Thị trường bất động sản đang “vui trở lại” nhưng vẫn cần thời gian để “thẩm thấu”

Nhiều tín hiệu vui

Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã chỉ ra, trong quý I/2024, phân khúc nhà ở đón nhận khoảng 20.541 sản phẩm được chào bán; trong đó có hơn 4.300 sản phẩm tự các dự án mở bán mới hoàn toàn. Giao dịch phân khúc nhà ở tiếp đà tăng trưởng, với 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý 4 năm 2023 và gấp đôi cùng kỳ năm 2023. Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận hơn 3.000 căn mới với tỷ lệ hấp thụ đạt 57%.

Hiện tại, việc lãi suất cho vay xuống mức thấp nhất trong 20 năm qua trong bối cảnh kinh tế đang bước vào giai đoạn phục hồi không chỉ là cơ hội cho doanh nghiệp phát triển dự án, mà còn giúp cánh cửa vay mua nhà của người dân mở rộng hơn.

VARS cũng nhận định, có một số chủ đầu tư đã bung hàng, một số chủ đầu tư thì đang rục rịch nghiên cứu kế hoạch ra hàng trong thời gian sắp tới; các sàn giao dịch bắt đầu "tuyển quân", sẵn sàng nguồn hàng phân phối, môi giới quay trở lại với tâm thế mới, nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm, nghiên cứu “xuống tiền", ngân hàng rục rịch kích cầu vay mua nhà...

Đây đều là các tín hiệu cho thấy, niềm tin của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản Việt Nam đã ngày càng được củng cố. Đây cũng là viễn cảnh được nhiều chuyên gia dự báo, khi tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực sau hàng loạt các nỗ lực hỗ trợ của Chính phủ, các Bộ, ngành.

Bên cạnh đó, sau giai đoạn siết tín dụng đối với bất động sản, đã có nhiều tín hiệu cho thấy dòng tiền đã được nới lỏng với kênh đầu tư này. Việc các ngân hàng sẵn sàng đổ vốn vào thị trường bất động sản với mức lãi suất hấp dẫn tác động tích cực “kép" tới thị trường BĐS. Giúp thị trường phục hồi mạnh hơn khi vừa hỗ trợ nguồn vốn cho các chủ đầu tư phát triển dự án, vừa hỗ trợ nhu cầu vay mua nhà.

Cụ thể, sau 4 lần điều chỉnh giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, từ cuối năm ngoái, các ngân hàng đã bắt đầu đẩy mạnh giải ngân vốn cho các dự án BĐS trong điều kiện mặt bằng lãi suất ngân hàng giảm và kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp không thuận lợi. Trong khi, các kênh huy động vốn khác chưa phát triển. Việc tiếp cận được dòng vốn tín dụng giúp cho các nhà phát triển đẩy nhanh hơn tiến độ triển khai dự án, thúc đẩy nguồn cung ra thị trường.

Cùng với sự trở lại của phía cung và phía cầu, trung gian kết nối giao dịch cũng đã sẵn sàng tái nhập cuộc. Dữ liệu từ cuộc khảo sát của VARS chỉ ra, 20-30% môi giới bất động sản rời thị trường trong thời gian trước đó đã quyết định “tái nhập cuộc”. Và 70-80% các Sàn giao dịch cũng đã sẵn sàng tái nhập cuộc. Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận tình trạng thiếu hụt môi giới bất động sản; đặc biệt là các môi giới có kiến thức kinh nghiệm và chứng chỉ hành nghề. Đây là lý do nhiều Sàn giao dịch có kế hoạch mở rộng, phân phối thêm các phân khúc tiềm năng, nhưng phải cân nhắc, dựa theo kết quả tuyển dụng môi giới.

VARS cho rằng, thời gian tới, tình trạng thiếu hụt này sẽ được khắc phục phần nào khi có khoảng 30-40% môi giới bất động sản đã nghỉ việc trước đó cho biết, họ sẵn sàng tái nhập cuộc tiếp trong quý 2, khi các tín hiệu phục hồi của thị trường rõ nét hơn nữa. Và 60-70% môi giới bất động sản coi công việc này là nghề tay trái đã chuẩn bị tinh thần sẵn sàng để toàn tâm, toàn ý cho mảng bất động sản.

Vẫn cần thời gian để “thẩm thấu”

Dù có nhiều thông tin tích cực về chính sách, cùng việc các ngân hàng hạ lãi suất cho vay mua nhà, song nhiều ý kiến đánh giá, thị trường BĐS vẫn cần thêm thời gian để các luật mới đi vào đời sống. Đồng thời, các doanh nghiệp thì cần thêm thời gian để phục hồi sau giai đoạn tái cấu trúc cũng như khó khăn suốt 2 năm qua.

Dự báo bắt đầu từ năm nay, rào cản pháp lý ngăn trở sự phục hồi và phát triển của thị trường sẽ được tháo gỡ cũng như doanh nghiệp bất động sản có thể tái trở lại đường đua, duy trì phong độ, uy tín và niềm tin với người mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) khẳng định, vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản là vướng mắc pháp lý - chiếm đến 70% khó khăn của doanh nghiệp - trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất. Điều này gián tiếp dẫn đến thị trường bất động sản trầm lắng, người mua nhà mất niềm tin và giao dịch bất động sản hạ nhiệt thời gian qua.

Vướng mắc pháp lý cũng đang là nguyên nhân chính khiến nhiều dự án bất động sản phải ngừng triển khai xây dựng, ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà và uy tín của chủ đầu tư cũng chịu ảnh hưởng.

Câu chuyện pháp lý bất động sản kéo dài suốt những năm qua được kỳ vọng sẽ được giải toả trong năm 2024, khi ba bộ luật lớn liên quan đến bất động sản là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở chính thức được thông qua.

Đặc biệt, Luật Đất đai hiện nay cũng đang trình Chính phủ đề nghị Quốc hội chấp thuận cho phép có hiệu lực sớm vào ngày 1/7/2024. Việc có hiệu lực sớm của Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ góp phần giúp hành lang pháp lý cho bất động sản được khơi thông, đẩy nhanh gỡ vướng cho những khó khăn pháp lý còn tồn đọng trên thị trường trước đó.

Ngoài ra, chính sách điều hành tiền tệ của ngân hàng nhà nước đang phát huy hiệu quả tích cực. Trong 4 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận mức lãi suất cho vay mua nhà thấp chưa từng có trong nhiều năm qua, kích thích người dân “xuống tiền” mua nhà.