Thị trường bất động sản cần được xốc lại

Tham luận tại hội nghị trực tuyến về phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì vào chiều 14/7, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, bất động sản trước dịch đóng góp 4,5% GDP cộng thêm lĩnh vực xây dựng là khoảng 10,5% GDP nhưng mức này thấp hơn 14-15% của Trung Quốc, của Ấn Độ, Thái Lan… chúng ta còn rất nhiều dư địa để phát triển thị trường bất động sản.

Yếu tố thứ hai là tính lan tỏa lớn, theo tính toán sơ bộ, có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan trực tiếp và gián tiếp tới lĩnh vực bất động sản. Đáng chú ý nhất là 4 ngành lớn có liên quan trực tiếp là xây dựng, tài chính ngân hàng, dịch vụ ăn uống, du lịch. 4 lĩnh vực này đóng góp khoảng 28,8% GDP năm 2019.

Thứ ba là tính liên thông giữa ngân hàng, chứng khoán với bất động sản. Ông Lực cho hay, ông rất đồng tình với phát biểu ban đầu của Thủ tướng là đảm bảo kinh tế vĩ mô thì mới ổn định thị trường này và ngược lại.

Ngoài ra, bất động sản là lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài lớn, bình quân mỗi năm thu hút 11% vốn FDI. Nếu tính từ mở cửa nền kinh tế đến nay, vốn đăng ký vào bất động sản khoảng 65,3% vốn đăng ký, chiếm 15,3% tổng đầu tư FDI vào Việt Nam.

"Bất động sản có vai trò rất lớn, nếu thị trường này bất ổn thì chúng ta sẽ rất khó khăn. Thị trường bất động sản Việt Nam còn rất nhiều dư địa để phát triển", ông Lực nhận định. 

Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản hai năm vừa qua phát triển tích cực. Tuy một số địa phương có hơi nóng nhưng bây giờ bắt đầu trầm lặng, quan trọng là chúng ta phải xốc thị trường lên.

Ông Lực đưa ra 3 lưu ý về nguồn vốn cho bất động sản trong bối cảnh hiện tại. Thứ nhất, dư nợ tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,6% tổng dư nợ của nền kinh tế, mức này tương đương với Philippines nhưng thấp hơn so với Trung Quốc, Đài Loan, Mỹ.

"Dư địa cho vay bất động sản vẫn còn, đặc biệt cho vay nhà ở. Đây là chủ trương chúng ta cần thúc đẩy trong thời gian tới", ông Lực nói.

Đối với trái phiếu doanh nghiệp, ông Lực cho rằng "nếu có thái độ ứng xử phù hợp thì thị trường này sẽ phát triển rất tốt. Rất tiếc trong thời gian vừa qua chững lại. Đây là một kênh huy động vốn hữu ích, nhất là vốn trung và dài hạn".

Theo ông Lực, vấn đề rủi ro đối với câu chuyện vốn cho bất động sản chưa đa dạng. Mặc dù có 5 loại hình khác nhau nhưng vẫn tập trung vào tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. 

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn rất non trẻ, chỉ phát triển hơn 10 năm và tương đối nhanh, mạnh trong khoảng 5 năm trở lại đây. Trái phiếu là kênh huy động vốn trung và dài hạn rất quan trọng.

Bàn về giải pháp, TS. Cấn Văn Lực cho rằng trước mắt có hai vấn đề. Một là, giảm thiểu rủi ro từ dư nợ trái phiếu bất động sản thời gian qua bằng cách tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ, nhằm giảm thiểu rủi ro "domino" có thể xảy ra.

Hai là, có giải pháp quyết liệt hơn để điều tiết cung - cầu bất động sản. Theo đó, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý. Ông Lực đưa ra ví dụ, hiện nay có 429 dự án condotel đang bị tồn động, nếu tháo gỡ thì có khoảng 30 tỷ USD. Về lâu dài, phải hoàn thiện thể chế cho thị trường bất động sản.

Xét cho cùng, để cho thị trường chứng khoán phát triển thì tôi cho rằng cần chuyên nghiệp, minh bạch và dựa trên nền tảng thị trường, thay vì biện pháp hành chính quá nhiều.

Nhận xét về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch HĐQT RB Group nhận xét giao dịch trên thị trường đã đi xuống thời gian qua. Tuy nhiên, đây cũng là thời điểm doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh có cơ hội M&A do nhiều doanh nghiệp khó khăn đang bán đi để tái cấu trúc.

Về thị trường trong 6 tháng và 1 năm tới, ông Ngọc dự báo thị trường có thể còn nhiều khó khăn, sẽ ảnh hưởng tới các nhà đầu tư đã ôm hàng trong giai đoạn mới đây, đặc biệt là các nhà đầu tư đầu tư ngắn hạn, đầu cơ hay sử dụng đòn bẩy ngân hàng quá đà.

Cũng theo Chủ tịch RB Group, thời điểm này có thể không tốt trong ngắn hạn nhưng vẫn có khu vực đáng đầu tư. Kiến thức, kinh nghiệm, khẩu vị rủi ro của các nhà đầu tư khác nhau, sẽ dẫn đến các sự lựa chọn khác nhau nhưng thời điểm này nên đầu tư trung dài hạn hơn là lướt sóng.

Hai năm qua, thị trường sốt nóng ở nhiều vùng ven do "fomo" theo thị trường chung. Tuy  nhiên, ông cũng nhấn mạnh tới các thị trường có nội lực riêng về du lịch, hưởng lợi đầu tư công. "Chưa bao giờ giải ngân vốn cho đầu tư công nhiều như thập kỷ này", ông Ngọc lý giải.

Theo ông Ngọc, trong một hai năm tới có thể khó khăn, có thể xấu hơn hiện tại. Để không rơi vào tình trạng chết trên đống tài sản như trong quá khứ, nhà đầu tư nên cơ cấu tài sản đầu tư từ khu vực không có giá trị sử dụng về khu vực gần có giá trị sử dụng, nếu có dòng tiền cho thuê thì cảng tốt.

Nhà đầu tư cũng có thể lựa chọn khu vực hưởng lợi dự án đầu tư công, nhưng cần quản trị rủi ro tốt, tránh trường hợp cần thanh khoản nhưng tài sản không bán được.