'Siết' dòng vốn, thị trường bất động sản sẽ diễn biến như thế nào?
Gần 2 tháng “siết” tín dụng vào bất động sản, chưa biết thị trường đã thực sự tạo nên những chuyển biến tích cực hay chưa, nhưng có một thực tế dễ thấy là giá nhà vẫn tiếp tục tăng, thanh khoản liên tục sụt giảm và những người mua nhà ở ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn vay.
Ngân hàng Nhà nước liên tục khẳng định không có chủ trương siết tín dụng vào bất động sản, chỉ là tăng kiểm soát rủi ro. Song, dù có hay không, động thái của phía nhà băng cùng những chính sách về phát hành trái phiếu, thuế chuyển nhượng… rõ ràng đang khiến lĩnh vực này lộ dấu hiệu giảm tốc.
Áp lực vốn cho thị trường
Anh Lê Tiến Huy (Bắc Giang) chia sẻ sau hơn 10 năm bươn chải tại Hà Nội, cuối tháng 4/2022, gia đình anh có cơ hội mua nhà bởi người quen cần tiền gấp nên bán rẻ lại một căn liền kề trong ngõ, giá chưa đầy 5 tỷ đồng. Nhưng với khoản tích lũy hơn 3 tỷ đồng, anh chị cần vay thêm khoảng 1,8 tỷ đồng.
“Với thu nhập bình quân mỗi tháng khoảng 100 triệu đồng, lại là vay mua nhà lần đầu, tôi cứ nghĩ sẽ dễ dàng, nhưng không ngờ lại khó khăn đến thế. Đi hỏi 10 ngân hàng thì hết 8 lắc đầu vì lý do “hết room”, còn lại thì hẹn cuối tháng 6. Chủ nhà cần tiền nên bán gấp, bắt chờ thế thì hết cơ hội”, anh Huy kể.
Không chỉ người dân mòn mỏi chờ vay vốn, dòng tiền bị kiểm soát chặt hơn cũng đang khiến các doanh nghiệp “một cổ hai tròng”. Việc các nhà đầu tư gặp khó về tài chính, theo các chuyên gia, có thể trở thành tác nhân khiến nguồn cầu tiếp tục giảm, đẩy giá nhà đất lên cao hơn.
Điều này được minh chứng bằng số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng khi tính đến hết quý I/2022 chỉ có 24 dự án hoàn thành, bằng 47% so với quý 4/2021, và bằng 54% so với cùng kỳ năm 2021 (thời điểm trước khi “siết van” tín dụng). Ngoài ra, trong quý đầu năm cũng chỉ có 39 dự án được cấp phép mới, giảm 20% so với quý IV/2021 và bằng 41% so với cùng kỳ năm 2021, tạo ra sự khan hiếm trong dài hạn.
Cùng với các biện pháp siết dòng vốn, những động thái thắt chặt phát hành trái phiếu, một trong những nguồn tiền chính yếu để phát triển dự án cũng đang khiến không ít chủ đầu tư gặp khó. Bên cạnh đó, việc kiểm soát thuế chuyển nhượng cũng đang khiến hồ sơ của nhiều người mua nhà ở bị “treo” dài hạn.
Cần nhấn mạnh, trong suốt hơn 2 thập kỷ qua, sự phát triển của lĩnh vực bất động sản đã góp phần thay đổi diện mạo của nhiều địa phương, tác động đến nhiều ngành kinh tế, đóng góp chủ chốt cho quá trình phát triển nhà ở tại đô thị, phát triển hạ tầng khu du lịch…
Do đó, khi thị trường tăng trưởng quá nóng, việc đưa ra những giải pháp để “ghìm cương” là điều cần thiết để ngăn bong bóng xảy ra. Tuy nhiên, mọi cuộc cách mạng đều có thể gây ra những tổn thương, vì vậy quá trình thực hiện cần hết sức thận trọng để đảm bảo quá trình phục hồi.
Cẩn trọng để tránh đổ vỡ
Không khó để tìm kiếm kinh nghiệm quốc tế, Trung Quốc là một điển hình. Sau gần 2 năm ban hành các lệnh siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, giới chức Trung Quốc được cho là đang có những động thái “sửa sai” nhằm vực lại thị trường nhà đất, ngăn sự đổ vỡ, vực lại niềm tin của người mua nhà.
Trở lại năm 2020, khi thị trường tăng trưởng quá nóng, Trung Quốc ban hành chính sách 3 lằn ranh đỏ, khiến hơn 90% doanh nghiệp bất động sản không đủ điều kiện vay vốn ngân hàng. Kết quả, các tập đoàn địa ốc hàng đầu nước này như China Evergrande, Fantasia Holdings, Kaisa Group… hoặc vỡ nợ tỷ USD, hoặc đối mặt với khủng hoảng, hạ xếp hạng tín nhiệm.
Đáng nói, các lệnh siết chặt khiến thanh khoản thị trường xuống thấp, nhà đầu tư mất niềm tin, những dự án nhà ở dang dở, người mua nhà không được giao nhà đúng hẹn. Ngành địa ốc vốn là động lực tăng trưởng lớn của nền kinh tế Trung Quốc lại trở thành lực cản kéo tụt đà tăng trưởng nền kinh tế.
Trước những hệ quả gây ra, thời gian qua, Trung Quốc đã buộc phải thay đổi thái độ. Để vực dậy lĩnh vực bất động sản, hàng loạt biện pháp kích thích được nước này triển khai như giảm lãi suất cho vay mua căn nhà đầu tiên còn chừng 5,15%/năm. Nhiều thành phố lớn không còn gây khó khi cho dân ngoại tỉnh mua nhà. Một số địa phương bỏ quy định mua nhà 3-4 năm mới được bán lại…
Giữa tháng 5/2022, tờ The Economic Times đưa tin Trung Quốc yêu cầu 3 doanh nghiệp lớn là Country Garden, Longfor Group và Midea Real Estate lên kế hoạch phát hành trái phiếu để giúp thúc đẩy tâm lý thị trường. Trước đó, các cơ quan quản lý tài chính nước này cũng có các thông báo nhấn mạnh vai trò quan trọng của việc hỗ trợ nhu cầu tái cấp vốn trong lĩnh vực địa ốc.
Mỗi quốc gia đều có một đặc trưng riêng biệt, tuy nhiên những vấn đề của thị trường bất động sản Trung Quốc, cùng những diễn biến của thị trường trong nước thời gian qua rõ ràng là một điều đáng lưu tâm với những nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam để tránh đi vào “vết xe đổ”.
PGS, TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho rằng cần xem xét tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp, từ đó siết một cách có chọn lọc thay vì cào bằng mọi đối tượng. Chính phủ nên đẩy mạnh cho vay với những người mua nhà ở thực, ưu đãi với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Cùng quan điểm, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành nhận định, bất kể lĩnh vực nào cũng đều có rủi ro, nhất là khi đầu tư. Việc quản lý thận trọng để tránh rủi ro là cần thiết nhưng không quá đà.
“Có những vấn đề không tốt thì phải xử lý, nhưng nếu để đóng băng hay phát triển quá nóng thì cũng đều nguy hiểm. Các chính sách liên quan phải cân bằng, tạo điều kiện cho thị trường phát triển bình thường. Song song đó, phải tập trung tháo gỡ những khó khăn, rào cản về pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển tốt hơn”, ông Thành nhấn mạnh.
Theo rà soát của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, giá BĐS liên tục tăng thời gian qua do tốc độ đô thị hóa nhanh tại các địa phương dẫn dắt quá trình tăng giá. Cộng với kỳ vọng vào gói kích cầu của Chính phủ, khiến thị trường nhà đất nhiều nơi thiết lập mặt bằng giá mới.
Các chuyên gia kinh tế cho rằng, những biến động về giá cả vật liệu đầu vào đã và đang tác động tiêu cực tới hoạt động sản xuất kinh doanh của những nhà thầu xây dựng và điều này cũng đẩy giá bán BĐS tăng cao, nhưng thanh khoản lại tỷ lệ nghịch. Đơn cử, 4 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tiếp tục có xu hướng tăng 2 - 3%, nhưng lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 45% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021. Do vậy, nếu không kiểm soát, thị trường dễ xảy ra bong bóng BĐS.
Trước thực tế trên, theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, các cơ quan quản lý Nhà nước cần đánh giá vai trò của thị trường BĐS, để lĩnh vực này luôn là động lực thúc đẩy sự phát triển của các ngành kinh tế khác, tạo ra nguồn lực đầu tư phát triển trong dài hạn; đồng thời, giám sát để thị trường BĐS phát triển bền vững, hạn chế tình trạng đầu cơ, phát triển thiếu quy hoạch, tạo sốt đất ảo.
