể tới các công trình giao thông trọng điểm kết nối nội bộ và khu vực lân cận.

Huyện Gia Lâm đã trình đề án lên quận dự kiến sẽ đưa nguồn cung BĐS dồi dào.

Theo dự báo của chuyên gia, nguồn cung cao tầng khu đông 3 năm tới từ 2023 – 2025 dự kiến đón thêm 87.900 căn hộ mở bán mới. Thị phần căn hộ của khu vực này đạt khoảng 46% giai đoạn 2023 - 2025, trở thành khu vực dẫn đầu về nguồn cung căn hộ cao tầng tại Hà Nội, Hưng Yên. Tuy nhiên, theo Oxford Economics, nhu cầu chung cư cũng tương đối cao, chủ yếu đến từ những hộ gia đình trung lưu. Mà trung bình mỗi năm Hà Nội có thêm khoảng 75.000 hộ gia đình trung lưu.

Theo Savills Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2023, Gia Lâm chiếm 31% nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội và 29% số lượng giao dịch. Từ năm 2019, giá sơ cấp đã tăng 13% mỗi năm. Từ quý IV/2023 trở đi, Gia Lâm có nguồn cung tương lai gồm 8.700 căn.

Việc hoàn thành giai đoạn 2 cầu Vĩnh Tuy vào quý III/2023 và cầu Đuống vào năm 2025 sẽ hỗ trợ nguồn cung và số lượng căn bán được trong tương lai. Đáng chú ý, theo đại diện Savills Việt Nam, kể từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, 3.035 người nước ngoài đã mua nhà, chủ yếu là căn hộ. Hà Nội dẫn đầu với 1.765 căn; tuy nhiên, số lượng này chưa đến 1% tổng số lượng nhà ở bán được của Thành phố trong giai đoạn này.

Dự báo, trong quý IV/2023, nguồn cung tương lai ra thị trường là khoảng 2.200 căn hộ. 88% sẽ đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Đến năm 2025, 52.500 căn từ 51 dự án sẽ được mở bán. Hạng B vẫn sẽ là nguồn cung lớn nhất với 76% nguồn cung tương lai.