Thị trường bất động sản bao giờ mới hết “ngủ đông”?

Nguồn cung vẫn là bài toán khó giải của thị trường bất động sản

Theo các báo cáo thị trường mới đây của bộ phận Nghiên cứu và phát triển BHS Group (BHS R&D), trong giai đoạn 2021-2022, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự sụt giảm nặng nề về nguồn cung, đặc biệt là các dự án đầy đủ pháp lý. Phần lớn nguyên nhân đến từ vấn đề tài chính và pháp lý dự án.

Thị trường bất động sản hầu như không có thanh khoản, các dự án ngưng bán hàng, thậm chí bị thu hồi hoặc vướng phải kiện tụng, tranh chấp với khách hàng... Thống kê của BHS cũng chỉ ra, tính đến hết tháng 9/2023, cả nước có 33 tỉnh thành có dự án bất động sản đang mở bán, cung cấp ra thị trường tổng cộng hơn 203.300 sản phẩm nhà ở, bao gồm cả nhà ở thấp tầng và cao tầng.

“Số lượng sản phẩm nhà ở sơ cấp đủ pháp lý bán hàng theo quy định của pháp luật chiếm 87%, tương đương gần 178.000 căn. Trong đó các sản phẩm chung cư chiếm tới hơn 72%, tức khoảng 129.000 căn hộ, còn lại khoảng 49.000 sản phẩm là thấp tầng”, đại diện BHS cho biết.

Cũng theo dữ liệu của BHS R&D, nguồn cung sơ cấp nhà ở đủ pháp lý phân theo khu vực rải rác ở cả ba miền Bắc – Trung – Nam và phân bố không đồng đều, có 69% sản phẩm tập trung ở miền Nam, miền Bắc và miền Trung chiếm lần lượt 24% và 7% tổng nguồn cung sơ cấp đủ pháp lý cả nước. Hầu hết là các dự án đã ra hàng từ trước 2023, hiện tại tiếp tục duy trì bán hàng, rất ít dự án mở bán mới.

Chi tiết hơn tại từng khu vực, BHS cho biết: TP.HCM dẫn đầu với gần 68.000 sản phẩm đủ pháp lý, chiếm 38% tổng nguồn cung đủ pháp lý cả nước, trong đó đến 97% là các sản phẩm cao tầng. Hà Nội có hơn 41.000 sản phẩm nhà ở sơ cấp đủ pháp lý và cũng có tới 91% trong đó là sản phẩm chung cư. Tiếp theo sau là Bình Dương cung cấp ra thị trường hơn 20.000 căn, Đồng Nai gần 12.000 căn, Cần Thơ và Long An cũng có hơn 5.000 sản phẩm đủ pháp lý…

Bên cạnh đó, báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của Savills Việt Nam cũng cho biết, riêng tại TP.HCM số lượng căn hộ tung ra tập trung chủ yếu từ 01 dự án đã có tại TP.Thủ Đức (Quận 9 cũ), chiếm 74% tổng lượng cung ra thị trường. Nếu loại trừ dự án này, toàn thị trường TP.HCM có chưa đến 1.000 căn hộ được giao dịch.

Hay như báo cáo quý III/2023 của CBRE Việt Nam cũng nêu, nguồn cung mới đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Đơn vị này công bố, 96% nguồn cung mới của quý III/2023 đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang.

Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, số liệu từ DKRA Group cho thấy, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng trong quý III không có dự án mới mở bán. Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp giảm xấp xỉ 59% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao nhà và được quản lý vận hành bởi đơn vị quốc tế 4-5 sao. Mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với cùng kỳ và vẫn duy trì ở mức cao từ 9,1-131,1 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, các chính sách chia sẻ lợi nhuận, doanh thu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất... vẫn được áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng cũng không ghi nhận mở bán nguồn cung mới trong quý, thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng”. Phân khúc condotel cũng không khả quan hơn. Sức cầu vẫn ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp chỉ bằng 4% so với cùng kỳ, giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà và đi vào vận hành với tổng giá trị khoảng 2,0-3,5 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, nguồn cung mới phân khúc đất nền trong quý III/2023 ghi nhận giảm 68% so với quý trước và giảm 95% so với cùng kỳ năm trước. Tương tự, phân khúc nhà phố/biệt thự cũng không ghi nhận nguồn cung mới trong quý III. Nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng trước bối cảnh khó khăn chung của thị trường cũng như những nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ.

Duy có phân khúc căn hộ là ghi nhận sự phục hồi tích cực khi nguồn cung mới đưa ra thị trường trong quý III/2023 tăng gấp 2,8 lần so với quý trước, gấp 4,5 lần so với cùng kỳ. Phân khúc căn hộ hạng A và hạng C dẫn dắt nguồn cung mới, lần lượt chiếm 52,5% và 47,5% tổng nguồn cung mở bán mới toàn thị trường.

Khi nào thị trường mới hết “ngủ đông”?

Theo đánh giá của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, tâm lý e ngại của nhà đầu tư giữa bối cảnh nền kinh tế suy thoái, nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ cũng như tốc độ tăng trưởng du lịch chưa như kỳ vọng phần nào ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường khiến thanh khoản dự kiến sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn thời gian tới.

Tuy nhiên, với những nỗ lực tự thân của doanh nghiệp, sự đồng hành của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương trong thời gian qua là bệ đỡ quan trọng nhất trong hành trình tìm lại đà tăng trưởng, phục hồi niềm tin của thị trường bất động sản.

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đưa ra chủ trương chuyển chính sách tiền tệ từ “chặt chẽ” (trước tháng 10/2022) sang “chắc chắn” (từ tháng 10/2022) và tiếp tục chuyển sang “linh hoạt, nới lỏng hơn” (từ tháng 6/2023) là cần thiết và phù hợp nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng.

Dòng tín dụng vào Bất động sản đã và đang được điều chỉnh cho phù hợp cả về room tín dụng và mức lãi suất nhằm phát triển thị trường một cách an toàn, bền vững. Ngoài ra, các dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đang được tích cực tham vấn ý kiến để hoàn thiện, dự kiến trình Quốc hội thông qua vào Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023) cũng được kỳ vọng sẽ có những điểm sáng mới góp phần tháo gỡ các nút thắt pháp lý gây trở ngại cho hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.

Từ những cơ sở như trên, qua khảo sát thị trường và nghiên cứu sơ bộ cùng dự báo của nhiều chuyên gia, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đáy của hình “chữ U” và đang trong chu kỳ đi ngang, dự kiến, chu kỳ này sẽ kéo dài đến hết năm 2023. Bước sang năm 2024, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn tạo đà phục hồi. Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chính thức phục hồi theo xu hướng hình “chữ V” từ giữa quý II/2024.

Nhìn nhận về đà phục hồi của thị trường bất động sản, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group - cho rằng thị trường bất động sản sẽ hồi phục vào giữa năm 2024. Tuy nhiên, thị trường không thể hồi phục theo hình chữ V mà sẽ đi theo chữ U.

Theo ông Thắng, những phân khúc có nhu cầu ở thực, tính thanh khoản cao, mang lại dòng tiền ổn định sẽ hồi phục tốt hơn những phân khúc mang tính chất đầu cơ.

“Dù quý III/2023, thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn nhưng vẫn xuất hiện những con số tích cực. Kỳ vọng đầu năm 2024, đà hồi phục tiếp tục tăng, đẩy nhanh sự hồi phục chung của thị trường bất động sản”, ông Thắng nói.