Đất nền nông thôn hạ nhiệt sau thời gian tăng nóng

Đất nông thôn từng tăng giá tính bằng lần

Năm 2017, vợ chồng anh Trần Văn Tuấn (Việt Yên, Bắc Giang) đã bán mảnh đất được bố mẹ chia cho sau khi kết hôn để dồn tiền mua căn hộ chung cư tại Hà Nội. Mảnh đất hơn 100m2 được bán với giá hơn 300 triệu đồng. Cộng với số tiền tích cóp của hai vợ chồng, anh Tuấn vay thêm ngân hàng để mua căn hộ 1,5 tỷ đồng tại khu đô thị Linh Đàm.

Sau nhiều năm, căn hộ chung cư anh Tuấn đang ở có tăng giá so với thời điểm mua nhưng cũng chỉ lên khoảng 100 triệu đồng. Tuy nhiên, mảnh đất anh Tuấn bán đi đã có giá tăng gấp nhiều lần. Thời điểm tháng Chạp về quê thăm bố mẹ trước Tết, vợ chồng anh Tuấn tiếc hùi hụi khi biết mảnh đất đó vừa được giao dịch với giá 3 tỷ đồng.

“Nghe đất quê tăng giá, mình cũng nghĩ có tăng nhưng không ngờ lại cao như vậy”, anh Tuấn cho hay. Theo anh Tuấn, những người từng bán đất quê để chuyển tới Hà Nội sinh sống làm việc, giờ muốn về quê mua đất để sau về già ở đều rất khó.

Năm 2021, giá đất tại Bắc Giang tăng chóng mặt, chỉ trong thời gian ngắn đã tăng gấp 2 - 3 lần, thậm chí có những mảnh đất tăng giá 4 lần. Giá đất gần khu công nghiệp tiếp tục tăng “phi mã”, có những mảnh đã tăng lên tới 30%, chỉ trong vài ngày.

Các phiên đấu giá đất đều thu hút lượng lớn các nhà đầu tư. Giá trúng thường cao hơn so với giá khởi điểm từ 30 - 120%, tuy nhiên sau khi đấu giá xong nhiều nhà đầu tư vẫn có thể bán chênh từ 300 - 500 triệu đồng/lô đất.

Hay chỉ cách đây một năm, lô đất trên đường xã Yên Phú (Ý Yên, Nam Định), mặt tiền 5m, được chào bán với giá 1 tỷ đồng. 3 tháng sau, chủ đất rao bán giá 1,2 tỷ đồng, chỉ gia lộc cho khách thiện chí.

Thời điểm đầu năm 2021, giá trung bình của lô đất này chỉ dao động từ 700-800 triệu đồng. Một người dân ở đây cho biết, cách đây hơn 10 năm, họ chỉ phải bỏ ra 300.000 đồng để mua lô đất này. Sau vài năm, lô đất này tăng lên giá 70 triệu đồng. Khoảng 4 năm trước, mức giá trung bình lô đất này dao động từ 300-400 triệu đồng.

Nhà đầu tư tay ngang N.H (Ý Yên, Nam Định) kể, cuối năm 2020, anh hùn vốn với người bạn để mua lô đất gần trụ sở UBND xã với mức giá chỉ 800 triệu đồng. Một năm sau, giá lô đất này được định giá lên tới 2,9 tỷ đồng, tức là tăng giá gần gấp 4. Chỉ trong vòng 2-3 năm trở lại đây, hầu hất đất vùng nông thôn đều tăng chóng mặt, tính bằng lần.

Không chỉ đất trong dân, những thửa đất bám sát vùng ven khu công nghiệp cũng tăng chóng mặt. Năm 2020-2021 là thời điểm vàng của đất ven khu công nghiệp. Nhà đầu tư N.H kể, nếu nắm bắt được thông tin quy hoạch khu công nghiệp mới, chỉ cần mua đất sát khu công nghiệp, chắc chắn sẽ có lời. Câu chuyện bỏ 1 đồng tiền vốn, ăn 3 đồng tiền lời không phải là hiếm gặp khi đất vùng nông thôn trở nên “đắt” giá. Tất nhiên, nhà đầu tư phải phân tích được vị trí lô đất, thửa đất đẹp hay không và đảm bảo tính pháp lý, không nằm trong quy hoạch.

“Nhưng hầu như, đó là thời điểm, cứ mua là thắng. Bởi lẽ, các tiêu chí lựa chọn đất đẹp gần như không thay đổi”, nhà đầu tư H. kể lại.

Đất nông thôn tăng nhanh chóng “hút” nhà đầu tư từ Hà Nội về “săn” hàng. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư còn kể lại, họ tranh thủ đợt Tết về quê để khảo sát thị trường, tìm kiếm lô đất đẹp và xuống tiền. Những loại hình đất đấu giá tại khu vực nông thôn được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Bởi chỉ cần cọc tiền, đấu giá trúng, họ có thể “bán cọc” và kiếm lời.

Thế nhưng, bức tranh giá đất tăng lần, nhà đầu tư kiếm tiền tỷ từ đất nông thôn chỉ là câu chuyện của cách đây 1 năm. Trong gam màu trầm lắng của thị trường chung, đất nông thôn trở nên im lìm, thanh khoản "đóng băng".

Giá đất đã giảm nhưng chưa phải là đáy

Nhìn về diễn biến của thị trường đã qua và chỉ số bổ trợ trong thời gian tới, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc chung quan điểm, “đáy” của bất động sản chưa hình thành. Thực tế, thị trường sẽ không xuống đáy mà chỉ đi ngang, chững lại.

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Tổng Giám đốc Sen Vàng Group đưa ra quan điểm rằng, thị trường vẫn chưa chạm đáy về giá mà mới chỉ trong qúa trình tạo đáy. Theo bà Ngọc, đáy có thể sẽ xuất hiện vào năm 2023.

Theo bà Ngọc, đáy của thị trường sẽ xuất hiện khi các thương vụ M&A lớn được hình thành, những nhà tạo lập sắp xếp, chia mâm bát xong thì đáy sẽ xuất hiện. Nhưng với tình hình như hiện tại, bà Ngọc nhận định, giai đoạn trầm lắng của thị trường sẽ không kéo dài như các cuộc khủng hoảng trước.

Chung nhận định này, ông Nguyễn Văn Ngọc, Giám đốc Công ty CP RBLand khẳng định: Hiện tại chưa phải là đáy của thị trường, có thể phải cần đến một năm nữa thị trường mới chạm đáy khi tất cả các tin xấu đã phản ánh vào giá sản phẩm. Bên cạnh đó, sức khoẻ của các chủ đầu tư đã bộc lộ.

Tuy nhiên ở góc nhìn nhận khác, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, sẽ khó hình thành đáy bất động sản. Ví dụ như 2012 - 2013, mọi người nhận định, bất động sản còn xuống đáy nữa và cuối cùng chả biết đáy ở đâu. Họ chưa kịp mua thì giá bất động sản tăng. Khi mà thị trường đã định hình đáy nhưng cũng không ai nghĩ đó là đáy. Đó là lý do ông Quyết khuyến nghị, chính các nhà đầu tư nên phân tích nhu cầu của mình. Với khó khăn của thị trường hiện tại, ông Quyết tin rằng sẽ sớm qua nhanh.

Còn ông Lê Xuân Nga, Tổng Giám đốc BHS Group, hiện tại, Chính phủ đã có kinh nghiệm trong việc điều hành với thị trường, đưa ra các giải pháp linh hoạt, hạn chế việc nóng lạnh bất thường quá mức. Thế nên thị trường khó xảy ra đóng băng hay vỡ bong bóng. Cũng theo ông Nga, diễn biến của thị trường bất động sản sẽ như hình sin, và điểm thấp nhất của hình sin là điểm thấp nhất của thị trường.

Mặt khác, ông Nga nhận định, bất động sản không phải là mặt hàng mà có thể bán tống bán tháo mà chỉ cắt bớt lãi để thu hồi dòng tiền. Thế nên, ông Nga khẳng định, tìm đáy bất động sản không hề dễ và nếu thiếu khả năng phân tích, nhà đầu tư có thể mua phải hàng giả cắt lỗ.