Thanh khoản bất động sản thuộc nhu cầu ở thực sẽ sôi động trong năm 2023?

Chủ lực bất động sản là nhu cầu ở thực

Thị trường bất động sản trong những năm qua liên tục tăng giá tại nhiều khu vực, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, khiến nhiều người có nhu cầu thực không thể mua được nhà ở vừa túi tiền.

Nhiều chuyên gia từng chỉ ra rằng, cơ cấu sản phẩm bất động sản đang có sự lệch pha, khi giỏ hàng chiếm đa phần là các sản phẩm không phù hợp với túi tiền của người dân. Đây cũng là một phần nguyên nhân khiến thanh khoản sụt giảm mạnh khi thị trường bất ổn.

Theo ông Nguyễn Nam Hiền, Chủ tịch VPCORP & HKT GROUP, năm 2023, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc và tìm về giá trị thực. Nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất lớn, đặc biệt là ở phân khúc trung bình - khá đáp ứng được nhu cầu của đại đa số khách hàng. Đặc biệt, đối với các đô thị vệ tinh của TP.HCM, cơ hội sẽ mở ra cho các nhà đầu tư và người có nhu cầu ở thực.

Ông Hiền cho rằng, nhà ở trung bình - khá vẫn là phân khúc chủ lực của thị trường trong năm nay. Đây vẫn sẽ là phân khúc được thị trường mong đợi và đón nhận hơn cả, bởi nó sẽ giải quyết bài toán an cư cho rất nhiều khách hàng, không chỉ tại đô thị lớn như TP.HCM, mà còn ở nhiều tỉnh, thành phố vệ tinh khác - nơi tập trung đông dân cư, chuyên gia, lao động tại các khu công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…

Do đó, doanh nghiệp nên nghiên cứu kỹ sản phẩm để có đầu ra, cần phải thay đổi chính mình, tạo mục tiêu kế hoạch rõ ràng, ngoài việc làm nhà ở cho người giàu thì cũng cần chú trọng tạo nơi an cư cho những người có thu nhập trung bình…

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, hầu hết các sản phẩm tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay thuộc phân khúc cao cấp. Các sản phẩm này không có thanh khoản cao bởi không phù hợp với túi tiền của đa số người tiêu dùng hiện nay.

Theo ông Đính, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã để lại bài học quý. Tại thời điểm đó, con số 30.000 tỷ đồng so với thị trường là không thấm vào đâu. Tuy nhiên, chính sách này đã kích thích nhiều dự án chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

“Chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới cho thị trường, phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế”, ông Đính đánh giá.

Thách thức 1 triệu căn nhà ở xã hội vừa túi tiền

Cơ quan quản lý đặt tham vọng tới năm 2030 xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội và cho biết đang nỗ lực tháo gỡ khó khăn, nhưng theo các doanh nghiệp, cái khó vẫn đang bó hết cái khôn.

Ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Lan Hưng, cho biết, doanh nghiệp có những trường hợp, dự án nhiều năm không xong thủ tục, gây rất nhiều khó khăn. Trong khi, đây là phân khúc đáp ứng nhu cầu rất lớn của người mua nhà, cần được tạo điều kiện để phát triển.

Chưa kể, doanh nghiệp muốn bán nhà ở xã hội, phải gửi danh sách về Sở Xây dựng kiểm tra và phản hồi lại. “Tôi được biết đang có khoảng 1.800 hồ sơ xin kiểm tra. Câu hỏi đặt ra là đến bao giờ số hồ sơ này mới được phê duyệt xong. Hệ quả là doanh nghiệp chưa bán được nhà, có khi 2-3 năm cũng không xong, gây chậm thu hồi vốn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh", ông nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, đánh giá, thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông làm kéo dài thời gian thực hiện dự án. Một dự án nhà ở xã hội phải mất khoảng 3-5 năm, làm mất cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa được vay ưu đãi nhà ở xã hội với lãi suất 4,8%.

Ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID) cho biết, về cơ bản, giá nhà ở xã hội được cấu thành bởi 4 loại chi phí gồm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, chi phí lãi vay và chi phí vận hành hậu bàn giao.

Trong đó, chi phí giải phóng mặt bằng gồm chi phí tư vấn, quản lý dự án theo định mức có sẵn, nhưng trên thực tế, chủ đầu tư phải chi thêm “phí ngoài” để thỏa thuận với người dân, nếu không có chi phí này thì gần như dự án không thể triển khai bởi không có được sự đồng thuận từ người dân và dù là chi phí hợp lý, nhưng chủ đầu tư lại không được hạch toán vào chi phí dự án, do đó cần được hợp thức hóa để đảm bảo quyền lợi cho cả 3 bên gồm Nhà nước (làm được dự án, đảm bảo an sinh), chủ đầu tư (được hạch toán để kích đầu tư dự án) và người dân (được đền bù đất theo giá thị trường).

Tương tự là chi phí xây dựng (hệ thống kết cấu kiến trúc, cơ điện…), đây là một loại chi phí lớn nên cần có chính sách hỗ trợ về thuế cho các đơn vị cung cấp nguyên vật liệu để giảm chi phí này xuống, tạo dư địa giảm giá nhà.

Về chi phí lãi vay, việc quyết toán dự án thường được tính đến thời điểm bàn giao nhà, nhưng thực tế là không phải dự án nào cũng bán hết, mà vẫn còn tồn đọng sản phẩm, dẫn đến việc chủ đầu tư phải mất thêm chi phí vận hành, trong khi phí dịch vụ chưa thể thu để bù đắp.

Nhìn nhận về câu chuyện xin đóng tiền thay vì làm nhà ở xã hội, ông Duy cho rằng, Nhà nước nên cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp tiền sử dụng phần quỹ đất 20% trong các dự án để thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia. Nguồn quỹ này được dùng phục vụ công tác giải phóng mặt bằng hoặc cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay. Làm được điều đó, một mặt giúp điều tiết nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở xã hội, mặt khác sẽ tạo điều kiện tiếp cận vốn vay cho các chủ đầu tư, nâng cao tính khả thi của các dự án.

Hướng dòng vốn đến đúng đối tượng

Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield cho rằng, một xu hướng nổi bật trong thời gian tới là sự bùng nổ của nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ, với khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội sẽ được phát triển cho những đối tượng thu nhập thấp trước năm 2025. Nhưng hiện nay, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới trong năm 2023 trước khi đưa quyết định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), với tình thế bất thường hiện nay, người dân và doanh nghiệp khó tiếp cận vốn vay để phát triển dự án, tạo lập nhà ở, thì Nhà nước phải ban hành các giải pháp bất thường để xử lý kịp thời và hiệu quả. Nhà nước cần có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng được quy định tại khoản 5, Điều 7, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét trình Thủ tướng Chính phủ quyết định một số chính sách ngắn hạn áp dụng đến hết năm 2023 để hỗ trợ về tín dụng cho doanh nghiệp và người mua nhà. Trong đó, xem xét không nên giữ nguyên chuẩn tín dụng trong tình thế bất thường hiện nay, mà nên “nới chuẩn tín dụng một chút”, nhưng không phải là hạ thấp so với chuẩn tín dụng bình thường trước đây.

“Nếu có được khoản vay mới, thì đây là nguồn vốn vay quý giá, có tính chất là vốn mồi để doanh nghiệp có thể triển khai hoạt động đầu tư kinh doanh, tạo được dòng tiền và thanh khoản thì hoàn toàn có thể hoàn trả khoản vay mới và các khoản vay cũ. Như vậy có lợi cho cả doanh nghiệp và tổ chức tín dụng”, ông Châu phân tích.

Đồng tình với quan điểm của HoREA, nhưng theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, thời điểm này, cần ưu tiên nới thêm chuẩn cho vay với những người dân có nhu cầu ở thật, mua để ở, chứ không phải đầu tư. Ngoài ra, những doanh nghiệp làm nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, nhà cho công nhân cũng cần được xem xét cho vay, vì nhu cầu đối với loại hình nhà ở này rất lớn.

“Nên dồn vốn cho sản xuất, kinh doanh và người có nhu cầu ở thật. Đồng thời, nên xem xét cho vay đối với những dự án đang xây dựng dở dang, sắp bàn giao nhà cho khách hàng mà giá bán hợp lý”, ông Quang nói.

Hiện, cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn; đang tiếp tục triển khai 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn. Kết quả này vẫn chưa đáp ứng nhu cầu đặt ra, đến nay mới đạt 7,79 triệu m2/12,5 triệu m2 theo yêu cầu.

Trong giai đoạn 2016-2020, không có chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nào được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.

Điều này khiến các doanh nghiệp lo rằng, mục tiêu mà Bộ Xây dựng mới đây đã trình Chính phủ xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 sẽ rất thách thức.